Góc nhìn chuyên gia: Một năm “bất động”, “ bất ổn” của thị trường bất động sản

Để lựa chọn một từ nhận định về thị trường bất động sản năm 2022, ông sẽ chọn từ nào? Vì sao?

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế:

"Roller Coaster" - đó là một từ mà tôi muốn dùng để mô tả về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022. Roller Coaster là một trò chơi đi xe, lên xuống rất nhanh tại các công viên giải trí, ám chỉ tình trạng lên xuống bất ổn hiện nay trên thị trường tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Nửa năm đầu, thị trường bất động sản có một dấu hiệu phục hồi rất tốt sau đại dịch. Nhưng sang đến nửa cuối năm, tình hình càng ngày càng tệ và bắt đầu từ vấn đề của Tân Hoàng Minh. Đến quý III/2022, tình hình trở nên nghiêm trọng khi FED tăng lãi suất với mức độ và cường độ rất mạnh. Các ngân hàng sang nửa cuối năm đều siết lại tín dụng khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được vốn. Ngân hàng Nhà nước đã mở room cho 19 ngân hàng và sau đó là 4 ngân hàng tiếp theo nhưng tình hình không cải thiện được nhiều.

Nhìn chung, thị trường bất động sản gặp vấn đề về vốn và tiếp đến là thanh khoản. Đặc biệt, trong 2 quý III và IV, thị trường bất động sản dồn dập đối mặt với nhiều khó khăn.

Nhưng thị trường bất động sản có "đóng băng" hay không? Tôi trả lời là không.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA VIETNAM:

"Bất động" – là từ tôi nghĩ phản ánh đúng và đủ hiện trạng thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Tại sao tôi dùng từ này? Có 2 lý do mà tôi đề cập tới.

Thứ nhất, thị trường về cung - cầu giảm mạnh. Nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh bắt đầu từ giữa quý II. Đến nay, thị trường gần như "ngủ đông" ở một số phân khúc nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Những phân khúc còn lại sức cầu chỉ bằng 10% - 20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới. Trạng thái "ngủ đông" lan rộng trên diện rộng hơn.

Thứ hai, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ triệt để. Cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra các hướng giải quyết và tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp phép dự án tuy nhiên đến hiện nay hơn 3 năm vấn đề này chưa được giải quyết triệt để. Hiện nay trên địa bàn TP.HCM hơn 100 dự án nhà ở thương mại trong đó có 64 dự án có sử dụng đất có nguồn gốc đất công, đất xen cài chưa có phương án giải quyết triệt để. Đây là nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường giảm mạnh, doanh nghiệp bất động sản không có dự án để triển khai trong khi đó chi phí vốn ngày càng tăng, đẩy doanh nghiệp vào trình trạng khó khăn như hiện nay.

Thứ ba, nguồn vốn bị "tắc nghẽn". Từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang có chung trình trạng thiếu vốn/đứt nguồn vốn. Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn" doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ cũng đã phải thực hiện nhiều biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Tuy nhiên, điều doanh nghiệp "chờ" lúc này là động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề giải tỏa cơn khát vốn như thế nào.

Theo quan điểm của ông, vấn đề đáng lo ngại nhất của của thị trường hiện nay là gì?

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS):

Vấn đề lớn nhất của thị trường chính là tiền và thanh khoản. Một vấn đề quan trọng nữa là cơ cấu nguồn hàng. Sản phẩm nhà ở thiết thực, phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân khan hiếm. Ví dụ như hiện tại xuất hiện một dự án với căn hộ chung cư giá rẻ chỉ 25 triệu đồng/m2 hoặc giá đất cũng chỉ vài chục triệu/m2 tại các đô thị. Lúc đó, người có nhu cầu sẽ mua ngay. Nhưng vấn đề, các dự án chưa mang đến hàng phù hợp với người mua, dẫn tới lệch pha cung – cầu.

Nguyên nhân của vấn đề này lại đến từ một phần chính sách chưa tháo gỡ, dẫn tới không tạo ra nguồn cung dồi dào. Cộng thêm dòng tiền bị nghẽn khiến tiến độ dự án chậm, khó phê duyệt. Các dự án cứ dang dở và cuối cùng tác động lại, tạo ra vòng luẩn quẩn.

TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam:

Trong 3 quý đầu năm, có thể nói các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Báo cáo quý III của chúng tôi cũng cho thấy những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2021 này.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng, thị trường đối mặt với một số khó khăn chính như sau.

Thứ nhất, vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thứ hai, về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh tưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA VIETNAM:

Một, sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019, thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá.

Nếu so với 2015, giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (những dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa). Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm đến nay gần như mất tích. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn 70% - 80%. Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đa phân các nhà đầu tư sẽ sử dụng đòn bẩy 70% giá trị bất động sản. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn, nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để thu hồi vốn.

