Hà Nội: Dù biết phân khúc này đã giảm cả chục tỷ so với giá năm trước, nhưng tại sao người mua vẫn không xuống tiền?

“Thời sốt nóng, biệt thự phát giá 50 tỷ, người mua tranh nhau xuống tiền. Nhưng khi thị trường trầm lắng, giá biệt thự giảm từ vài tỷ đến cả chục tỷ cũng chẳng ai mua”- đó là nhận định của chị N.M (nhà đầu tư, kiêm môi giới bất động sản tại Hà Nội).

Theo chị M., gần một năm trở lại đây, phân khúc biệt thự gần như rất ế ẩm. Ở thời điểm cuối năm 2018, giá biệt thự tại một dự án ở Hà Nội được mở bán với giá 60-80 triệu đồng/m2. Sau hơn 3 năm, giá biệt thự tăng gần gấp đôi, từ 120-150 triệu đồng/m2. Thậm chí một số vị trí, người muốn mua khó tìm được hàng và hiếm chủ biệt thự bán ra. Thậm chí, thời điểm sốt nóng, giá biệt thự còn lên tới 200-220 triệu đồng/m2, tức mức lợi nhuận tăng 30-40% trung bình mỗi năm, tính từ thời điểm đầu.

Song, kể từ đầu năm 2022, thanh khoản tại phân khúc biệt thự gần như chững lại. Anh T.V (môi giới chuyên hàng thứ cấp tại dự án này) cũng cho biết, từ cuối năm 2022 tới nay, giá biệt thự giảm trung bình từ 10-20%. Với mức giá trung bình từ 20-50 tỷ đồng/căn thì mức giá giảm này dao động từ vài tỷ cho đến cả chục tỷ.

Đáng chú ý, có nhiều chủ biệt thự cần tiền gấp mạnh tay bán phá giá tới 25-30%. “Hơn 3 tháng trước, một chủ nhà bán phá giá biệt thự với mức cắt lỗ tới 30%. Việc bán giá giá ảnh hưởng lớn đến toàn thị trường khu vực. Cùng một dãy biệt thự, thông thường, mức giá rao bán giảm chỉ từ 10-15% nhưng nếu chủ nhà đăng bán giảm 30% thì vô hình chung kéo giá của thị trường khu vực xuống”.

Tuy nhiên, anh T.V cho biết: “Dù cắt lỗ mạnh nhưng khách vẫn không dám xuống tiền. Tâm lý hàng thanh lý giảm giá sâu khiến khách ngần ngại, lo sợ có vấn đề. Thêm vào đó, trong thời điểm khó khăn như hiện tại cũng rất ít khách có sẵn vài chục tỷ để ôm hàng. Ngay cả việc vay ngân hàng cũng không khả thi khi lãi suất đang neo ở mức cao".

Thêm vào đó, anh T.V nhận định: "Ví dụ như bạn ra chợ, thông thường bạn mua mặt hàng thực phẩm với giá 100.000 đồng. Nhưng ngày hôm sau, chủ hạ giá chỉ còn 70.000 đồng. Không phải vì hạ giá mà bạn sẽ mua luôn mà còn lo ngại không biết, thực phẩm có vấn đề gì không? Cũng như với biệt thự, khách có thể lo ngại về vấn đề tranh chấp, pháp lý hoặc chất lượng kết cấu công trình khó xử lý nên giá mới giảm như vậy. Ngoài ra, thị trường đang trầm, người mua lo ngại vào tiền vì sợ rủi ro, lãi suất ngân hàng cao. Họ cũng có thể đợi chờ giá rẻ thêm để vào tiền”.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Savills, thị trường biệt thự đang ở giai đoạn ảm đạm, thanh khoản sụt giảm do niềm tin của người mua thấp, cùng đó là nguồn cung hạn chế, giá cao.

Thống kê của đơn vị này ghi nhận, nguồn cung mới chỉ có 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và giảm 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và giảm 50% theo năm. Tuy nhiên, 27% nguồn cung sơ cấp tạm đóng bảng hàng để các chủ đầu tư sử dụng bất động sản cho việc thanh toán trái phiếu hoặc đang điều chỉnh lại giá.

Đáng chú ý, đi cùng nguồn cung thấp là lượng giao dịch sụt giảm. Trong quý I, chỉ có 88 giao dịch giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12% - mức thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay, giảm 9 điểm % theo quý và 32 điểm % theo năm. Savills cho biết, 69% lượng giao dịch trong quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm với giá hợp lý.

Ngoài ra, đơn vị này cũng ghi nhận, giá sơ cấp biệt thự trong giảm 14% theo quý xuống còn 111 triệu đồng/m2 đất.

Một khảo sát từ đơn vị nghiên cứu thị trường batdongsan.com về hành vi mua bất động sản với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Dữ liệu ghi nhận, 43% người mua chọn “ôm tiền” chờ bất động sản giảm giá mới mua vào; 37% cho biết đã tham gia vào săn hàng bất động sản cắt lỗ, giảm giá ngay thời điểm nay; 15% xác nhận dù có ý định mua nhà nhưng không đủ tài chính và chưa thể tiếp cận dòng vốn tín dụng nên phải hoãn lại; chỉ 1% trong số các khách hàng tham gia khảo sát khẳng định không có kế hoạch mua bất động sản trong thời gian này vì giá quá cao.