Khát khao viết tiếp câu chuyện của Thế giới Di động, theo đuổi thần tượng Capitaland, nhưng cổ phiếu Cen Land đang bị cả Dragon Capital và VinaCapital bán mạnh kể từ năm 2019

"Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, KHải Hoàn chỉ là những người đi sau khiến cuộc chơi thêm vui"

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2021, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) bất ngờ điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, tăng so với thông tin trước đó gửi đến cổ đông nhờ triển vọng kinh doanh lạc quan. 

Doanh thu năm nay dự kiến 5.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 408 tỷ đồng. Các chỉ tiêu này tăng lần lượt 136% và 36% so với thực hiện năm 2020. 

Báo cáo thường niên của Cen Land nói rằng năm 2021 là khởi đầu cho một giai đoạn tăng tốc, mở rộng thị phần, xây dựng nền tảng phân phối bất động sản lớn nhất Việt Nam. Công ty đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu trên 80% từ nay đến hết năm 2023. 

Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Land cho biết, định hướng của công ty trước giờ không phải trở thành công ty thuần về môi giới mà trở thành công ty về dịch vụ bất động sản. Ông Vũ còn nói rằng, những cái tên trong ngành như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, Khải Hoàn không phải là đối thủ cạnh tranh mà chỉ là những người đi sau khiến cuộc chơi thêm vui. 

Theo ông Vũ, Cen Land sẽ kể câu chuyện mà Thế giới Di động đã kể trong ngành bán lẻ, chuẩn bị nền tảng tài chính, nhân sự, công nghệ rồi sau đó bùng nổ. Cen Land muốn dẫn đầu trong mảng dịch vụ bất động sản, theo đuổi thần tượng Capital Land (Singapore). 

Có thể hình dung về mô hình một công ty dịch vụ bất động sản và Chủ tịch Cen Land – Nguyễn Trung Vũ nói tới. Công ty đang sở hữu nền tảng công nghệ Cenhomes.vn, viện đào tạo bất động sản Cen Academy, cho thuê văn phòng Cen X Space, môi giới bất động sản khu công nghiệp Cen Zone, quản lý vận hành bất động sản Cen Cuckoo, tư vấn và quản lý cho thuê Cen Stay. Tất cả tạo thành cái gọi là hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của Cen Land.

Nhưng Cen Land đã bị cả Dragon Capital và VinaCapital bán mạnh

Tham vọng là vậy, nhưng trên thực tế, cổ phiếu Cen Land (CRE) đã bị hai quỹ ngoại lớn Dragon Capital và VinaCapital bán ra suốt hai năm nay. 

Tháng 4/2018, trước thời điểm niêm yết trên sàn chứng khoán, Cen Land công bố hai cổ đông chiến lược Dragon Capital và VinaCapital cùng lúc. Trong đó, Dragon bỏ ra 11 triệu USD để sở hữu 13% cổ phần, còn Vina đầu tư 10 triệu USD cho 12% cổ phần. 

Nhưng một năm sau, các quỹ đầu tư thuộc Dragon Capital bắt đầu thoái vốn. Từ tháng 4/2019 đến tháng 4/2020, nhóm này liên tục bán, giảm tỷ lệ sở hữu từ 13% xuống 4,88%, qua đó không còn là cổ đông lớn. 

Trong đó phải kể đến giao dịch bán 2,5 triệu cổ phiếu của VEIL (quỹ tỷ đô của Dragon Capital)  thời điểm cuối tháng 4/2020, khi cổ phiếu CRE chịu ảnh hưởng nặng do ảnh hưởng của đại dịch. Mức giá thời điểm VEIL đã bán chỉ bằng phân nửa so với giá cổ phiếu Cen Land khi mới lên sàn theo giá quy đổi. 

Phía VinaCapital, đây là cổ đông quỹ thường xuyên ý kiến về vấn đề dòng tiền kinh doanh âm của Cen Land tại các đại hội đồng cổ đông thường niên.

