Khi doanh nghiệp bất động sản thay đổi chính sách: Rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng

Vay mua chung cư lãi suất 0%

Theo quan sát trên thị trường, những năm gần đây nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã triển khai các chương trình ưu đãi bán hàng bằng hình thức hỗ trợ một phần lãi suất vay vốn từ các NHTM. Các công ty như: Hưng Thịnh, An Gia, Nam Long, Trần Anh, Novaland, Phú Mỹ Hưng… thời gian vừa qua đều đã mở bán nhiều dự án căn hộ với các chính sách hỗ trợ 100% lãi suất trong 6 tháng hoặc một năm đầu vay vốn của đối tác.

Tại TP.HCM, đối với dự án Akari City (quận Bình Tân) và Mizuki Park (Bình Chánh), Nam Long Group áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 18 tháng; hoặc áp dụng mức lãi suất ổn định 6% và ân hạn nợ gốc kéo dài trong hai năm. Tại dự án Phú Đông SkyOne, Phú Đông Group áp dụng chính sách thanh toán 0,5%/tháng và cam kết thuê lại cố định 12 triệu/tháng. Đồng thời hỗ trợ lãi suất 0% đi kèm ân hạn nợ gốc cho đến khi khách hàng nhận nhà.

Một số dự án có lượng khách mua lớn và thanh khoản cao như dự án Saigon South Residences của Phú Mỹ Hưng hiện nay cũng áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0%. Cụ thể, người mua nhà được vay vốn tối đa 75% giá trị hợp đồng mua bán trong thời hạn 20 năm. Thời gian ưu đãi lãi suất 0% được xác định từ khi nhận nợ vay đầu tiên cho tới khi thanh toán 45% và nhận bàn giao căn hộ theo lịch thanh toán, tối đa không quá 28 tháng.

Bà Thanh Phạm, Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà là một trong những chính sách bán hàng hiệu quả của các công ty bất động sản, bởi tài chính luôn là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà. “Tâm lý chung của khách hàng là khi được hỗ trợ lãi suất (dù có thể chỉ hỗ trợ một phần) thì khả năng chọn lựa mua sẽ cao hơn so với các dự án không được hỗ trợ”, bà Thanh Phạm nhận định.

Thực tế chứng minh điều này tại các dự án Saigon South Residences của Phú Mỹ Hưng và Vinhomes Grand Park của Vinhomes. Bởi ngay sau khi công ty liên kết với VietinBank tung ra chương trình hỗ trợ lãi suất 0%, 500 căn hộ tầm trung tại Saigon South Residences đã được bán hết. 10.000 căn hộ The Rainbow tại Vinhomes Grand Park cũng đã có chủ sau 17 ngày bán hàng khi doanh nghiệp này áp dụng chính sách hỗ trợ 100% lãi suất vay vốn trong vòng 15 tháng hoặc 6 tháng sau thời điểm bàn giao nhà.

Ngân hàng và người mua đều có thể gặp rủi ro

Theo phân tích của các chuyên gia việc chủ đầu tư dự án tự bỏ chi phí ra để hỗ trợ lãi suất vay vốn cho khách hàng là “chiêu thức” bán hàng thông dụng được nhiều tập đoàn nhà đất áp dụng.

Ông Nguyễn Minh Tân, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Gò Vấp (TP.HCM) cho rằng, nếu chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp có uy tín, pháp lý dự án rõ ràng, đủ điều kiện thế chấp vay vốn đồng thời công ty cam kết thực hiện đúng những chính sách hỗ trợ lãi suất của mình đối với khách hàng thì không có gì đáng nói. Tuy nhiên, thực tế thị trường diễn ra không đơn thuần như vậy. Một số dự án không đủ điều kiện thế chấp hoặc pháp lý đầu tư chưa hoàn thiện các chủ đầu tư vẫn có thể bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai bằng “chiêu thức” hỗ trợ lãi vay.

Theo ông Tân, bản chất câu chuyện hỗ trợ lãi suất cũng không hẳn là doanh nghiệp bất động sản chịu thiệt và người mua nhà được hưởng lợi, mà là câu chuyện chia sẻ cả lợi ích và rủi ro. Bởi khi các doanh nghiệp hỗ trợ lãi suất thì chủ đầu tư sẽ liên kết với một số NHTM nhất định và người mua được chỉ định vay vốn từ các ngân hàng này. Thậm chí, khi triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp đã tính phần hỗ trợ vào giá bán nhà và chỉ áp dụng cho các khách hàng đồng ý thanh toán trước một phần giá trị căn nhà. “Như vậy, ở đây có thể sẽ xảy ra câu chuyện chiếm dụng vốn” của công ty bất động sản, vì thanh toán không đúng tiến độ, vi phạm Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Tân nhận định.

Ở góc độ pháp lý ngân hàng, đại diện bộ phận xử lý nợ của một NHTM có trụ sở tại quận 3, TP.HCM cho rằng, việc hỗ trợ lãi suất như kể trên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Đơn cử, có dự án chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn được doanh nghiệp chào bán. Đến khi khách hàng không làm được giấy tờ sở hữu sẽ dừng trả nợ ngân hàng. Ngay với các dự án đủ điều kiện pháp lý thì cả ngân hàng và người mua nhà đều có rủi ro, bởi hợp đồng vay vốn được lập giữa ngân hàng và khách mua nhà. Dữ liệu thông tin tín dụng thuộc về khách mua nhà chứ không thuộc về doanh nghiệp chủ đầu tư. “Vì thế, nếu trường hợp doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết hỗ trợ lãi suất mà khách hàng không có khả năng trả nợ đúng hạn thì sẽ bị chuyển nhóm nợ, ngân hàng cũng sẽ đối mặt rủi ro nợ xấu”, vị đại diện này nói.

 Thực tế, vào tháng 2/2023, Công ty cổ phần NovaReal - thành viên Tập đoàn Novaland đã tạm ngừng hỗ trợ lãi suất vay vốn cho khách hàng mua nhà tại dự án Nova World Phan Thiết và thông báo với khách hàng sẽ thay đổi cách thức hỗ trợ bằng việc hoán đổi, trả sau hoặc cấn trừ vào tiền thanh toán giá trị căn nhà. Việc làm này của NovaReal đã khiến nhiều khách hàng mua nhà phản ứng. Một số khách hàng không thu xếp trả nợ ngân hàng đúng hạn đã bị chuyển nhóm nợ, giảm điểm thông tin tín dụng dẫn đến khó khăn trong tiếp cận vốn vay mở rộng đầu tư sản xuất, kinh doanh.