Giáp tết, nhà đầu tư nhỏ có khả năng cắt lỗ, bán tháo khi thị trường BĐS vẫn khó hồi phục

Kế hoạch “săn hàng” mà nhà đầu tư Hoàng Văn Thuận (Hoàng Mai, Hà Nội) đã bắt đầu triển khai. Thay vì tâm lý mua hàng ở thời điểm này vì đất cắt lỗ sẽ không còn xảy ra, thị trường sắp đón cơn sóng, anh Thuận lại cho rằng: Có khả năng, một số nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để lấy tiền trang trải nợ nần giáp Tết.

Nhà đầu tư này phân tích, hiện tượng bán tháo, cắt lỗ từng xảy ra ở giai đoạn giáp Tết năm 2023. Đặc biệt, hiện tượng này còn tăng mạnh ở thời điểm ra Tết. Nguyên nhân đến từ thanh khoản thị trường sụt giảm trầm trọng ở nửa cuối năm 2022. Nhiều nhà đầu tư gồng gốc lãi do sử dụng đòn bảy tài chính lớn buộc phải cắt lỗ mạnh, thu hồi tiền để xử lý khoản vay.

Mặc dù thừa nhận tín hiệu của thị trường đang hồi phục nhưng anh Thuận lại phân tích rằng: “Thực tế, khó khăn của thị trường vẫn còn rất lớn. Không ít nhà đầu tư cầm cự gốc lãi từ năm 2022 tới nay. Vì họ không thoát được hàng. Hàng đẹp cắt lỗ 20-30% cơ bản đều đã hết nhưng còn hàng ở mức độ trung bình. Nếu như không bán được, nhà đầu tư vẫn phải gồng gốc lãi. Áp lực lại quá lớn. Chưa kể, trong năm 2023, nhìn chung, kinh doanh vất vả, nguồn thu chậm. Đây là lý do mà tôi cho rằng, áp lực thanh toán khoản lãi vay từ mua bất động sản hoặc từ khoản đầu tư kinh doanh sẽ khiến một số nhà đầu tư buộc tiếp tục cắt lỗ”.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thanh khoản của thị trường đã có sự cải thiện. Song thực tế, tốc độ thanh khoản này chưa đủ làm thay đổi rõ nét sự hồi phục của thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. So thời điểm giữa năm 2022, thị trường mới hồi phục nhẹ nhưng doanh nghiệp đang đối mặt áp lực dòng tiền lớn. Do thanh khoản kém nên các nhà đầu tư vẫn chưa thể thoát được hàng. Ông Hiếu dự báo, khả quan nhất vẫn phải bước sang giữa năm 2024, thị trường mới chuyển động hồi phục.

“Thị trường đã có thanh khoản nhưng rất thấp. Phần lớn thanh khoản xảy ra với bất động sản cắt lỗ 20-30%, vị trí đẹp, pháp lý tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhưng dòng sản phẩm đầu tư khả năng tắc nghẽn rất lớn. Nên tôi nghĩ, vào thời điểm giáp Tết, hiện tượng cắt lỗ sẽ còn xảy ra. Bởi thị trường chưa hồi phục, một số nhà đầu tư khó đợi chờ đến thời điểm năm 2024 để thị trường đảo chiều, giá bất động sản”, chị Ngô Hương, nhà đầu tư kinh nghiệm hơn 10 năm đến từ Hà Đông, Hà Nội chia sẻ.

“Đó là cơ hội cho nhà đầu tư vẫn còn tiền. Hoặc họ có thể sử dụng đòn bảy tài chính do lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản đang giảm”, chị Hương nói thêm.

Song, ở góc độ nhìn nhận khác, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND cho rằng, đối với thị trường bất động sản nội đô như Hà Nội, hiện tượng cắt lỗ sẽ không xảy ra.

Theo ông Thành, “tại thời điểm này khi thị trường nội đô đang có dấu hiệu tích cực hơn, hiện tượng cắt lỗ giảm sâu không còn. Điều này xuất phát từ lý do sau. Thứ nhất, ngân hàng một mặt giảm lãi suất, một mặt hỗ trợ những gói vay tín dụng cho phép nhà đầu tư chuyển đổi khoản vay. Tức là nhà đầu tư có thể tiếp cận gói vay trả nợ ngân hàng khác với mức lãi suất thấp hơn rất nhiều. Chính vì tiếp cận được với mức lãi suất thấp hơn nên nhà đầu tư có thể xoay sở nguồn vốn kinh doanh, giải quyết về mặt dòng tiền trả nợ được tốt hơn.

Ngoài ra, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi thì nhà đầu tư cũng nghe ngóng để bán giá sát thị trường. Họ cho rằng: “Không cần phải cắt lỗ sâutrong khi giá bất động sản có xu hướng hồi phục”. Thậm chí, hiện nay đã có rất nhiều chủ nhà quay xe không bán với giá trước đó để bán với mức giá bán tốt hơn. Hoặc không bán nữa do đã xoay sở được về mặt dòng tiền”.

Từ phân tích này, ông Thành cho rằng: “Từ thời điểm hiện tại đến Tết Nguyên đán 2024 sẽ không thể xảy ra hiện tượng cắt lỗ sâu mà thị trường sẽ ấm dần. Lý do về cuối năm đa số có nhiều nguồn tiền đổ về, cộng với một số lượng lớn tiền gửi tiết kiệm hết hạn và đáo hạn. Với lãi suất tiền gửi liên tục giảm sâu như vậy thì dòng tiền này sẽ có xu hướng chuyển dịch vào bất động sản. Nhà đầu tư sẽ không phải áp lực trả nợ”. Tuy nhiên, ông Thành nhấn mạnh: Thực trạng này chỉ diễn ra ở thị trường như Hà Nội,… còn ở một số tỉnh, thanh khoản chậm, hiện tượng cắt lỗ vẫn sẽ xảy ra.