Hai, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản còn nhiều bất cập nhất là việc phát hành trái phiếu và sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua. Tính đến cuối tháng 9 đầu năm 2022 tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành trên thị trường ước khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương với hơn 13% GDP năm 2021. Trong đó dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khoảng 455 ngàn tỷ đồng. Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu trong những năm đến là rất lớn: tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374,3 ngàn tỷ đồng và 381,2 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 ngàn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 ngàn tỷ đồng (chiếm 32%).

Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất, một số doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích (như vụ Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát,…)... đến khi thị trường khó khăn sẽ dẫn đến nguy cơ đỗ vỡ, mất khả năng thanh toán,… nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, nguy cơ gây nên bất ổn xã hội.

Theo các chuyên gia, liệu năm 2023, thị trường bất động sản có phục hồi trở lại?

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam:

Rất khó để dự đoán thị trường năm 2023 nhưng tôi đánh giá có nhiều động lực để bất động sản phục hồi.

Điểm sáng của giai đoạn tới là Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ Tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Điểm sáng này tạo nên tâm lý yên tâm, phấn khởi cho giới kinh doanh. Nhưng phải đợi khi nào các giải pháp được đề ra và đi vào thực tế, những vướng mắc của thị trường mới được tháo gỡ.

Trước đó, ở thời điểm 2011-2012, Chính phủ từng thành lập tổ công tác liên quan đễ hỗ trợ thị trường. Họ cũng đưa ra giải pháp như gói 30.000 tỷ đồng để phát triển NOXH, và sau đó cho phép vay ưu đãi, biến đổi các sản phẩm không phù hợp với thị trường.

Với đồng loạt một loạt biện pháp Chính phủ, dù tất cả đang được tổ chức gấp rút nhưng sẽ phải một thời gian để giải pháp có hiệu lực. Tôi dự đoán, có thể quý I sang quý II năm sau với giải pháp cụ thể, thị trường bất động sản sẽ hoạt động ổn định.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội:

Hiện nay, thị trường cũng sẽ cần có những sự điều chỉnh, bởi lẽ giá của nhà ở thấp tầng đang bị đẩy lên cao. Bản thân các sản phẩm này đã được đầu tư, mua đi, bán lại trên thị trường sơ cấp khiến cho các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp cũng sẽ có những khó khăn nhất định trong việc điều chỉnh giá đặc biệt là khi họ không quá áp lực về thanh khoản. Điều này dẫn đến sẽ là rào cản thu hút nhà đầu tư vào cái phân khúc này.

Một số chính sách, luật sửa đổi đang được trình quốc hội và sẽ cần thời gian để trở nên minh bạch hơn. Ví dụ như cần đến cuối năm 2023, đầu 2024, những sửa đổi luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan khác mới hoàn thiện, giúp việc khơi thông cho một số các cái dòng sản phẩm khác hay hỗ trợ phát triển dự án được rõ ràng hơn.

Khi việc tính toán các chi phí trong phát triển dự án rõ ràng hơn, thị trường cũng sẽ cần có thời gian để điều chỉnh. Ít nhất trong giai đoạn 2022-2023, chúng ta nhận thấy những người có nhu cầu mua để ở vẫn sẽ tiếp tục thực hiện giao dịch, trong khi đó mua với mục đích đầu tư sẽ có những hạn chế đặc biệt trên thị trường Hà Nội. Các thị trường lớn sẽ cần thời gian để xem xét, rà soát lại về pháp lý, về phê duyệt dự án để có thể đưa ra những nguồn cung mới.

Tuy nhiên chúng tôi vẫn giữ cái nhìn lạc quan, thị trường sẽ phát triển và đa dạng hơn với lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Chúng tôi hiện vẫn ghi nhận rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường Việt Nam và đưa ra những tư vấn hỗ trợ các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội tại thị trường đầy tiềm năng này.

Với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư hơn, thị trường sẽ được đa dạng hóa về sản phẩm, mang lại thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp tư nhân tại Việt Nam. Tại đây tôi đồng thời muốn nhấn mạnh về "tính đa dạng" và tin rằng khi thị trường sẽ được đa dạng hóa dựa trên những nhu cầu cơ bản của người. Một thị trường bất động sản sẽ phát triển khi thị trường đó thực sự ghi nhận được nhu cầu, nếu không thì việc xây dựng các dự án mới cũng sẽ không có ý nghĩa. Nhu cầu cơ bản với bất động sản ở Việt Nam là khá lớn, và đó chính là lý do vì sao chúng tôi có cái nhìn tích cực về thị trường.

Bài: Mai Linh – Phương Nga – Tuấn Minh – Dương Nga

Thiết kế: Hải An