Hành trình sa cơ của trùm bất động sản Country Garden: Đầu tư không kiểm soát, từ công ty tỷ USD giờ giá cổ phiếu chỉ còn... 2 nghìn đồng

Trong khi nhà sáng lập Country Garden Holdings Yang Guoqiang chuẩn bị kỷ niệm sinh nhật lần thứ 69, công ty ông thành lập hơn 3 thập kỷ trước đang sa lầy vào cuộc khủng hoảng lớn nhất trong lịch sử.

Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc cho đến năm ngoái, đang phải đối mặt với ‘núi nợ’ phải trả trong bối cảnh thị trường bất động sản chậm lại còn người tiêu dùng không chịu xuống tiền vì lo ngại gia tăng. Việc Tập đoàn China Evergrande và một số các công ty cùng ngành khác của Trung Quốc vỡ nợ trong 2 năm qua đã khiến tất cả ‘nhụt chí’.

Country Garden vốn đã trở thành tâm điểm chú ý kể từ tháng 7 sau khi tin tức về khủng hoảng thanh khoản rò rỉ. Công ty được gia hạn thanh toán số tiền gốc 540 triệu USD đến năm 2026, song các khoản lãi trái phiếu vẫn phải được trả theo đúng kế hoạch.

Theo SCMP, doanh số Country Garden đã giảm thêm 72% xuống còn 7,9 tỷ nhân dân tệ vào tháng 8 - mức giảm mạnh nhất trong số 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc nếu xét trong khoảng 7 tháng đầu năm nay.

So với mức đỉnh hồi tháng 1, cổ phiếu Country Garden trước đó đã lao dốc xuống chỉ còn 0,1 USD (hơn 2 nghìn đồng) - diễn biến tệ nhất trong chỉ số Hang Seng. 

Câu hỏi đặt ra là bằng cách nào, một công ty xây dựng lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu từ năm 2017 đến năm 2022 kiêm doanh nghiệp có tiếng về quản lý nợ thận trọng, lại rơi vào tình thế khó khăn như vậy?

Theo các nhà phân tích, chiến lược tập trung vào các thành phố cấp thấp (cấp 3,4) – thế mạnh một thời – đã trở thành một trở ngại lớn khi thị trường nhà đất chung suy giảm. Edward Chan, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings, cho biết: “Công ty sẽ phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng trong hoạt động kinh doanh của mình khi thị trường suy thoái. Ngay cả khi không bỏ lỡ bất kỳ khoản trả nợ nào trong tương lai, Country Garden cũng sẽ khó có thể tiếp tục hoạt động bình thường như trước vì gặp khó khăn trong việc bán nhà”.

Để hiểu vì sao Country Garden tập trung vào các thành phố nhỏ, ta cần nhìn vào nguồn cội của nó.

Nhà sáng lập Yang, người không có quá nhiều trình độ về học vấn, dấn thân vào lĩnh vực phát triển bất động sản một cách tình cờ. Ông gia nhập một công ty xây dựng cấp quận ở tuổi 20, sau đó nỗ lực phấn đấu lên chức tổng giám đốc vào đầu những năm 1990. Công ty này sau đó chuyển đổi sang tư nhân, đảm nhận 1 dự án phát triển khu dân cư và chủ yếu tập trung vào các khu vực nhỏ như Quảng Đông để ‘phù hợp’ với xuất thân khiêm tốn của người sáng lập.

Khi Country Garden IPO hồi năm 2007, con gái ông, Yang Huiyan, trở thành người giàu nhất Trung Quốc ở tuổi 26. Với khối tài sản ước tính đạt 16,2 tỷ USD vào thời điểm đó, bà được bổ nhiệm làm chủ tịch trong khi cha vẫn thường xuyên làm cố vấn đặc biệt cho công ty.

Nhờ chính sách “tái phát triển khu ổ chuột” của Trung Quốc, cư dân ở các thành phố cấp thấp được trợ cấp để mua nhà mới. Country Garden ngay lập tức hưởng lợi và chứng kiến lợi nhuận hàng năm tăng những 24 lần. Vào thời điểm đó, công ty được nhiều người coi là ‘điểm tựa’ cho thị trường nhà ở Trung Quốc.

Tuy nhiên, rắc rối rình rập các nhà phát triển Trung Quốc sau nhiều năm gánh khoản nợ khổng lồ để thúc đẩy tốc độ xây dựng chóng mặt trên khắp đất nước. Cùng với việc Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba ranh giới đỏ” vào năm 2020 nhằm nỗ lực giảm đòn bẩy cho lĩnh vực bất động sản, việc một số nhà phát triển bất động sản lớn vay tiền mua đất rồi sau đó hoàn thành dự án trở nên khó khăn hơn nhiều.

Vào cuối năm 2021, Evergrande và một số nhà phát triển lớn vỡ nợ. Niềm tin vào lĩnh vực bất động sản ở mức thấp chưa từng có.

Mặc dù lợi nhuận giảm 23% vào năm 2021, Country Garden vẫn hoạt động tốt hơn nhiều công ty cùng ngành trong thời kỳ đầy “hỗn loạn và biến động”. Năm đó, 68% doanh thu của công ty đến từ các thành phố cấp thấp thay vì Bắc Kinh hay Thượng Hải.

