Hà Nội: “Hộp ngủ” 2m2 xếp chồng lên nhau, chủ căn hộ chung cư kiếm lợi gấp đôi tiền từ cho thuê

Ký túc xã sinh viên, hộp ngủ (sleepbox) là một khái niệm bất động sản mới xuất hiện ở Việt Nam trong khoảng vài năm trở lại đây. Hình thức này là một giải pháp đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về chỗ ở tạm thời, đặc biệt là trong môi trường đô thị đang phát triển nhanh chóng. Bên cạnh đó đây cũng là cách để cho chủ chủ đầu tư tăng lợi nhuận.

Chị Hương, chủ cho thuê ký túc xá sinh viên, hộp ngủ tại Nhuệ Giang- Hà Đông cho biết: Trung bình số tiền để cải tạo và sửa sang cho một căn phòng có 6 giường ngủ rơi vào khoảng 75-90 triệu đồng. Một giường hiện tại cho thuê với giá 1,8 triệu/tháng thì trong vòng chưa đến 1 năm là thu hồi vốn.

Nếu như một phòng trước đây cho thuê với mức giá 5,5 đến 6 triệu đồng/ tháng thì nay một phòng với 6 giường sẽ giúp chị Hương thu về hơn 10 triệu đồng/ tháng, gấp 1,5 đến 2 lần cách cho thuê truyền thống.

Theo khảo sát của chúng tôi loại phòng trọ theo dạng homestay, ký túc xá đang phổ biến ở các chung cư tầm trung thuộc quận Hà Đông, Hoàng Mai, Cầu Giấy,... với mức giá thuê nguyên căn trong khoảng từ 10-15 triệu đồng/tháng.

Bên cho thuê có thể là chính chủ sở hữu căn hộ hoặc một bên thứ hai thuê lại nhà, cải tạo và tiếp tục cho thuê. Phân khúc trải dài từ cao cấp tới bình dân với giá thuê trong khoảng từ 1,7-3 triệu đồng một chỗ ngủ, gồm tất cả phí dịch vụ, điện, internet. Hợp đồng thuê linh hoạt có thể theo từng tháng, hoặctheo năm.

Chị Cao Dung, chủ của một chuỗi hộp ngủ, ký túc xá tại Hà Nội cho biết chị có 2 loại căn cho thuê, một là các căn ở chung cư hai là những căn ở nhà ở riêng lẻ, nhà mặt đất. Những căn hộ này chủ yếu chị đi thuê và cải tạo lại thành ký túc xá, hộp ngủ rồi cho thuê.

Những phòng trong nhà mặt đất, nhà ở riêng lẻ được bố trí từ 2 đến 3 giường tầng, tương đương từ 4 đến 6 người có thể ở. Giá thuê một giường cho một người là 1,5 triệu đồng/ tháng chưa bao gồm tiền điện nước.

Với những giường ở căn hộ chung cư có diện tích từ 90 đến 100 m2 gồm 3 phòng ngủ, một phòng khách, 1 phòng bếp và 1 sân phơi chị sắp xếp được 16 giường cho 16 khách thuê. Chị cho thuê với mức giá 1,7 triệu/tháng đã bao gồm điện nước, internet chưa bao gồm phí gửi xe 100 000 đồng/tháng. Chị cho biết các phòng gần như lấp kín, mỗi phòng chỉ có 1 đến 2 giường trống. Mỗi căn hộ như vậy giúp chị thu về hơn 27 triệu đồng/tháng, gấp đôi so với cách thuê nguyên căn truyền thống. 

Không phải chung cư, căn hộ nào cũng có thể "cắt nhỏ" cho thuê. Nhiều chủ nhà muốn phát triển mô hình này vì tỷ suất sinh lời cao hơn các hình thức cho thuê trọ truyền thống. Nên đã bỏ ra số tiền khá lớn để cải tạo và sửa sang cơ sở vật chất.

Tuy nhiên đây là bài toán lợi nhuận đưa ra dựa trên việc phòng cho thuê luôn kín chỗ. Nhưng thực tế thì không phải vậy, tùy vào từng thời điểm và vị trí mà nhu cầu thuê có ổn định hay không.

Trà My - sinh viên năm 2 trường Cao đẳng Dược đang thuê một giường ngủ tại khu vực Nguyễn Ngọc Vũ - Hà Nội từ cuối tháng 9/2023 với mức giá 1,4 triệu đồng/tháng, được miễn phí tiền mạng, tiền nước còn tiền điện sẽ chia đầu người.

Tuỳ thuộc vào lượng người ở mà tiền điện sẽ có mức chênh lệch, đỉnh điểm có tháng cao nhất My phải trả gần 5 trăm nghìn đồng tiền điện do giường trống quá nhiều, phòng có 4 người nhưng chỉ có một mình ở, số tiền phải trả cho chủ nhà là gần 2 triệu đồng. Với mức giá này, Trà My cho biết cao hơn mức phí sinh hoạt ước tính bạn đầu nên chị sẽ chuyển đi vào cuối tháng này khi hết hợp đồng thuê.

Để lấp đầy những giường, hộp ngủ khó cho thuê các chủ nhà còn cho thuê theo giờ hoặc theo ngày. Phí thuê theo thời hạn ngắn thường chỉ dao động trong khoảng từ 100.000 – 200.000 đồng/ngày, đã bao gồm các khoản phụ phí.

Nếu như trong trường hợp phòng cho thuê không đủ số lượng người thì lại có những phát sinh khác cần giải quyết. Như tiền thuê trên một đầu người, tiền điện,..phải tăng lên. Chưa kể đến việc phải đảm bảo an ninh và các biện pháp phòng cháy chữa cháy cho cư dân sinh sống. Và khi giá cả cho thuê không ổn định thì khách thuê sẽ cảm thấy không hợp lý và dễ dẫn đến việc chuyển sang nơi khác hoặc đi tìm một chỗ thích hợp hơn.

Chị Dung chia sẻ thêm trước đây, chị còn cho thuê và làm mô hình này tại một số chung cư tại Cầu Giấy, Ba Đình tuy nhiên vì một số quy định về phòng cháy chữa cháy và giới hạn số lượng người trong một căn của chung cư nên những căn đó không thể triển khai mô hình này cho thuê này.

Có thể thấy, hiện nay chưa có một văn bản hoặc hành lang pháp lý nào cụ thể cho vấn đề này. Mặc dù có thể ghu được lợi nhuận cao nhưng áp lực lấp đầy các sleep box luôn lớn. Và nếu trong trường hợp cho công ty vận hành tham gia thì số tiền lãi lại thấp hơn mức kỳ vọng ban đầu.