Hệ quả của việc doanh nghiệp bán ‘nhà chỉ tay’

Bán nhà chung cư “chỉ tay”

Công ty CP Đầu tư bất động sản Rio Land vừa ra thông báo chào bán và nhận đặt cọc giữ chỗ dự án mang tên MT Eastmark City tại đường Lò Lu TP. Thủ Đức. Theo Rio Land dự án do Công ty TNHH XD & KD Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư và Rio Land làm đơn vị phát triển. Trên website của mình, Rio Land quảng cáo dự án quy mô khoảng 2.000 sản phẩm (căn hộ, officetel, shophouse) nằm trong tổng thể cộng đồng cư dân ưu tú có quy hoạch với diện tích đất hơn 20ha.

Trong đó, ngày 6/12, Rio Land đã tổ chức ký kết đối tác phân phối chiến lược dự án MT Eastmark City với 10 đại lý phân phối dự án này. Tuy nhiên, trong vai khách có nhu cầu mua nhà tại dự án này, phóng viên Nhadautu.vn liên hệ số tổng đài của Rio Land, nhân viên kinh doanh của công ty này cho biết hiện dự án chưa làm nhà mẫu, chưa có sa bàn dự án. Nếu đặt cọc giữ chỗ thì tới tháng 3/2023 sẽ ký hợp đồng mua bán, trong thời gian này sẽ đóng tiền theo tiến độ. Gặp nhân viên môi giới tên Hương của sàn Rio 5S, cầm bản sơ đồ căn hộ, nhân viên môi giới này cho biết khách muốn mua căn hộ nào thì chỉ vào vị trí căn hộ trên bản đồ để được đặt cọc giữ chỗ.

Hỏi vì sao trên website giới thiệu dự án của Rio Land lại ghi khoảng 2.000 căn hộ, có phải dự án chưa được chấp thuận pháp lý cũng như giấy phép xây dựng nên mới ghi chung chung như vậy hay không? Hương cho biết, hiện dự án đang xin pháp lý và đã có quy hoạch 1/500, hiện có cả căn hộ Officetel. Nhưng khi hỏi về việc hiện TP.HCM không cấp phép cho căn hộ officetel tại dự án bất động sản thì sao dự án lại có căn hộ này để bán, Hương không trả lời được và cho biết cái này do chủ đầu tư đưa ra.

Ngày 12/12, phòng viên Nhadautu.vn có mặt tại khu đất được Rio land quảng báo là dự án MT Eastmark City, theo quan sát, nơi đây vẫn chỉ là một bãi đất trống chưa có dấu hiệu xây dựng, cỏ mọc um tùm, bên ngoài được quây tôn.

Một dự án bán nhà theo hình thức “chỉ tay” nữa đang xuất hiện tại đường số 6, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, TP.HCM mang tên Urban Green Thủ Đức. Dự án được giới thiệu do Tập đoàn Kusto Home triển khai, trên diện tích 20.000m2 gồm 2 block căn hộ cao 23 tầng, cung cấp ra thị trường 735 căn hộ với thiết kế 1 đến 3 phòng ngủ. Tại khu đất dự án này, nhân viên môi giới bán hàng tên Toàn chỉ tay vào bản sơ đồ căn hộ dự án cho biết hiện dự án đang được đặt cọc giữ chỗ với số tiền 50 triệu/căn hộ. Nếu khách hàng chọn vị trí căn hộ nào tại dự án thì chỉ việc chọn trên bản sơ đồ dự án là sẽ được làm thủ tục đặt cọc giữ chỗ.

Theo quan sát thực tế của phóng viên, dự án hiện cũng chỉ quây tôn, chưa có dấu hiệu xây dựng và các giao dịch bán hàng của nhân viên môi giới vẫn là chỉ tay vào bản sơ đồ căn hộ trên giấy để bán cho khách hàng. Đối với pháp lý dự án này, đại diện phòng xây dựng TP. Thủ Đức (xin được dấu tên) cho biết hiện dự án chưa được cấp phép pháp lý xây dựng cũng như chưa được bán hàng.

Cũng thuộc dự án bán hàng “chỉ tay” nữa đang được thực hiện mang tên LDG Sky tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Dự án này tên trên quy hoạch 1/500 của tỉnh Bình Dương là Dự án Căn hộ Chung cư Bình Nguyên do Công ty LDG làm đơn vị phát triển dự án. Dự án được giới thiệu năm 2020, theo đó dự án được xây dựng trên quỹ đất 20.878 m2 tại Làng đại học, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Dự án được công bố với quy mô 3 khối đế với 5 toà tháp căn hộ cao 30 tầng, cung ứng 1.659 căn hộ.

Thế nhưng tới nay, sau hơn 1 năm triển khai bán hàng và nhận đặt cọc giữ chỗ cũng như thu hơn 20% giá trị căn hộ của khách hàng thì vẫn được LDG liên tục tổ chức giới thiệu mở bán. Việc mở bán chủ yếu là nhân viên môi giới các sàn bất động sản của Tập đoàn Đất Xanh Group thực hiện, theo hình thức giới thiệu cho khách hàng sản phẩm trên tờ giấy sơ đồ căn hộ và các tiện ích, khách hàng muốn mua căn hộ nào thì chỉ tay vào căn hộ trên bản vẽ ở tờ giấy trên tay nhân viên môi giới rồi xuống tiền.