Trong quý đầu năm nay, VinaCapital đã bán mạnh cổ phiếu Cen Land, hạ tỷ lệ sở hữu từ 10,15% xuống 4,71% (ngày 8/4), và cũng đã không còn là cổ đông lớn. 

VinaCapital bán Cen Land ở nền giá tốt hơn nhiều nếu so sánh với Dragon Capital, từ 23.000 – 27.000 đồng. Cổ phiếu CRE đã hồi phục mạnh sau thời điểm tồi tệ nhất của đại dịch, trong khi Dragon bán mạnh đúng đáy. 

Thậm chí giá cổ phiếu CRE hiện còn đang ở vùng đỉnh lịch sử, ghi nhận 31.500 đồng mỗi đơn vị (kết phiên giao dịch 13/4). 

Bất chấp các tiềm năng ban lãnh đạo Cen Land đang chỉ ra cho các cổ đông, hai quỹ ngoại có tiếng tại Việt Nam vẫn thoái lui khỏi công ty này. 

Diễn biến giá cổ phiếu CRE từ khi lên sàn

Động lực từ đầu tư dự án thứ cấp, tăng trưởng 100% mỗi năm

Năm 2020, Cen Land đem về 2.117 tỷ đồng doanh thu hợp nhất. Trong đó, doanh thu mảng môi giới của Cen Land đạt 1.029 tỷ đồng, giảm 19%; doanh thu chuyển nhượng bất động sản 1.040 tỷ đồng, tăng 5%. 

Dòng tiền hoạt động kinh doanh âm 461 tỷ đồng, so với năm 2019 dương 155 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do các khoản phải thu dài hạn tăng mạnh, đó là tiền đảm bảo tổng đại lý cho các dự án, lớn nhất là với: CTCP Đầu tư Bất động sản Thế Kỷ (758 tỷ đồng), CTCP Bất động sản Galaxy Land (185 tỷ đồng), Tổng CTCP Thương mại Xây dựng (365 tỷ đồng).

Dù đóng góp tỷ trọng ngang nhau, nhưng 80% lợi nhuận gộp của Cen Land đến từ môi giới, mảng chuyển nhượng bất động sản có hiệu quả thấp hơn nhiều. Đây chính là doanh thu từ việc công ty đầu tư và bán lại các dự án thứ cấp. Hoạt động này ghi nhận doanh thu là toàn bộ giá trị bất động sản giao dịch, trong khi đó với môi giới chỉ ghi nhận giá phí dịch vụ. 

Đầu tư bất động sản thứ cấp đòi hỏi vốn lớn, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, nhưng đang chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu doanh thu của Cen Land. 

Theo kế hoạch của Cen Land, tăng trưởng doanh thu thứ cấp dự kiến đạt 100% mỗi năm cho đến năm 2023. Đẩy mạnh hoạt động này giúp công ty có thể tăng trưởng nhanh chóng doanh thu, song do nhu cầu vốn lớn hơn, việc sử dụng đòn bẩy cũng được gia tăng. Cen Land cho biết sẽ cơ cấu nhiều nguồn nợ vay để giảm thiểu rủi ro. 

Cen Land có kế hoạch tăng vốn mạnh trong năm nay bổ sung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh. Hồi đầu năm, công ty đã tăng từ 800 tỷ đồng lên 960 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ sở hữu. Sau đại hội cổ đông thường niên, công ty của Chủ tịch Vũ có kế hoạch tăng vốn thêm 1.056 tỷ đồng, bao gồm: 9,6 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2020, 4,8 triệu cổ phiếu ESOP và phát hành 91,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng.

Cen Land dự kiến dùng 400 tỷ cho việc nhận chuyển nhượng dự án Toà nhà Hợp tác xã Thành Công, 400 tỷ nhận chuyển nhượng dự án khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ và 112 tỷ đồng trả nợ vay ngân hàng.