Khơi thông dòng chảy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Với những vướng mắc pháp lý trên thị trường bất động sản, hiện các bộ ngành đang gấp rút xây dựng và ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Bên cạnh đó chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đang phát huy hiệu quả tích cực khi lãi suất liên tục giảm.

Nguyên nhân khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng gặp những điểm nghẽn là bởi tư duy vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là "xa xỉ" nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có sự gắn kết giữa quy hoạch tỉnh với quy hoạch hệ thống du lịch, tầm nhìn đủ dài với thị trường bất động sản và các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.

Ngoài ra, về lâu dài, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng có biên độ rộng để phát triển, lượng cầu còn nhiều dư địa lớn trong tương lai trên cơ sở tỉnh Khánh Hòa đang sở hữu vị trí thuận tiện, nhiều địa danh văn hóa lịch sử đa dạng, bờ biển dài, đẹp, hệ thống cơ sở hạ tầng đáp ứng du lịch ngày càng đồng bộ, trong thời gian tới cần chú ý tới 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.

Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và lồng ghép tích hợp vào quy hoạch tỉnh phương án phát triển bất động sản du lịch, cũng như quy hoạch khác có liên quan để đảm bảo sự phát triển lâu dài, bền vững.

Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.

Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, nhất là nguồn nhân lực du lịch chất lượng cao nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.

Tỉnh Khánh Hoà cần xem xét cấp sổ hồng cho các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia

Hiện tại, kinh tế Việt Nam vẫn đang gặp phải những thách thức và rủi ro đến từ tình hình kinh tế thế giới. Năm 2023, kinh tế thế giới 2023 tiếp tục giảm đà tăng trưởng (+2,6% từ mức 3% năm 2022), có thể tăng khoảng 2,4% năm 2024 và 2,7% năm 2025 (theoWB); lạm phát (CPI) giảm (từ 8,6% năm 2022 xuống còn 5% năm 2023, 4% năm 2024 và 3,2% năm 2025, theo WB); thương mại toàn cầu tăng 0,6% năm 2023 và 2,5-3% năm 2024 và 3,3% năm 2025 (theo IMF).

Mặt khác, lạm phát trong tầm kiểm soát và lãi suất giảm, ở mức thấp; tiếp tục xu hướng chuyển đổi số và tăng trưởng xanh.

Tuy nhiên, từ năm 2024 – 2025, vẫn tồn tại 4 thách thức chính, đó là xung đột địa chính trị phức tạp (xung đột Biển Đỏ, Trung Đông) và gia tăng cạnh tranh chiến lược giữa các nước lớn. Lạm phát và lãi suất dù giảm nhưng còn cao; rủi ro nợ công và nợ tư vẫn cao. Đà phục hồi chậm lại ở một số nước (Mỹ, Nhật Bản, Anh và Trung Quốc…) kéo theo tăng trưởng toàn cầu năm 2024 thấp hơn năm 2023, nhưng sẽ phục hồi dần trong năm 2025. Cuối cùng là rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực vẫn hiện hữu, biến đổi khí hậu thất thường.

Như vậy, khi nền kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại, diều này sẽ ảnh hưởng đến đà phục hồi của xuất khẩu và đầu tư.

Ngoài ra, các doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, nghĩa vụ tài chính & chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững. Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và các tổ chức tín dụng yếu kém gặp nhiều thách thức, tỷ giá, nợ xấu gia tăng (trong tầm kiểm soát), giá vàng tăng cùng đà tăng của thế giới.

Bên cạnh đó, kinh tế Việt Nam còn gặp phải rủi ro liên quan đến thị trường trái phiếu, vẫn cần có thời gian xử lý và lành mạnh hoá. Cùng với đó, thể chế cho các lĩnh vực mới (kinh tế số, kinh tế xanh, tuần hoàn…) còn chậm ban hành trong khi tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm, chậm thực thi công vụ còn diễn ra.

Về một số chính sách quan trọng tác động đến thị trường xây dựng và bất động sản, thứ nhất là về chính sách tiền tệ, chuyển từ "chặt chẽ, chắc chắn" sang "linh hoạt, nới lỏng"; mặt bằng lãi suất giảm 2-3,5% năm 2023 và lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp trong năm 2024-2025.

Thứ hai là thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi Thông tư 22 (2019): TCTD được dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay TDH từ 1/10/2022, về mức 30% từ 1/10/2023 (hiện ở mức 28%).

Thứ ba là Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định TCTD không được mua TPDN trong 3 trường hợp: DN phát hành TPDN để cơ cấu nợ; để góp vốn mua cổ phần; và để tăng vốn sẽ được sửa đổi bằng Thông tư 03 (2023) theo hướng cởi mở hơn (hiệu lực hết 2023).

