HoREA: Vẫn chưa tháo gỡ được "ách tắc" thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.

Theo đó, việc không "bổ sung hình thức sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên vẫn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa tháo gỡ được "ách tắc" về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Quyết định không bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 do chưa nhận được sự đồng thuận cao. Các đại biểu Quốc hội có ý kiến lo ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân, chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... 

Hiện những luật này chưa sửa đổi sẽ dẫn đến chuyện thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại mà nghiễm nhiên được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải đấu thầu, đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước vì nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại mà không qua đấu giá thì tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp; hoặc lo ngại xảy ra việc trục lợi chính sách; hoặc đề nghị làm rõ trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác không phải là đất ở nhưng đã gần hết thời hạn sử dụng đất, thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và thực hiện dự án đầu tư có hợp lý không.

Hay, Nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu; hoặc quan ngại nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân. Cũng có đại biểu nêu những bất cập của Luật Đất đai, mà nếu quy định được giá đất sát với thị trường thì chênh lệch giá đất sẽ không quá lớn.

HoREA nhận thấy các quan ngại trên đây của các đại biểu Quốc hội lại nhắm đến mục đích khác, không thật trùng khớp với mục đích sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và cũng chưa thật sát với thực tiễn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận thấy, các doanh nghiệp không thể "tự mình đi thu gom" đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân:

Hiệp hội nhận thấy, trong khoảng 15 năm trở lại đây thì doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để "mua lại đất" với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, "thuận mua vừa bán" có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nên hầu như không có chuyện doanh nghiệp "chèn ép, mua rẻ" gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng), hạ tầng xã hội (đất công viên, y tế, giáo dục) của dự án cho địa phương, đồng thời có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại mà thôi, nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.

Bên cạnh đó, nhiều đại biểu Quốc hội quan ngại việc "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại sẽ có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, thực chất "nguy cơ" có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước trong trường hợp này lại thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành "các quy định dưới luật" và nhất là công tác "thực thi pháp luật" chứ không phải do doanh nghiệp.

Trước quan ngại này, ông Lê Hoàng Châu đưa ra ý kiến: Một là, Chính phủ đề xuất bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không phải là "mở rộng" diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại, bởi lẽ trong các năm qua, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép "tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất", trong đó "có quyền sử dụng đất ở", hoặc "đất ở và các loại đất khác", hoặc "đất khác không phải là đất ở", bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Doanh nghiệp đã phải bỏ ra chi phí lớn để nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các doanh nghiệp này đã bỏ ra khoản chi phí rất lớn (có thể lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng) để nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên bị nhiều thiệt hại.

Hai là, trong thực tế đã có xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao "đất công" cho doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu, không đúng quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" do tự thương lượng, thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với giá thị trường "thuận mua vừa bán" thì việc có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước lại có thể xảy ra trong khâu "định giá đất cụ thể; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", mà cũng thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc ban hành "các phương pháp định giá đất" và nhất là công tác "thực thi pháp luật" về lựa chọn "áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp" để "xác định giá đất cụ thể", hoặc để "xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" chứ không phải do doanh nghiệp gây ra thất thoát ngân sách nhà nước.

Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 tại khoản 2 Điều 112 quy định "2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất"; tại khoản 3 Điều 114 quy định việc "xác định giá đất cụ thể" phải dựa trên nhiều cơ sở, trong đó có việc lựa chọn "áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp" để "định giá đất cụ thể; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án đầu tư bất động sản, nhà ở và phải được "Hội đồng thẩm định giá đất" thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định giá đất, "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án đầu tư bất động sản, nhà ở mà doanh nghiệp phải chấp hành, thực hiện.

Như vậy, việc xác định "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" của dự án có đảm bảo hay không đảm bảo được nguyên tắc "việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013), hoặc có đảm bảo hay không đảm bảo "quyền của Nhà nước đối với đất đai", theo đó "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi" (quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013), trong đó có "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước, thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan nhà nước, chứ không phải do doanh nghiệp.

Ba là, ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nếu để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", đấu giá có "quân xanh - quân đỏ", đấu thầu "cuội", đấu thầu "chân gỗ", hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, hoặc để cho thành phần ngoài xã hội can thiệp làm sai lệch kết quả đấu giá, đấu thầu.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi 9 Luật), trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" theo đề xuất tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ và tích hợp nội dung quy định về "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.