"Hãy trả hết tiền vay nợ mua nhà càng sớm càng tốt" - Nguyên tắc bất động sản lỗi thời mà bạn nên bỏ qua?

Thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đang có những biến động không ngừng, giá nhà ở cũng theo đó tăng lên chóng mặt. Trả nợ hay đầu tư là điều mà ai cũng quan tâm, dù là bạn đang ở Mỹ hay Việt Nam.

Tuy nhiên, những lời khuyên về bất động sản và đầu tư vẫn luôn gây ra tranh cãi. Nếu bạn đã từng rất thận trọng trước những lời khuyên liên quan tới vấn đề này, thì có lẽ bây giờ mọi thứ càng khiến bạn phải băn khoăn nhiều hơn nữa. Lý do là bởi, đôi khi, có những lời khuyên từng có rất nhiều giá trị nhưng đến hiện tại, nó không còn phù hợp nữa.

Jack Cotton, một chuyên viên môi giới cấp cao của Sotheby's International Realty ở Osterville, Massachusetts (Hoa Kỳ) cho biết, "hãy trả hết thế chấp của bạn càng nhanh càng tốt" là một trong những lời - khuyên - lỗi - thời như thế.

Từ góc độ tài chính, tốt nhất là bạn nên đầu tư tiền của mình hơn là kiếm thêm tiền để thanh toán khoản thế chấp của bạn nhanh hơn.

Vài năm trước, đây được coi là "lời khuyên vàng": "Ngôi nhà là minh chứng phản ánh sự tự do tài chính của bạn. Thông thường, bạn hay được nghe những lời khuyên kiểu như nên trả hết nợ càng sớm càng tốt. Tuy vậy, điều này chỉ đặc biệt đúng trong trường hợp là các khoản vay dành cho sinh viên. Khi ấy khoản nợ của bạn càng sớm được trả hết thì lãi suất phải trả càng ít, nhờ đó bạn có thể sẽ tiết kiệm được thêm một khoản không nhỏ nữa.", Cotton giải thích.

Nhưng với bất động sản thì không hẳn là như vậy.

Ngoài thị trường bất động sản, các danh mục đầu tư khác bao gồm: tài sản, cổ phiếu và trái phiếu, bất động sản hoặc thậm chí tiền điện tử cũng có nhiều biến động trong những tháng gần đây.

Mặc dù bạn có thể tự hào khi sở hữu riêng một căn nhà, nhưng có lẽ bạn sẽ luôn cảm thấy áp lực và mệt mỏi mỗi khi nghĩ tới số tiền phải trả cho các khoản vay thế chấp mỗi tháng trong vài thập kỷ tới. Hãy thử xem xét thị trường chứng khoán hoạt động tốt như thế nào trong những năm gần đây và có thể bạn cảm thấy như bạn đang bỏ lỡ các cơ hội đầu tư có 1-0-2.

Trả nợ hay đầu tư?

Bạn có thể mơ về một ngày nào đó, khi bạn không còn khoản thế chấp treo lơ lửng trên đầu và phải chật vật vì những khoản tiền cần trả mỗi tháng. Không phải trả nợ nữa có thể là mục tiêu đáng ngưỡng mộ cho nhiều người nhưng điều này chưa hẳn đã có quá nhiều ý nghĩa về mặt tài chính, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, khi lãi suất thế chấp quá thấp.

"Gần đây, lãi suất thế chấp có những sự điều chỉnh tăng lên, nhưng tỷ lệ vay bằng thế chấp vẫn ở mức thấp trong lịch sử. Khi lãi suất và giá nhà tăng, khả năng chi trả trở thành một rào cản đáng kể đối với những người mua nhà tiềm năng, nhất là khi lạm phát có khả năng gây căng thẳng đối với ngân sách của người tiêu dùng, lời khuyên này ít có ý nghĩa hơn", Cotton nói.

Cuộc sống không chỉ xoay quanh các con số, vậy nên vẫn sẽ có những yếu tố khác khiến một người lựa chọn đầu tư hay trả hết nợ.

Lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp trong lịch sử, có nghĩa là đây là thời điểm tuyệt vời để tái cấp vốn. Nếu bạn đã cầm cố hoặc tái thế chấp vay thêm vốn lần cuối cách đây nhiều năm, có khả năng bạn có thể tiết kiệm được kha khá tiền bằng cách sử dụng phương pháp tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn và/hoặc giảm thời hạn thế chấp của mình.

Tỷ lệ vay bằng thế chấp (LTV) là thước đo để đánh giá rủi ro trong việc vay tiền, là tỷ lệ giữa giá trị danh nghĩa của số tiền đi vay và giá trị thị trường của tài sản thế chấp. Nếu tỷ lệ thế chấp của khoản vay cao thì có nghĩa là rủi ro tài chính của khoản vay này là rất cao.

Điều đó có nghĩa là bạn nên cân nhắc đến sử dụng các kênh đầu tư khác. Việc tái đầu tư cho phép bạn chi tiêu ít hơn cho khoản thế chấp nói chung trong khi vẫn tận dụng được lợi nhuận cao hơn của thị trường chứng khoán.

"Từ góc độ tài chính, tốt nhất là bạn nên đầu tư tiền của mình hơn là kiếm thêm tiền để thanh toán khoản vay thế chấp của bạn nhanh hơn", Cotton nói.

Trong nhiều năm, lợi nhuận trung bình của thị trường chứng khoán cao hơn đáng kể so với lãi suất thế chấp, có nghĩa là bạn sẽ kiếm được kha khá từ khoản chênh lệch.

Không giống như việc đầu tư vào một ngôi nhà khiến cho nguồn tiền của bạn bị bó buộc lại một chỗ, việc đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu và các khoản khác trên thị trường có nghĩa là bạn có thể dễ dàng bán và sử dụng tiền của mình nếu bạn cần.

Chọn đầu tư tiền của bạn có thể không phải là lựa chọn tốt nhất nếu bạn không thích những khoản vay nợ mang tên mình, nhưng nó cũng là một ý tưởng đang được nhiều người quan tâm và dành nhiều thời gian tìm hiểu, suy nghĩ; đặc biệt trong một thế giới tài chính có nhiều sự thay đổi "chóng mặt" sau đại dịch - lạm phát đang tăng nhanh hơn bao giờ hết.