Đại diện sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, dự án này chưa được cấp phép xây dựng cũng như các thủ tục pháp lý cần có để phát triển dự án cũng như được pháp bán hàng. Dự án mới chỉ được cấp Quyết định quy hoạch tổng thể 1/500.

Hệ quả của việc bán nhà “chỉ tay”

Năm 2015, ông Võ Văn Tuấn, ngụ quận Bình Thạnh TP.HCM chọn mua cho mình căn hộ chung cư tại đường Song Hành thuộc quận 2, nay là TP. Thủ Đức. Dự án 3 mặt tiền, với giá bán là hơn 4 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

“Khi đó được một tập đoàn bất động sản lớn tổ chức mở bán, nhân viên môi giới tập đoàn này cho tôi coi bản vẽ thiết kế căn hộ cũng như sơ đồ các tòa nhà. Sau đó tôi chỉ và chọn 1 căn trên tấm bản đồ mà nhân viên môi giới của tập đoàn này đưa cho tôi coi. Sau đó đóng gần 1 tỷ đồng, nhưng tới nay dự án này vẫn chỉ có cỏ mọc chứ chưa hề được xây dựng dù là móng dự án. Hiện nay tôi muốn lấy lại tiền, thế nhưng tập đoàn này cho biết muốn lấy lại tiền họ sẽ thanh toán nhưng phải chi trả trong vòng nhiều đợt, bên cạnh đó họ không tính mức lãi suất ngân ngàng cho tôi trong thời gian mua nhà tại dự án này. Không đồng ý về điều này nên hiện tôi sẽ kiện doanh nghiệp này”, ông Tuấn nói.

Dự án MT Eastmark City dù được chào bán rầm rộ nhưng vẫn chỉ là bãi đất trống chưa hề có pháp lý. Ảnh: Đình Vũ)

 Hệ quả của việc mua nhà “chỉ tay” đang xuất hiện rất nhiều tại TP.HCM. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Phú Hữu tại TP. Thủ Đức, dự án được Công ty Exim Land bán với tên thương mại là River Park Tower từ năm 2019 với giá từ 1,6 tới 2 tỷ đồng/căn. Nhiều khách hàng đã xuống tiền mua nhà tại dự án này cũng theo hình thức "chỉ tay” vào bản đồ dự án trên giấy. Vậy nhưng, tới nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa được xây dựng.

Không chỉ khách hàng lãnh hậu quả mà ngay cả nhiều chủ đầu tư “bán nhà chỉ tay” cũng vậy. Đơn cử như một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP. Thủ Đức mới đây phải gửi văn bản tới cục thuế TP.HCM xin được áp dụng giá đất mà mình đã triển khai từ năm 2016. Cụ thể, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn này cho biết, dự án của mình được chấp thuận chủ trương và đã bán cho khách hàng theo hình thức “chỉ tay” từ năm 2016. Thế nhưng do chưa được cấp phép pháp lý nên chưa thể xây dựng, nhưng khi đó, do đã tính giá thuế sử dụng đất cũng như các chi phí khác để thành giá tiền mỗi m2 nhà bán cho khách hàng. Tới năm 2021 doanh nghiệp đi đóng tiền sử dụng đất để hoàn tất pháp lý xây dựng dự án thì TP.HCM áp mức thuế đất năm 2021, giá này độn lên quá cao so với thời điểm doanh nghiệp bán nhà “chỉ tay” cho khách hàng và như vậy doanh nghiệp sẽ lỗ nặng nên giờ đây doanh nghiệp phải xin TP.HCM áp giá đất năm 2017 thì mới có thể triển khai được dự án.

Thế nhưng, yêu cầu này của doanh nghiệp đã không được lãnh đạo TP.HCM chấp thuận, vậy là dự án “chỉ tay” này vẫn tiếp tục có nguy cơ không thể triển khai.

Đánh giá về tác hại của việc bán nhà “chỉ tay” của doanh nghiệp địa ốc hiện nay, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, theo quy định Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì chủ đầu tư chỉ đưa bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có đủ điều kiện giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng và nếu là nhà chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trên thực tế diễn ra nhiều việc giao dịch khi chưa đủ điều kiện quy định nên đẩy khách hàng vào tình thế bị lợi dụng và thiệt hại. Ở mức độ nhẹ là việc chạy trước bán hàng khi dự án đang thi công và sắp hoàn thành. Đặc biệt, nhiều khu đất chưa có quyết định chủ trương, chưa nộp tiền sử dụng đất,… nhưng cũng nhộn nhịp đưa ra giao dịch với khách hàng. Mỗi lần thay đơn vị môi giới bất động sản là đưa ra tên dự án mới với chương trình bán hàng mới để đưa những khách hàng vào nộp tiền rồi mòn mỏi đợi dự án được khởi công, còn dự án thì vẫn không thể hoàn thành pháp lý do nguồn gốc quỹ đất so với quy định pháp luật nên nhiều trường hợp gần chục năm vẫn không thể thực hiện xong pháp lý dự án.

“Khách hàng cần cân nhắc trong giao dịch, rủi ro luôn thuộc về khách hàng và không được bảo vệ nên những người đầu tư thường hay lựa chọn bằng các thông tin khác như: nguồn gốc quỹ đất, chủ đầu tư,… để quyết định xuống tiền mua nhà kẻo lâm vào cảnh mệt mỏi chờ chủ đầu tư xây nhà”, Luật sư Phượng nói.