Vào thời điểm đó, trái phiếu và các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 19% trong tổng số nợ phải trả 1,6 nghìn tỷ nhân dân tệ. Không giống như các công ty cùng ngành mắc nợ nhiều hơn, Country Garden được giới đầu tư đánh giá là ổn định, đồng thời là một trong số ít các nhà phát triển nhận được hạn mức tín dụng từ ngân hàng quốc doanh.

Rắc rối không thực sự xuất hiện tại Country Garden cho đến mùa xuân năm 2022 - khoảng 4 tháng sau khi Evergrande vỡ nợ. Công ty chứng kiến doanh số bán hàng giảm 42% trong tháng 3, giảm thêm 57% trong tháng 4 và cuối cùng lao dốc 50% trong tháng 5 khi các nhà phát triển đối mặt với áp lực từ kỳ vọng suy yếu.

Vào cuối năm đó, doanh số Country Garden sụt giảm. Công ty cũng báo cáo khoản lỗ hàng năm đầu tiên kể từ khi IPO 16 năm trước.

Theo SCMP, Country Garden đã mất tới 19 tỷ USD giá trị thị trường kể từ khi cổ phiếu đạt đỉnh vào ngày 11/1 năm ngoái. Đã từng có hy vọng rằng lĩnh vực này có thể phục hồi sau khi Bắc Kinh từ bỏ các chính sách hạn chế giãn cách xã hội.

“Doanh số bán nhà sụt giảm ở nhiều thành phố trong tháng 4. Điều này giải thích tại sao một số công ty như Country Garden lại gặp khó khăn”, Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis Châu Á-Thái Bình Dương, cho biết.

Để tránh thua lỗ thêm, Country Garden tuyên bố thay đổi cơ cấu tổ chức, đồng thời tăng cường tập trung vào các thành phố cấp cao hơn (cấp 1, 2).

Các thành phố cấp 3,4 chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Trung Quốc, đồng thời là trọng tâm lớn của Country Garden và các nhà phát triển khác trong suốt cả thập kỷ. Tuy nhiên, những người này đang phải đối mặt với nhiều thách thức vĩ mô, bao gồm một nền kinh tế giảm tốc và dân số già đi.

“Vấn đề dư thừa nguồn cung bất động sản và xây dựng quá mức đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố cấp 3”, Giáo sư Harvard và cựu nhà kinh tế của Quỹ Tiền tệ Quốc tế Kenneth Rogoff và nhà kinh tế IMF Yuanchen Yang nói và cho biết các thành phố cấp 3, vốn chiếm khoảng 80% công trình xây dựng ở Trung Quốc 3 năm trước, đã chứng kiến giá nhà giảm gần 20% từ đầu năm 2021 đến giữa năm 2022.

Mo Bin, chủ tịch Country Garden, tuyên bố tại cuộc họp báo kết quả thường niên hồi đầu năm nay rằng công ty sẽ tập trung vào các thành phố cốt lõi và từng bước tăng danh mục đầu tư và quỹ đất tại các thành phố cấp 1. Vào cuối năm ngoái, khoảng 42% tổng diện tích đất phát triển đều nằm ở các tỉnh cách xa thành phố loại 1 hoặc loại 2. Như một phần trong nỗ lực xoay trục, Country Garden bắt đầu đấu thầu đất vào tháng 4 năm nay, nhắm mục tiêu vào các thành phố cấp 1 và cấp 2 sau gần 18 tháng rời xa thị trường. Theo thông cáo báo chí tháng 5, cho đến nay, họ đã mua được 6 lô đất trị giá 5,8 tỷ nhân dân tệ.

Lawrence Lu, giám đốc cấp cao kiêm giám đốc phân tích của nhóm tài sản và tập đoàn Trung Quốc của S&P Global Rating, cho biết: “Sự thay đổi này quá muộn. Hơn nữa, công ty thiếu dòng tiền để mua đất trong bối cảnh doanh số sụt giảm”.

Trong báo cáo tạm thời của Country Garden vào tháng 8, công ty cho biết đã “không thể nắm bắt được những rủi ro tiềm ẩn liên quan đến khoản đầu tư lớn không tương xứng”. Andrew Collier, giám đốc điều hành của Orient Capital Research kiêm tác giả cuốn Shadow Banking and the Rise of Capitalism in China, cho biết: “Country Garden lẽ ra chỉ nên tồn tại dưới dạng 1 công ty nhỏ”.

Dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, giá nhà mới tại các thành phố của Trung Quốc trong tháng 8 giảm nhanh hơn so với tháng 7. Chỉ 17 trên tổng số 70 thành phố ghi nhận mức tăng trong tháng trước.

Kết quả kinh doanh ảm đạm đã khiến nhiều cơ quan xếp hạng tín dụng, bao gồm Moody's Investor Service và Fitch Rating, cắt giảm triển vọng trong những ngày gần đây. “Các thành phố cấp thấp hơn, đặc biệt là ở các khu vực kinh tế yếu kém, sẽ phải gánh chịu sự sụt giảm trong doanh số bán hàng”, đại diện Moody’s nói.

Theo công ty quản lý đầu tư Pimco, môi trường hoạt động, đặc biệt là ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, có thể vẫn còn nhiều thách thức ngay cả khi chính phủ Trung Quốc có động thái hỗ trợ.

“Điều quan trọng hơn là nhu cầu thực tế có đạt được mức đó hay không. Chúng tôi nghĩ chu kỳ này có thể kéo dài thêm vài năm nữa”, Stephen Chang, nhà quản lý danh mục đầu tư của Pimco tại Hồng Kông (Trung Quốc), cho biết.

Theo: SCMP