Khánh Hòa: Từ thủ phủ BĐS nghỉ dưỡng đến cú "tắc nghẽn" với quy định "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Còn nhớ, giữa thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sốt nóng, bùng nổ nguồn cung và giao dịch cuối năm 2017 với gần 23.000 căn hộ khách sạn (condotel) gần chục nghìn căn biệt thự nghỉ dưỡng đã được chào bán trên phạm vi cả nước, để gỡ vướng cho loại hình bất động sản này về quyền sử dụng đất, một số địa phương đã áp dụng biện pháp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Tại thời điểm đó, thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này. Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đây là giải pháp ngắn hạn trước mắt để tháo gỡ những khó khăn về pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng nhằm giúp các nhà đầu tư yên tâm đầu tư.

Từ đó đến nay, không ít các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng đã cho phép cấp đất ở không hình thành đơn vị ở. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.Tạo sự phát triển mạnh mẽ cho ngành du lịch lẫn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tại Khánh Hoà, hàng loạt dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, chủ yếu là TP. Nha Trang và bán đảo Cam Ranh đã được xây dựng trên Đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Đặc biệt, dọc bờ biển Bãi Dài Cam Ranh nhiều khu nghỉ dưỡng mọc lên nhanh chóng, mang lại bộ mặt hoàn toàn mới cho ngành du lịch nơi đây, tạo động lực phát triển cho nền kinh tế. Ở thời điểm đó, hầu hết các dự án này được thị trường tiêu thụ khá tốt.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay đã xảy ra nhiều hệ lụy cho mô hình này. Trong khi các nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại một số dự án khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì một số dự án khác, có thể kể đến như Movenpick Resort Cam Ranh… vẫn chưa được tỉnh Khánh Hòa giải quyết cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp dù chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất.

Nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng cách đây vài năm, đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…nhưng khách hàng vẫn không được cấp Cấp chứng nhận khiến nhiều nhà đầu tư "bức xúc".

Để giải quyết những mâu thuẫn trên thị trường hiện UBND tỉnh Khánh Hòa có định hướng đề xuất: những dự án tại Bãi Dài đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng chưa được triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

"Để gỡ vướng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, tỉnh đã chia các dự án thành 2 nhóm để gỡ vướng. Đối với các dự án chưa triển khai xây dựng tỉnh thống nhất chuyển hết sang cấp phép đất dịch vụ thương mại để triển khai dự án. Với các dự án đã đầu tư, đang triển khai xây dựng, UBND đã và đang trình Chính phủ cho cấp phép dự án theo dạng đất ở nông thôn, sở hữu lâu dài để tiếp tục phát triển dự án", ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa khẳng định khi trao đổi với Tuổi trẻ.

Theo giới Luật sư, phương án của Khánh Hòa giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Đây cũng là động thái tháo gỡ nút thắt trên thị trường vực dậy ngành du lịch, nghỉ dưỡng sau những ảnh hưởng nặng nề bởi Covid – 19, đúng với chủ trương, định hướng của Chính phủ phục hồi kinh tế hậu Covid-19 đã được Đảng và Nhà nước đề ra.

"Các công trình bên trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng có tuổi thọ cả trăm năm, cần nhìn nhận các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng góp cho sự phát triển chung của hạ tầng du lịch cả nước, một trong những ngành mũi nhọn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nên cần khuyến khích phát triển. Sự ổn định, lâu dài mới cho thấy sự tin tưởng, cam kết của địa phương với các nhà đầu tư trong rót vốn phát triển hạ tầng du lịch", Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cũng cho biết.

Được biết, mới đây Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành TW và địa phương cần tập trung: "Khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành".

Bàn sâu về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng: mặc dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, "phá băng" thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông. Hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn, một phần là đất sản xuất, một phần là đất để ở, đất sản xuất kinh doanh.

"Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn. Còn ở thời điểm hiện nay, tôi đồng tình với ý kiến của một số địa phương đề xuất phương án: những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nh ưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Chúng ta nên theo đường lối phát triển du lịch. Vì Việt Nam đang mong muốn trở thành một cường quốc du lịch, vậy thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản này" – ông Võ bày tỏ quan điểm.