Hàng nghìn chung cư mini biến tướng: Cách nào khắc phục?

Nhiều ý kiến tại buổi tọa đàm cho thấy, còn không ít khoảng trống pháp lý khiến chung cư mini biến tướng phát triển tràn lan, vi phạm trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) và nhiều đô thị khác.

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, về nhà ở, theo quy định có 2 loại: Nhà riêng lẻ và chung cư, từ năm 2005, Luật Nhà ở đã quy định 2 loại hình nhà ở này. Tên gọi chung cư mini không có trong luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định chặt chẽ các điều kiện, quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ.

Ở loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, trong thời gian dài đã đáp ứng nhu cầu của học sinh, sinh viên, công nhân... - những người chưa đủ tiền để mua, thuê trong dự án chung cư, vì diện tích, giá cả vừa phải.

“Hiện tại, đang có 2 luồng ý kiến về chung cư mini. Một là chủ đầu tư, chủ nhà phải lập dự án nếu xây căn hộ để bán, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán căn hộ phải thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Ý kiến thứ hai: chỉ cho phép xây căn hộ cho thuê, trong đó công trình có từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án. Bộ Xây dựng đang báo cáo để gửi Quốc hội nội dung này”.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

“Yếu tố an toàn tính mạng, tài sản của người dân phải được đặt lên hàng đầu. Chung cư mini có từ 20 căn hộ trở lên, chủ đầu tư (chủ nhà) phải lập dự án, nhưng chung cư mini với chỉ 2 tầng, mỗi tầng có 2 căn hộ cũng phải được coi là chung cư để lập dự án thực hiện”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Ông Khởi thông tin thêm: Năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó đưa vào Luật Nhà ở 2015. Chính phủ ban hành Nghị định 99, để hướng dẫn thi hành. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định. Trong vụ cháy tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) vừa qua, giấy phép cho xây mật độ 70% thì chủ nhà xây lên đến 100%. Vấn đề này lại liên quan đến thực thi pháp luật tại cơ sở.

Theo quy định, chung cư được xây dựng từ 2 tầng, có từ 2 căn hộ trở lên. Tuy nhiên, lâu nay ta hiểu là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành. Từ tháng 6/2020, Bộ Xây dựng đã có văn bản đôn đốc các địa phương yêu cầu kiểm tra, rà soát nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ. Sau vụ cháy nghiêm trọng, Bộ Xây dựng cũng có văn bản đôn đốc các địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát chung cư, nhà ở cao tầng trên địa bàn.

Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống; giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để lực lượng, phương tiện PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu chủ tòa nhà xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư.

Về vấn đề thực thi, quy định đã có nhưng thực tế có đáp ứng yêu cầu hay không: Thứ nhất, cơ quan liên quan thực hiện như cấp phép, quản lý hoạt động xây dựng, thanh kiểm tra… có thực hiện đúng hay không? Thứ hai, chủ đầu tư xây dựng công trình thực hiện như thế nào? Cuối cùng là người dân, không thể bắt họ phải thế này, thế kia mà Nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ. Đồng thời, nâng cao ý thức PCCC, các kỹ năng phòng chống thiên tai cho người dân.

Ông Nguyễn Quách Anh, Phó trưởng Phòng quản lý xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: Không có khái niệm về chung cư mini, theo Luật Nhà ở, chỉ có 2 loại nhà ở đó là nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề và thứ hai là chung cư. Trong đó nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, trong đó có nhiều căn hộ, phòng ở khép kín, có lối đi hành lang chung, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ bao gồm cả phòng cháy, chữa cháy. Nhà ở riêng lẻ với quy mô dưới 7 tầng giao cho chủ đầu tư chịu trách nhiệm thi công, giám sát công trình.

Ông Anh nhận định: “Hiện nay, chung cư mini có nhiều “biến tướng” về xây sai cách, xây không phép. Chúng tôi sẽ rà soát lại tất cả và trong việc thực hiện này, chúng tôi đặt ra nguyên tắc, khi kiểm tra nếu phát hiện sai phạm sẽ ngăn chặn kịp thời và xử lý nghiêm minh những trường hợp vi phạm”.

Về quản lý nhà nước, hiện nay chung cư mini đang được quản lý trật tự xây dựng theo kiểu nhà ở riêng lẻ.

Cần tính chính danh để quản lý chung cư mini

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, dứt khoát không nên luật hóa nhà chung cư mini biến tướng từ nhà ở riêng lẻ; không hợp thức hóa sai phạm nhà chung cư mini hiện nay. Theo ông Châu, trong Luật Nhà ở có quy định về nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư nhưng quy định không đầy đủ.

Năm 2010, Nghị định 71 mới quy định nhà ở riêng lẻ được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi căn hộ tối thiểu 30 m2 được cấp giấy chứng nhận. Quy định của Nghị định 71 dẫn tới nhà chung cư mini có 100% “căn hộ mini”. Ông Châu dẫn chứng tại TPHCM năm 2010, Nghị định 71 có hiệu lực, TPHCM vẫn không công nhận nhà riêng lẻ xây thành chung cư mini tại đường Cộng Hòa vì không phù hợp với Luật Nhà ở 2005.

Về định nghĩa chung cư mini, ông Châu nói: Chung cư mini đã được định danh chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, năm 2012, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 12 về quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đã phân loại nhà chung cư thành 5 loại, trong đó có loại hình chung cư mini. “Nhu cầu người ở chung cư mini rất lớn, vậy nên khi hoàn chỉnh xây dựng pháp luật phải tỉnh táo, dùng lý tính không để cảm xúc lấn át. Nên quản chứ không nên cấm nhà chung cư mini, quan trọng là giải pháp thế nào”, ông Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh thêm: Yếu tố an toàn tính mạng, tài sản của người dân phải đặt lên hàng đầu. Chung cư mini có từ 20 căn hộ trở lên, chủ đầu tư (chủ nhà) phải lập dự án, nhưng chung cư mini với chỉ 2 tầng, mỗi tầng có 2 căn hộ cũng phải được coi là nhà chung cư để lập dự án thực hiện.

“Dù chỉ 4 căn hộ nhưng theo tôi nếu mục đích kinh doanh như cho thuê hay bán thì cũng phải lập dự án. Cho thuê hay bán hẳn về yêu cầu phòng cháy là như nhau. Do đó, tôi đề nghị sửa Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng cần khôi phục quy định của Thông tư 12 cho nhà chung cư mini tính chính danh”, ông Châu đề xuất.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đề nghị làm đúng Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, quy định rõ về nhà chung cư, đề nghị xếp loại là dự án nhà chung cư thương mại, diện tích căn hộ nhỏ dưới 45m2 thì số lượng căn hộ không chiếm quá 25% tổng số căn hộ.

Ông Châu kiến nghị: “Nguyên nhân quan trọng khiến chung cư mini biến tướng là có những bất cập, thiếu tính đồng bộ thống nhất trong việc ban hành văn bản pháp luật”.