JLL: Đường sắt đô thị sẽ làm thay đổi cung - cầu bất động sản

Giao thông đường bộ đã trở thành một văn hóa lâu đời ở nhiều đô thị Đông Nam Á, gây ra những vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến người dân tham gia giao thông mà còn gây thiệt hại lâu dài cho sức khoẻ và môi trường.

Theo nghiên cứu của ASEAN Up , đến năm 2030, dân số trong khu vực dự kiến sẽ tăng hơn 100 triệu người lên đến 720 triệu dân. Trong khi nhiều chính quyền nội địa chưa đánh bật vai trò của cơ sở hạ tầng khiến các vấn đề của cuộc sống đô thị ngày càng trầm trọng hơn, một số thành phố trong khu vực đang hướng tới hệ thống metro nhằm giải quyết áp lực ngày càng gia tăng.

"Mỗi thành phố cần phải lên kế hoạch cho tương lai của mình, đặc biệt là các thành phố không ngừng gia tăng dân số", Veena Loh, Giám đốc Nghiên cứu của JLL tại Malaysia cho biết.

Điển hình là khu đô thị Klang Valley của Malaysia, nơi có mật độ dân số sẽ tăng từ 7 triệu người hiện tại lên hơn 10 triệu người vào năm 2020 . Và đến năm 2030, đô thị này sẽ chiếm gần một nửa dân số ước tính của Malaysia là 35 triệu người.

Một nghiên cứu của Nielsen năm 2014 cho thấy, số người sở hữu xe hơi ở Malaysia chiếm 93 phần trăm của đất nước – cao thứ ba trên thế giới. Điều này đã thúc đẩy Kuala Lumpur triển khai một số hệ thống đường sắt mới như tuyến tàu điện ngầm (MRT) dài 51km từ Sungai-Buloh tới Kajang, thuộc kế hoạch chuyển đổi hệ thống giao thông công cộng thành phố vào năm 2030 .

Loh cho biết: "Áp lực ách tắc giao thông ngày càng tăng, MRT sẽ hỗ trợ một lượng lớn dân số di chuyển trong thành phố một cách nhanh chóng và hiệu quả, do đó giảm lượng khí thải carbon.

TP.HCM và Hà Nội ở Việt Nam, Jakarta ở Indonesia, và Manila ở Philippines cũng đang đạt đến đỉnh điểm. Tại Jakarta, nơi được xem là cơn ác mộng với tình trạng tắc nghẽn tồi tệ nhất trên thế giới , và Manila, với những chuyến tàu điện ngầm cũ đã hoạt động quá tải. Trong khi đó, TP.HCM và Hà Nội trước đây đều vắng bóng đường sắt đô thị.

May mắn thay, thời gian đang thay đổi mọi thứ. Những lo ngại về sự tắc nghẽn giao thông và tầm quan trong của sự phát triển các lĩnh vực đi theo cơ sở hạ tầng đã khiến chính phủ các nước hành động, với sự phát triển mang tính cách mạng đang diễn ra ở cả bốn thành phố . Một khi các tuyến đường sắt đi vào hoạt động, những khu vực lân cận mỗi tuyến sẽ mở ra những cơ hội bất động sản mới.

Trưởng phòng Nghiên cứu của JLL tại Việt Nam, Trang Lê cho biết, tại TP.HCM dự án tàu cao tốc sẽ bao phủ 70% thành phố và sẽ làm thay đổi cảnh quan về cung - cầu.

Bà Trang nhận định: "Do sự phát triển cơ sở hạ tầng không đồng đều nên hầu hết các dự án khu dân cư và thương mại ở đây thường tập trung khu vực trung tâm hoặc các khu phát triển nhỏ hơn. Bằng cách cải thiện cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận, chính quyền TP.HCM hy vọng sẽ khuyến khích nhiều chủ đầu tư hơn nữa đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô lớn trên toàn thành phố".

Một kịch bản tương tự đang diễn ra ở Hà Nội, Jakarta, Kuala Lumpur và Manila, tất cả đều kỳ vọng rằng tuyến đường sắt mới hoặc được nâng cấp sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.

"Nhiều chủ đầu tư như SM Prime Holdings, Ayala Land, Filinvest Land và Century Properties đang dòm ngó vào khu vực trên tuyến MRT7 mới của Manila dài 22.8km từ ga San Jose del Monte đến Quezon City", theo Claro Cordero, Truởng bộ phận nghiên cứu Philippines của JLL. "Với sự tham gia của những chủ đầu tư đầy kinh nghiệm vào các dự án này, khu cộng đồng mới và trưởng thành hơn đang được hình thành, qua đó làm gia tăng giá trị tài sản.

Tại Jakarta, Giám đốc nghiên cứu của JLL tại Indonesia, James Taylor cho biết, thời gian đi lại ngắn và kịp giờ có khả năng mở ra các địa điểm không mong muốn trước đây bên ngoài thành phố cho cư dân.

Tuyến tàu tới sân bay mới của Indonesia đã được ra mắt khá rầm rộ vào đầu tháng 1 năm 2018 và bộ trưởng giao thông tuyên bố rằng sẽ mở thêm ba đường nối sân bay nữa trong năm nay .

Những thay đổi lớn kể trên cũng đã phải trải qua nhiều thử thách như những dự án tàu điện ngầm đã ngủ quên trong nhiều năm, thậm chí nhiều thập kỷ. Chẳng hạn, kế hoạch hệ thống cao tốc của Hà Nội và TP.HCM, vốn đã được đề xuất từ một thập kỷ trước, đều bị cản trở bởi hàng loạt các vấn đề về tài chính .

Tại Philippines, có Nhật Bản đã tham gia vào việc giúp đỡ các nỗ lực của Metro tại Manila thông qua một Đối tác Công-Tư.

Những khó khăn trong kỹ thuật và thiết kế đã xuất hiện ở Manila, thành phố thường xuyên bị ngập lụt kéo dài - một vấn đề khá nan giải mà TP.HCM nên cân nhắc.