Giải bài toán lợi nhuận khi đầu tư vào shophouse Picity High Park

Ngày 9/5 vừa qua, Savills Việt Nam cho biết theo báo cáo thị trường bất động sản quý I, giá trung bình chào thuê của thị trường bán lẻ TP.HCM là 1,2 triệu đồng/m²/tháng, tăng 3% theo quý và theo năm. Riêng với các dự án trong trung tâm, giá chào thuê gần chạm mốc 3 triệu đồng/m²/tháng. Công suất cho thuê trung bình trên toàn thành phố ở mức cao với 92% trong quý I/2022. Mức lấp đầy đến từ sự mở rộng và gia nhập của các thương hiệu nổi tiếng.

Tuy nhiên, khảo sát này cũng cho thấy, với giá thuê mặt bằng cao như hiện nay khiến nhiều ngành hàng buộc phải trả mặt bằng vì thu không đủ chi. Thống kê mặt bằng bị trả lại tại 27 trung tâm thương mại thì có đến 43% diện tích từ ngành hàng thời trang và 25% từ ngành hàng ăn uống.

Rõ ràng, việc kinh doanh mặt hàng thực phẩm ăn uống tại các khu thương mại trung tâm thành phố đang có sự thay đổi, dịch chuyển về các quận ngoại thành để phù hợp hơn với tình hình mới, cũng như bảo toàn được lợi nhuận.

Lý do thứ nhất vì giá thuê mặt bằng tại các quận ngoại thành rẻ hơn. Nhẩm tính lợi nhuận kinh doanh của một quán cafe tại shophouse có quy mô vừa tại quận Tân Bình, Tân Phú để so sánh với lợi nhuận nếu kinh doanh tại shophouse Picity High Park quận 12. Cụ thể như sau: Mở cửa từ 6-22h00 (16 tiếng), tổng lượt khách đạt 200 người (hơn 12 lượt khách mỗi giờ), giá bán chia trung bình tùy loại khoảng 38,000 vnđ/ly. Doanh thu đạt khoảng 228 triệu mỗi tháng. Trong đó, chi phí thuê mặt bằng 20-25 triệu/tháng, lương nhân viên 20 triệu, nguyên liệu bán hàng 75 triệu, các chi phí khác 15 triệu, tổng chi 135 triệu đồng. Như vậy lợi nhuận đạt được là 93 triệu đồng (41%).

Nếu áp vào shophouse Picity High Park, số lượt khách đến chắc chắn cao hơn vì quy mô dân cư nội khu khi lấp đầy sẽ đạt khoảng 10,000 người, cư dân xung quanh dự án hơn 50,000 người. Trong khi tổng số lượng shophouse chỉ có 135 căn thì mục tiêu đón 18-20 lượt khách mỗi giờ là điều dễ dàng.

Thiết kế shophouse tại Picity High Park rất thuận tiện cho việc kinh doanh. Nguồn: Pi Group

Thêm vào đó, shophouse Picity High Park còn thoải mái kết hợp kinh doanh 2 trong 1 cho cùng một mặt bằng thuê vì mỗi căn shophouse được thiết kế 1 tầng trệt, 1 lửng và 1 lầu. Loại hình kinh doanh có thể kết hợp là cafe - spa, cafe - book, book - cửa hàng đồ chơi trẻ em, spa - nail, spa - shop mỹ phẩm, thức ăn nhanh - siêu thị mini… Thậm chí, chủ nhân cũng có thể khai thác kinh doanh tại tầng trệt, tầng lửng và dành lầu 1 để ở, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển.

Lý do thứ hai, nhằm kéo giãn dân, giảm áp lực hạ tầng giao thông cho các quận trung tâm, nhiều khu đô thị vệ tinh với chuẩn sống mới đã được hình thành và lượng cư dân theo đó cũng tăng bội số, điển hình như quận 12 và Gò Vấp.

Cư dân nội khu lớn là tiền đề cho việc kinh doanh tại shophouse Picity High Park. Nguồn: Pi Group

Theo thống kê dân số thực hiện năm 2019, tính đến 0 giờ ngày 01/4/2019, tổng số dân trên địa bàn quận 12 là 620.146 người, tăng 214.786 người so với năm 2009, xếp thứ 4/24 quận, huyện. Mật độ dân số 11.579 người/km2, tăng 4.073 người/km2 so với năm 2009. Báo cáo của quận 12 cho biết, trong 5 năm qua, mỗi năm địa phương này tăng hơn 22.000 dân. Mức tăng bằng dân số của cả một phường. Như vậy, mỗi năm quận 12 tăng thêm 1 phường (5 năm tăng 5 phường).

Gò Vấp cũng là một trong 3 quận có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất TP.HCM và Picity High Park cách quận này chỉ vài phút di chuyển. Khi cây cầu bắt qua sông Vàm Thuật đưa vào sử dụng cuối năm 2023 sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển vào dự án, khi đó lượng người đến sử dụng các dịch vụ tại khu dân cư Picity High Park chắc chắn sẽ tăng vọt, tạo lợi nhuận khổng lồ từ kinh doanh bán lẻ.

Chưa dừng lại ở đó, tin vui cho các nhà đầu tư shophouse còn nằm ở yếu tố khi tuyến Metro Thạnh Xuân - Hiệp Phước được khai thác, lượt khách tại nhà ga ước tính đạt ít nhất 1 triệu lượt người mỗi năm và hiển nhiên, shophouse Picity High Park nằm cách nhà ga chỉ 4 phút di chuyển thì việc sử dụng các dịch vụ tại khu dân cư này sẽ tăng đáng kể.

Và điểm cộng lớn phải kể đến, đó là việc chủ đầu tư sẽ xây dựng trường mầm non và trường tiểu học, thu hút hàng ngàn học sinh nội khu cũng như khu vực xung quanh. Mỗi ngày, gia đình cùng nhau ăn sáng, thưởng thức ly cafe ngay dưới chân căn hộ của mình, sau đó tiễn con vào lớp và đến nơi làm việc. Chiều tối, cư dân có thể tận dụng thời gian chờ đón con để ghé siêu thị mini mua thức ăn, hoặc tranh thủ làm đẹp tại spa, mua sắm quần áo. Quỹ thời gian vẫn trôi với 24h mỗi ngày, nhưng rõ ràng, sự tiện lợi mà Picity High Park đem lại giúp cư dân tận hưởng cuộc sống đủ đầy hơn.