Hé lộ thời điểm mấu chốt quyết định dòng tiền có quay trở lại với thị trường bất động sản

Nửa cuối 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đứng trước áp lực tăng lãi suất điều hành khi Fed liên tục tăng lãi suất. Tuy nhiên, Chính phủ đã tích cực xây dựng các giải pháp giúp bình ổn kinh tế ngay từ những tháng đầu năm 2023 như: Thúc đẩy đầu tư công; Ban hành các gói hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế; Nới lỏng dần chính sách tiền tệ; Khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay; Xem xét hành lang pháp lý gỡ khó cho doanh nghiệp…

Giữa tháng 3, sau khi NHNN giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng đã bắt dầu giảm lãi suất cho vay trên diện rộng, đồng thời ban hành hàng loạt gói tín dụng ưu đãi.

Đây được cho là một trong những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Chia sẻ tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức sáng 4/4, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI cho biết, lãi suất huy động đã có tín hiệu hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng.

Theo đó, mức lãi suất lên đến 10% gần như đã biến mất trong thời điểm đầu năm 2023 và đã giảm xuống mức 8%. Tuy nhiên, sau động thái giảm lãi suất huy động, các ngân hàng sẽ cần thời gian để điều chỉnh hạ mặt bằng lãi suất cho vay đang khá cao như hiện nay. Do đó, trong quý 2/2023, sẽ rất khó có chuyện mặt bằng lãi suất cho vay giảm về mức 9 - 10%.

“Chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay”, ông Khôi nhận định.

Vị này đánh giá, mặt bằng lãi suất ảnh hưởng khá lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường sơ cấp bởi thông thường họ có tầm nhìn ngắn hạn. Còn các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp có tầm nhìn dài hạn sẽ chịu ảnh hưởng ít hơn.

Ông Khôi phân tích thêm, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Cụ thể, chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý 4/2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).

Ông Khôi cho biết: "Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều bất ổn, đa số người dân sẽ chọn bỏ tiền vào ngân hàng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi tăng cao (lên đến 10%) đã thu hút mạnh dòng tiền vào kênh gửi tiết kiệm.

Tuy nhiên, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không?".

Đánh giá dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản, ông Khôi đưa ra hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại thị trường.

“Khi dòng tiền quay trở lại thị trường, nhiều người sẽ tìm đến các kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Trong bối cảnh này, nếu nhìn lại quá khứ, thông thường thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng trước, sau đó sẽ đến thị trường bất động sản”, ông Khôi cho hay.

Dự báo về thị trường bất động sản quý 2, ông Khôi cho rằng có thể diễn ra với 3 kịch bản: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10-12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40-50%.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12-14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%.

Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.