Giảm bớt sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào ngân hàng là cần thiết!

PGS.TS. Đỗ Hoài Linh

Viện Ngân hàng Tài chính - Đại học Kinh tế Quốc Dân

16 bài viết

• Rất cần thiết và cấp thiết phải có những kế hoạch ngay từ bây giờ để bảo đảm đủ vốn giúp người dân và doanh nghiệp sớm phục hồi cuộc sống và hoạt động kinh doanh sau dịch bệnh, nếu không, nạn tính dụng đen sẽ bủa vây người dân thời hậu dịch
  Tại: Cẩn trọng với tín dụng đen giữa và sau đại dịch Covid-19
• Với mức lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao thì trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục nở rộ trong năm 2020
  Tại: Trái phiếu bất động sản: Cơ hội vẫn lớn trong năm 2020?

Trong thực tế, mọi sản phẩm bất động sản (BĐS) đều được hình thành từ nguồn tài chính cụ thể, có thể từ nguồn tự tích lũy của cá nhân/tổ chức, hoặc từ nguồn vốn vay ngân hàng, vay tổ chức/cá nhân khác…. Do đó, sản phẩm và thị trường BĐS sẽ được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau trong xã hội, trong đó phần lớn từ thị trường tài chính. Ngược lại, trong nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS là cơ sở để tạo các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…Tại các nước phát triển thì mối liên hệ này khá mật thiết. Nhưng tại Việt Nam, mới chỉ có vế thứ nhất, đó là BĐS được hình thành từ nguồn tài chính nào đó; còn vế thứ 2 là từ BĐS tạo cơ sở hình thành nguồn của thị trường tài chính thì vẫn chưa đạt được.

Các nguồn vốn chính tài trợ cho thị trường BĐS hiện nay tại Việt Nam gồm có: vốn ngân hàng, vốn đầu cơ/đầu tư trên thị trường, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn FDI. Do đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn nên tại các nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản, nhưng với thị trường bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Như vậy, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ có ảnh hưởng lớn tới những biến động của thị trường BĐS. 

Từ năm 2019, khi các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, cộng với Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200% (quy định tại Thông tư 36) sẽ khiến cho dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng bị thu hẹp, nguồn tín dụng cung cấp cho các dự án bất động sản bị kiểm soát. Điều này sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường. Tuy nhiên, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là cần thiết. Theo đó, các doanh nghiệp cần chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính, quan tâm các phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao, bền vững, tham gia các chương trình phát triển nhà.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Để giảm bớt sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào hệ thống ngân hàng, tác giả cho rằng thời gian tới cần phải lưu tâm những vấn đề sau:

Thứ nhất, chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng, từ đó có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực BĐS.  Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng và cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS, nếu không, tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn.

Thứ hai, để giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ khu vực ngân hàng, thì việc đa dạng hóa nguồn vốn từ bên ngoài vào thị trường BĐS (thu hút dòng vốn FDI, FII) là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn đầu tư trực tiếp - FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Việc các quỹ đầu tư chuyển dịch từ những nhà kinh doanh đơn thuần sang việc kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược bất động sản. Với dòng vốn đầu tư gián tiếp - FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin (cơ chế quản lý nhà nước, giám sát, chế tài xử phạt); thành lập các hình thức đầu tư có tổ chức (quỹ đầu tư mở,..); tăng cường vai trò của các nhà đầu tư có tổ chức; tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công; đẩy nhanh quy trình thẩm định, xét duyệt các dự án đầu tư cũng như quá trình giải ngân.

Thứ ba, huy động nguồn vốn từ dân cư thông qua việc thành lập các quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà. Quy định khuôn khổ pháp lý, cơ chế quản lý giám sát đồng bộ đối với các loại hình này, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia, đặc biệt là của các nhà đầu tư nhỏ, các hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu nhà ở.

Thứ tư, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua các giải pháp như: khuyến khích sự tham gia của các tổ chức đánh giá tín nhiệm uy tín; khuyến khích tổ chức tín dụng tham gia bảo lãnh, chiết khấu cho trái phiếu doanh nghiệp (nhà tạo lập thị trường); đa dạng hóa hình thức trái phiếu doanh nghiệp; khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Làm được như vậy, các dòng vốn chảy vào Bất động sản trong thời gian tới sẽ có nhiều biến chuyển, sự phụ thuộc của Thị trường BĐS với hệ thống ngân hàng sẽ được giảm xuống. Xu thế này cũng là cần thiết để dần tiến tới một sự ổn định bền vững của không chỉ dòng vốn chảy vào thị trường BĐS mà còn là sự phát triển bền vững của cả hệ thống ngân hàng.