Hợp đồng mẫu quản lý vận hành nhà chung cư: Bộ Công thương đề xuất giữ, VCCI kiến nghị bỏ

Trong Dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, cơ quan soạn thảo là Bộ Công thương đã đưa dịch vụ quản lý nhà chung cư thuộc danh mục đăng ký hợp đồng mẫu.

Trước nhiều tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, Bộ Công Thương hiện giữ quan điểm đưa việc mua và quản lý nhà chung cư vào nhóm phải đăng ký hợp đồng mẫu (bên cạnh điện, nước, di động, internet, vận chuyển đường không, đường sắt) trong Dự thảo liên quan đến các hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng này. Như vậy, so với Quyết định 02/2012/QĐ-TTg, Bộ Công thương giữ nguyên quan điểm.

Hợp đồng mẫu là hợp đồng được một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong thời gian hợp lý. Nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng do bên đề nghị đưa ra. Hợp đồng này phải được công khai nội dung để bên được đề nghị biết.

Là cơ quan soạn thảo, Bộ Công Thương cho rằng, quy định này để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. "Có nhiều rủi ro tiềm ẩn cho người tiêu dùng trước và trong quá trình ký kết các hợp đồng mua bán và dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư", Bộ Công Thương giải trình.

Cơ quan này đánh giá, người mua thường không được tiếp cận hợp đồng mua bán chung cư mẫu tại thời điểm đặt cọc để ký hợp đồng. Trong khi đó, nhiều hợp đồng quy định bên cọc sẽ mất tiền nếu không ký theo mẫu do chủ đầu tư quy định.

Người mua cũng không có khả năng thương lượng, đàm phán để sửa đổi hợp đồng do bên bán đưa ra. Với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, thông thường người dân không có sự lựa chọn về chủ đầu tư nên cũng không có khả năng đàm phán để thay đổi các điều khoản.

Ngay cả trong các dự án căn hộ thương mại, bên bán soạn thảo hợp đồng mua bán theo mẫu để áp dụng với hàng loạt người tiêu dùng. Vì vậy, Bộ Công Thương nói, rất hiếm trường hợp bên bán đồng ý sửa đổi điều khoản trong dự thảo hợp đồng theo yêu cầu của người mua.

"Hợp đồng mua bán và hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư thường dung lượng dài, nhiều điều khoản phức tạp, cần sự am hiểu pháp lý, thương mại nên nhiều trường hợp người dân không hiểu hết về nội dung hợp đồng trước khi ký với bên bán", Bộ Công Thương lưu ý và chỉ ra một số vấn đề như điều khoản về xử lý vi phạm; phân chia diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng; nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì của bên bán; mô tả về dịch vụ quản lý vận hành; kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung. Theo đó, người dân quyết định tham gia giao dịch với bên bán trong khi không đánh giá được đầy đủ quyền lợi và rủi ro của mình.

Thậm chí, người tiêu dùng gánh chịu rủi ro ngay cả trong trường hợp Chính phủ đã ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu hợp đồng quản lý, vận hành nhà chung cư.

Góp ý cho Bộ Công Thương, Liên đoàn Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đồng ý với quan điểm cần có hợp đồng mẫu khi mua nhà. Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng nên bỏ dịch vụ quản lý chung cư này khỏi danh sách. Lý do, quản lý chung cư có sự khác biệt tương đối lớn so với các dịch vụ còn lại.

Thực tế, các dịch vụ khác trong Danh mục thường chỉ có số ít doanh nghiệp cung cấp nhưng thị trường vận hành nhà chung cư có tính cạnh tranh cao. Việc thay thế đơn vị cung cấp dịch vụ cũng không bị giới hạn do các yêu cầu về kỹ thuật, hạ tầng.

Mặt khác, vị thế của các bên tương đối bình đẳng: Bên lựa chọn doanh nghiệp cung cấp dịch vụ là Ban quản trị nhà chung cư, không phải người tiêu dùng đơn lẻ, và có nguồn lực để đàm phán, thương lượng các điều khoản, quy định với doanh nghiệp, từ đó đảm bảo quyền lợi của cư dân chung cư.

Vì vậy, VCCI đề nghị Bộ Công Thương bỏ dịch vụ này. Thay vào đó, việc đàm phán hợp đồng nên thực hiện theo pháp luật về dân sự và nhà ở.