Hết thời đất quê “ngáo giá”, giá đất quay đầu giảm “điên cuồng”

Giá đất nông thôn rớt thảm

Mấy năm trở lại đây, thị trường bất động sản liên tục xảy ra những cơn sốt. Không chỉ ở các thành phố lớn và vùng ven, cơn sốt đất tràn còn tràn về vùng nông thôn. Sức nóng của thị trường đã khiến nhiều vùng quê “dậy sóng”, mức giá liên tục tăng cao gấp 2 - 3 lần, thậm chí gấp 4 lần chỉ trong vòng 2 năm.

Đơn cử, một mảnh đất tại khu vực đường Quốc lộ 37B (Ý Yên, Nam Định), có diện tích 160m2, thời điểm 2020, mức giá khoảng 6 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2022, mức giá của mảnh đất này đã vọt lên 18 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại khu vực này liên tục lao dốc nhưng vẫn khó bán. Anh Lê Tùng, môi giới bất động sản tại khu vực Ý Yên cho biết, trong vòng 2 năm qua, giá của nhiều mảnh đất đã tăng vọt lên gấp 3 - 4 lần. Nguyên nhân do hạ tầng trong khu vực mấy năm qua được cải thiện đáng kể, cộng với sức nóng của thị trường chung.

“Năm 2020, những mảnh đất ở mặt đường lớn chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2, chỉ trong 1 năm sau đã tăng gấp 2 - 3 lần. Ngay cả đất trong ngõ cũng có mức giá khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2. Thời điểm năm ngoái, nhiều người từ các tỉnh về đây tìm mua đất, các phiên đấu giá cũng có giá trúng tăng vọt”, anh Tùng nói.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, anh Tùng cho biết, mức giá đã giảm tới 30 - 40% nhưng vẫn không có người mua. Đơn cử, một mảnh đất 250m2 trong ngõ rộng 4m, đầu năm 2022 có mức giá 8 triệu đồng/m2, thì nay chỉ còn 5 triệu đồng/m2.

Anh Tùng cho biết thêm, nhiều tháng nay anh cũng chưa có giao dịch thành công nào phát sinh, thị trường khu vực gần như "đóng băng".

Cũng trên địa bàn tỉnh này, tại huyện Hải Hậu, Giao Thủy mức giá cũng đã giảm mạnh nhưng khó bán. Anh Trần Tuấn, môi giới tại khu vực này cho biết, trong 2 năm qua, giá đất đã liên tục tăng cao gấp 2 - 3 lần. Dù giá tăng mạnh nhưng thời điểm cuối năm 2021, giỏ hàng của anh liên tục cháy hàng.

“Ở thời điểm này đã khác, giỏ hàng của tôi có tới gần 20 lô đang tìm chủ mới, mức giá cũng đã giảm 20 - 30% so với đầu năm. Đa phần những mảnh đất này đều đã được gửi bán từ 4 - 6 tháng trước”, anh Tuấn nói.

Thực tế, tình trạng này không chỉ diễn ra ở thị trường bất động sản Nam Định, nhiều vùng nông thôn khác như Thanh Hóa, Hải Dương, Bắc Giang, Hòa Bình,... cũng rơi vào cảnh tương tự.

Đơn cử, một mảnh đất rộng 5.000m2 (trong đó có 500m2 là đất ở còn lại là đất vườn), tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m2. Theo người bán, mức giá này đã giảm tới 50% so với năm ngoái.

Dù giảm giá nhưng vẫn cao

Ông Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, đất nông thôn có lợi thế đầu tư tốt với số vốn ít, chỉ khoảng 1 tỷ đồng là có thể sở hữu. Song, giá trị đưa vào sử dụng của loại đất này chưa cao. Bởi, quá trình đô thị hóa tại các tỉnh vẫn còn chậm hơn nhiều so với thị trường lõi như Hà Nội và TP. HCM.

“Trong những năm qua, khi đất nền tại trung tâm và vùng ven đã cao thì nhiều nhà đầu tư dịch chuyển về vùng nông thôn tại các tỉnh để đầu tư. Kéo theo thị trường bất động sản làng trên xóm dưới vô cùng náo nhiệt, mức giá từ đó cũng tăng mạnh”, Ông Hải nói.

Ông Hải cho rằng, khi thị trường bất động sản chững lại đất nông thôn lộ rõ những yếu điểm. Từ đó, thanh khoản đất nông thôn liên sụt giảm, mức giá cũng rớt thảm.

“Có thể thấy, những năm gần đây, giới đầu cơ tràn về các tỉnh mua bán rất tấp nập, giá thậm chí còn tăng theo ngày, vượt qua giá trị thực của mảnh đất. Song, cơn sốt đi qua, những khu vực trước đó sức nóng càng cao thì bây giờ mức giảm càng lớn. Dù đã giảm giá nhưng nhiều khu vực giá còn cao”, ông Hải nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.

Hiện tại, theo ông Đính, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

"Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhấn mạnh.