Khối nợ xấu 79.000 tỷ đồng và quan hệ “chung một con thuyền” giữa ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản

Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đến ngày 30/09/2023 đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Đáng chú, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đến cuối tháng 9 đã tăng lên 2,89%, cao hơn nhiều so với mức ghi nhận vào cuối năm 2022 là (1,72%).

Ước tính theo số liệu này, quy mô nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đến cuối tháng 9 vào khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 35.000 tỷ so với cuối năm 2022.

Báo cáo tài chính quý 3 cũng cho thấy nợ xấu nội bảng của 27 ngân hàng trên sàn chứng khoán đã tăng hơn 50% so với hồi đầu năm, lên gần 209.000 tỷ đồng. Trong đó, các ngân hàng liên quan nhiều đến lĩnh vực bất động sản đều có tốc độ tăng nợ xấu trên 100%.

Nguy cơ nợ xấu bất động sản "phình to" đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Dù Thông tư 03 và Nghị định 08 được ban hành đã góp phần hỗ trợ thanh khoản cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song chính những sách này chỉ là giải pháp tạm thời, chứ không giải quyết được các vấn đề gốc rễ của thị trường. 

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản "tắc" thanh khoản khiến cho dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc càng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, đi cùng với thu nhập người mua nhà sụt giảm do kinh tế khó khăn, dẫn tới nợ xấu của ngân hàng cũng tăng theo.

Trao đổi với người viết, một chuyên gia kinh tế cho rằng, khi thị trường bất động sản đi xuống, nợ xấu ngân hàng có tăng là điều hiển nhiên và thực tế đã xảy ra. Quan sát "cục máu đông" nợ xấu năm 2011 – 2012 khiến nhiều ngân hàng lao đao cũng bắt nguồn từ việc thị trường bất động sản đổ vỡ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc cho phép các doanh nghiệp gia hạn trả nợ trá phiếu và giãn, hoãn nợ cũng là một chính sách nhằm hạn chế nợ xấu tăng cao.

"Nợ xấu ngân hàng tăng so với thời điểm cuối năm 2022 là điều dễ hiểu. Khi đến hạn trả nợ mà các chủ đầu tư bất động sản và người vay mua bất động sản không trả được nợ do bán không được dẫn đến quá kỳ hạn, nợ xấu mới từ từ tăng", chuyên gia này nói.

Trong báo cáo mới công bố, FiinGroup cũng cho rằng bây giờ các ngân hàng mới "ngấm đòn" nợ xấu trái phiếu bất động sản, được thể hiện ở tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu doanh nghiệp ở mức rất cao (khoảng 14,6% tính trên tổng giá trị lưu hành) và tỷ lệ tạo lập nợ xấu đang tăng cao.

"Kỳ vọng sửa đổi Thông tư 02 (tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng) và sửa đổi Nghị định 08 (giãn, hoãn trái phiếu doanh nghiệp) nhưng tác động lây chéo sang tín dụng ngân hàng là rủi ro lớn hiện nay, nhất là các ngân hàng có bộ đệm vốn thấp hoặc bao phủ nợ xấu thấp", FiinGroup cho hay .

Ngân hàng "đâm lao phải theo lao"

Từ lâu, quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc được ví như là "ngồi chung một con thuyền" do gần 1/4 dư nợ của các nhà băng nằm trong lĩnh vực bất động sản và đây cũng là lĩnh vực đóng góp rất lớn vào tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng trong những năm qua.

''Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản đều là quan hệ cộng sinh, cùng chia sẻ và cùng có những khó khăn cần tháo gỡ. Mối quan hệ này được ví như chung một chiếc thuyền, thuyền chìm thì doanh nghiệp chìm, ngân hàng cũng chìm. Thuyền nổi thì doanh nghiệp thắng lợi, ngân hàng thắng lợi'', lãnh đạo cấp cao của ngành ngân hàng từng chia sẻ.

Cũng chính vì mối quan hệ "chung một con thuyền" mà từ đầu năm đến nay, ngành ngân hàng đã liên tục triển khai nhiều hội nghị với các doanh nghiệp địa ốc nhằm đưa ra giải pháp gỡ khó cho cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, dù thị trường bất động sản phục hồi chậm nhưng lượng tín dụng được ngân hàng bơm cho các doanh nghiệp địa ốc vẫn tăng rất mạnh trong 9 tháng đầu năm 2023. Trong khi đó, tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho người mua nhà vay) lại có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng.

Ước tính theo số liệu NHNN công bố, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản - khoản cấp cho chủ đầu tư dự án - đến cuối tháng 9 đạt khoảng 986.400 tỷ đồng, chiếm 36% tổng dư nợ trong lĩnh vực này. Trước đó, quy mô cho vay kinh doanh bất động sản vào cuối năm 2022 chỉ đạt khoảng 803.000 tỷ đồng và chiếm 31% tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Như vậy, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng thêm khoảng 183.000 tỷ đồng, tăng 90% so với 9 tháng đầu năm 2022 – giai đoạn thị trường BĐS vẫn còn diễn biến sôi động (quy mô tăng thêm khoảng 97.000 tỷ đồng).

Báo cáo tài chính quý 3 cũng cho thấy xu hướng tương tự khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của nhiều ngân hàng tư nhân lớn như VPBank, MB... tăng rất mạnh, gấp nhiều lần tốc độ tăng trưởng dư nợ chung.

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản do NHNN tổ chức mới đây, lãnh đạo các ngân hàng cam kết sẽ tiếp tục hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn; tuy nhiên phía ngân hàng cũng cho rằng bản thân các doanh nghiệp địa ốc cũng cần nhìn lại và thay đổi chính mình "xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa".

"VPBank là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ chính ngân hàng cũng thấy sợ", CEO VPBank nói.

"Những dự án đang cầm hoặc trót cầm thì đã "đâm lao phải theo lao". Vì vậy, đối với những dự án đang khó khăn, nếu xong được pháp lý thì chúng tôi sẽ giải ngân ngay", ông Vinh cho hay.

Bên cạnh sự hỗ trợ của ngân hàng, ông Vinh cũng đề nghị rằng: Nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn.; bởi như thế là không công bằng với ngân hàng.

"Các doanh nghiệp BĐS cũng phải thấy rằng tình hình đã khác rồi. Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ thì làm sao thoát ra được. Chỉ mong ngân hàng hỗ trợ thì ngân hàng hỗ trợ sao được", ông Vinh bày tỏ.

Cũng tại hội nghị này, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, từ đầu năm đến nay, tín dụng BĐS tăng 6,04%, riêng tín dụng kinh doanh BĐS tăng gần 22%; NHNN đã bốn lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2-2,5%, là mức giảm cao hơn kỳ vọng.

Theo ông Tú, sức mua trầm lắng, giao dịch đóng băng khiến doanh nghiệp khó xoay xở nguồn tiền, dẫn đến tình trạng khát vốn, chứ không hẳn là khát vốn vì tín dụng. Từ đó, Phó Thống đốc cho rằng, để thị trường BĐS sôi động hơn, doanh nghiệp BĐS cần có sự thống nhất trong "cuộc chơi" giá nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi vay giảm mạnh. Chỉ khi giải quyết được vấn đề giá nhà thì mới giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường BĐS.