HoREA: Nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng bị “ế”

Theo ông lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) rất lớn tại các đô thị, trước hết là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhưng cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại NƠXH phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng NƠXH bị 'ế' như đã xảy ra tại một số địa phương.

Khảo sát của Liên đoàn Lao động TP. HCM đã chỉ ra rằng, có đến khoảng 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá khoảng trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng, tức chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng. Hơn nữa, người lao động chỉ muốn làm việc trong khoảng 10-15 năm rồi trở về quê. Trong lúc còn rất thiếu các khu NƠXH thì đã có đến khoảng 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu nhà trọ, cung cấp khoảng 560.219 phòng, góp phần giải quyết nhu cầu thuê phòng trọ cho hơn 1,4 triệu người lao động. 

Hiệp hội nhận thấy, rất cần bổ sung chính sách "Nhà nước hỗ trợ về nhà ở" đối với các "chủ nhà trọ" trong việc xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà ở, trong đó đề nghị xem xét giảm bớt một chút mức "thuế khoán" (thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng là 7%/doanh thu dối với các chủ nhà trọ hiện nay). Đồng thời, cũng cần bổ sung thêm chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển NƠXH cho thuê.

Thêm một điểm nghẽn nữa trong quá trình phát triển NƠXH mà Hiệp hội chỉ ra, đó là nằm ở quy trình thủ tục đầu tư xây dựng. HoREA cho rằng, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã "khó 1" thì đối với dự án NƠXH lại "khó gấp đôi" nên đã dẫn đến kết quả thực hiện kế hoạch phát triển NƠXH giai đoạn 2016 - 2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Trong đó TP HCM tuy đạt 75% kế hoạch nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn NƠXH (bình quân 3.000 căn/năm) chưa đáp ứng nhu cầu NƠXH rất lớn. 

Trong giai đoạn 2021 - 2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án NƠXH với 38.128 căn hộ chỉ đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn. Trong đó, TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 02 dự án NƠXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và đã khởi công 07 dự án NƠXH với 4.996 căn hộ nhưng bị "vướng mắc về pháp lý" nên gần như chưa thể triển khai thi công.

Còn đối với các dự án NƠXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì bị "ách tắc" ngay từ thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư". Đây lại là thủ tục đầu tiên nếu các nhà đầu tư không làm được thì dẫn đến "tắc" tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Qua đó, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH, cải thiện nguồn cung căn hộ NƠXH, Hiệp hội đã kiến nghị và đề xuất một số giải pháp.

Thứ nhất, đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với tất cả dự án NƠXH và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước, Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Thứ hai, trên cơ sở sửa đổi bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (nêu trên), Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NƠXH (và cả dự án nhà ở thương mại) đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” vận dụng theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội quy định “Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”, mà Hiệp hội đã đề nghị bổ sung vào điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Thứ ba, về quỹ đất để phát triển NƠXH, Hiệp hội đề nghị các địa phương triển khai “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” đối với dự án NƠXH theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả “quỹ đất công (đất sạch)” đã được quy hoạch để phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng “lãng phí” nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Thứ tư, về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, để bố trí “tái cấp vốn” cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc “cấp bù lãi suất” cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH. Bởi lẽ trong giai đoạn 2015-2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Thứ năm, Hiệp hội đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án NƠXH.

Thứ sáu, “bất cập, vướng mắc” về “xử lý chuyển tiếp” về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển NƠXH, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây NƠXH trong dự án hoặc hoán đổi quỹ NƠXH có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

Thứ bảy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung đối tượng “chủ nhà trọ” được hưởng “chính sách hỗ trợ về nhà ở khi tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” phù hợp với thực tiễn của từng địa phương, bởi lẽ đối tượng này đã góp phần rất quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở ngày càng có chất lượng tốt hơn cho công nhân, lao động, người nhập cư. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét quy định mức “thuế khoán” thuế thu nhập cá nhân bằng 5%/doanh thu dối với các chủ nhà trọ thì hợp tình hợp lý hơn.

Thứ tám, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 “công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022” đối với “suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH” theo hướng bảo đảm tương đương với “suất vốn đầu tư xây dựng công trình” nhà ở thương mại, bởi lẽ “suất vốn đầu tư xây dựng công trình” NƠXH theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% “suất vốn đầu tư xây dựng công trình” nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình NƠXH để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước.

Thứ chín, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành và cơ quan có thẩm quyền để “nghiên cứu ban hành chính sách tín dụng cho vay sửa chữa, xây dựng mới nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo trên địa bàn khu vực nông thôn” để thực hiện Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 05/01/2024 của Chính phủ và hướng dẫn, hỗ trợ các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện thành công chỉ tiêu kế hoạch phát triển NƠXH năm 2024 của địa phương.