Khó dự báo thị trường bất động sản năm Nhâm Dần, đâu là biến động lớn nhất?

Theo các chuyên gia đây cũng là thách thức đối với thị trường BĐS. Hệ luỵ của điều này là người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận chốn an cư. Theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, dù chưa có dấu hiệu bất thường từ việc tăng giá BĐS nhưng giá tăng liên tục sẽ ảnh hưởng đến người mua ở thực, đến một bộ phận nhà đầu tham gia thị trường.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, vị chuyên gia này cũng cho rằng, năm 2002 thị trường BĐS còn nhiều thách thức. Thách thức thứ nhất là thị trường nhà ở đang bị lệch pha cung cầu, thiếu nhà giá thấp, thừa nhà giá cao. Thách thức thứ hai là sự phục hồi sau đợt dịch lần thứ tư giữa các phân khúc và khu vực của thị trường chưa đồng đều. Ví dụ bất động sản nhà ở dần tìm được đà tái khởi động tích cực nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn rất khó khăn, khu trung tâm hồi phục sớm nhưng vùng ven, vùng sâu vùng xa hồi phục chậm.

Thách thức thứ ba, là các luật liên quan đến bất động sản đang được sửa đổi bổ sung theo hướng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường nhưng thời gian chính sách đi vào thực tiễn có độ trễ lớn, thường mất 6-9 tháng để quy định mới đi vào cuộc sống. Điều này có thể khiến đà hồi phục của thị trường địa ốc bị chậm lại, lỡ mất cơ hội bắt nhịp với đà tăng trưởng của nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam lại tỏ ra lo ngại tình trạng bong bóng BĐS từ việc giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Vị chuyên gia này cho rằng, thời gian qua giá BĐS tăng chóng mặt xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Nhưng, có điều dễ nhận thấy nhất là cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh khiến giá BĐS tăng theo; đầu tư tăng đến đâu giá tăng đến đó. Tuy nhiên, mức tăng giá BĐS lại không tương thích với mức tăng của đầu tư hạ tầng, tăng quá nhiều lần so với hạ tầng. Theo đó, thời gian qua, ở một số khu vực xác định là dấu hiệu của sốt "ảo". 

Mà ảo đương nhiên sẽ bong bóng. Theo ông Đính, thị trường BĐS đã xuất hiện bong bong nhưng bong bóng này sẽ không vỡ. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ không tham gia sâu vào những nơi có giá BĐS tăng bất thường. Hệ luỵ của điều này chỉ đến với các đầu nậu, những nhà đầu tư tay ngang. Và, tỉ lệ hấp thụ ở các khu vực nóng giá thực tế rất thấp. Cũng theo vị chuyên gia này, giá tăng nanh sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường BĐS nói chung. 

Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường BĐS cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định. Không chỉ giá ảo, mà thị trường BĐS hiện nay đang chứng kiến cầu ảo. Tức là dòng tiền vào BĐS thực chất không phải là đầu tư BĐS bền vững mà đầu tư tài chính bằng hàng hoá BĐS. Đa số là ảo, là ngắn hạn.

Ở góc độ nhà đầu tư, nhà tư vấn kì cựu trên thị trường BĐS, ông Lê Quốc Kiên cho hay, tính đến tháng 2/2022 còn nhiều thách thức. Lý do, người mua ở và nhà đầu tư có ít tiền đã tổn thương nặng túi tiền, thậm chí hết tiền. Đặc biệt, với những khoản mua BĐS sử dụng vốn vay Ngân hàng rất dễ mất cân đối dòng tiền đóng ngân hàng, dễ rơi vào nhóm nợ xấu, phải bán cắt lỗ thu hồi vốn trả ngân hàng.

Với các nhà đầu tư cũng ở trạng thái cẩn trọng về túi tiền, chỉ xuống tiền nếu "kèo thơm" chứ không giành giật đẩy giá như khi nóng sốt. Chưa kể,  "Bầu sữa" ngân hàng – Nhân tố rất quan trọng giúp BĐS thăng hoa – sẽ dè dặt cho vay mua BĐS. Tuy nhiên, theo ông Kiên, đâu đó vẫn có thông tin tương lai tươi sáng từ lực lượng Sales, Môi giới, Chủ Đầu Tư, người hưởng lợi nhờ BĐS tăng giá.

Và từ tháng 2/2022 đến cuối năm 2022, nhà đầu tư kì cựu này cho rằng, các doanh nghiệp bắt đầu tái cơ cấu, đẩy mạnh lại hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD), nền kinh tế từ đáy quay đầu hồi phục trở lại. Theo đó, những NĐT là chủ doanh nghiêp không những không thể dồn tiền vào mua BĐS rồi ngồi chờ tăng giá, mà còn phải thu về nguồn tiền trú ẩn,đầu cơ từ BĐS để khôi phục hoạt động SXKD. Rõ ràng, khôi phục lại hoạt động sản xuất kinh doanh tạo dòng tiền quan trọng hơn là chôn vốn trong BĐS.

"Nguyên tắc, khi kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp sẽ hoạt động cầm chừng, nguồn vốn dư chưa dùng đến cho doanh nghiệp thay vì để ngân hàng thì mang đi đầu tư. Khi kinh tế hồi phục, họ sẽ cần vốn để vực dậy hoạt động SXKD của mình. Bên cạnh đó, sau vài năm tăng trưởng và tiền được dồn nhiều vào BĐS, lúc này sẽ có nghịch lý: Chủ doanh nghiệp nào cũng có tài sản, cũng giữ BĐS nhưng lại có rất ít tiền để xốc lại hoạt động SXKD (vì hoạt động sxkd chính không tạo ra tiền trong thời gian dài, BĐS thì thanh khoản yếu)", ông Kiên cho hay.

Với các Nhà Đầu Tư là người đi làm thuê, hơn 2 năm dịch bệnh cũng đã tàn phá nặng nề thu nhập và túi tiền tích lũy – Nguồn vốn để đầu tư BĐS của họ; đôi khi còn có cả sự mất mát bạn bè người thân trong gia đình nên xu hướng phòng thủ, phòng ngừa rủi ro được đặt lên hàng đầu. Chính vì vậy, việc tích trữ tiền mặt hoặc các tài sản tương đương tiền có tính thanh khoản cao sẽ được ưu tiên.

Vì thế, theo chuyên gia tư vấn này thì phải đến năm 2024, thị trường BĐS mới hồi phục.

Còn TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong giai đoạn từ năm 2022 - 2023, các nước trên thế giới và Việt Nam sẽ vẫn phải đối mặt với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng nhưng nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy, đầu tư chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Tuy nhiên, TS Khương cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn này. Cụ thể, trong trường hợp nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất.

Bên cạnh đó, để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư có nhu cầu muốn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới, ông cho rằng, nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư cần cân nhắc lại phương án kinh doanh và giảm kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước.

"Nhà đầu tư cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của nhà đầu tư sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi", TS. Sử Ngọc Khương nói.