Thứ tư là từ ngày 3/4/2023, triển khai gói tín dụng ưu đãi NOXH 125.000 tỷ (lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với thị trường); gói 30.000 tỷ đồng cho vay lâm, thủy sản (<1-2% lãi suất thị trường).

Thứ năm là Thông tư 02/2023/TT-NHNN (23/4/2023) cho phép cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ (1 năm, thực hiện đến hết 30/6/2024); NHNN đang đề xuất gia hạn hết năm 2024.

Thứ sáu là Thông tư06/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 39/2016/NHNN về cho vay của các TCTD...; Thông tư 10 sửa Thông tư 06 theo hướng cởi mở hơn, nhất là đối với cho vay BĐS (đang cân nhắc sửa tiếp Thông tư 06/2023 này).

Thứ bảy là Thông tư 22/2023/TT-NHNN ngày 29/12/2023 giảm trọng số rủi ro đ/v cho vay KCN và nhà ở xã hội.

Thứ tám là NHNN đã giao hạn mức tín dụng tăng khoảng 15% năm 2024.

Cùng với đó là rất nhiều các cơ chế, chính sách quan trọng khác như Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp GCN quyền sở hữu công trình XD trên đất TM-DV, có condotels, officetels, quy định giá đất, tiền thuê đất…); Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày5/2/2024 sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất; Nghị định 42/NĐ-CP ngày 16/4/2024 về lấn biển (hiệu lực 1/4/2024 thay vì 1/1/2025); Ban hành hướng dẫn Luật đất đai 2024, Luật nhà ở 2023, Luật kinh doanh BĐS 2023, Luật TCTD 2024... Trong đó, Luật kinh doanh BĐS tháo gỡ pháp lý cho BĐS du lịch – nghỉ dưỡng.

Từ những thực trạng trên, một số giải pháp đối với các doanh nghiệp bất động sản là cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì; cơ cấu lại hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền; chủ động tìm hiểu, tiếp cận, đa dạng hoá nguồn vốn và sản phẩm; chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn; sẵn sàng thực thi các luật sửa đổi…

Còn đối với tỉnh Khánh Hoà, tỉnh cần xem xét cấp sổ hồng cho các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đáp ứng đủ điều kiện (theo NĐ 10/2023), thực hiện tốt NĐ 12 (2024) và nghị định về định giá đất, Nghị định 42 (2024) về lấn biển (hiệu lực 1/4/2024); thực hiện tốt chính sách về giãn hoãn, giảm thuế phí và cơ cấu lại nợ, tín dụng BĐS phù hợp…

Du lịch Khánh Hòa cần có bước tăng trưởng nhanh và bền vững

Ông Cung Quỳnh Anh - Phó Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa

Khánh Hòa là một tỉnh Duyên hải Nam Trung Bộ, là địa phương có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên để phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển du lịch nói riêng. Không chỉ có nhiều cảnh đẹp nổi tiếng, Khánh Hòa còn là nơi lưu giữ nhiều truyền thống văn hóa lâu đời, những công trình kiến trúc độc đáo như Tháp Bà Ponagar huyền thoại có lịch sử trên dưới 1.000 năm, thành cổ Diên Khánh, các đình, chùa, văn miếu…

Theo Quy hoạch Tổng thể phát triển du lịch Việt Nam và Quy hoạch Tổng thể phát triển du lịch vùng Duyên hải Nam Trung Bộ đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, xác định Khánh Hòa là một trong 07 khu vực trọng điểm ưu tiên phát triển trong cả nước, thành phố Nha Trang là Đô thị du lịch, Khu du lịch Bắc Bán đảo Cam Ranh là Khu du lịch quốc gia, Trường Sa là Điểm du lịch quốc gia.

Về hạ tầng cơ sở vật chất phục vụ du lịch được phát triển mạnh theo xu hướng đầu tư chiều sâu và quy mô lớn. Đến nay, toàn tỉnh có 1.181 cơ sở lưu trú du lịch với hơn 64.689 phòng; trong đó số lượng phòng của khách sạn 4-5 sao chiếm đến 40%. Thu hút đầu tư, đưa vào hoạt động 02 sân golf 18 lỗ của khu du lịch Vinpearlland và Diamond Bay; 01 sân golf 21 lỗ của KN Golf Links Cam Ranh. Toàn tỉnh có 233 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lữ hành, trong đó 187 doanh nghiệp lữ hành quốc tế.

Về sản phẩm du lịch, Khánh Hòa phát triển mạnh các loại hình du lịch nghỉ dưỡng biển, đảo chất lượng cao kết hợp với vui chơi giải trí, tham quan, thể thao mạo hiểm và khám phá đại dương phát triển ở dải không gian ven biển. Bên cạnh lợi thế về sản phẩm du lịch biển độc đáo, đặc sắc, chất lượng và các điểm tham quan hấp dẫn, ẩm thực cũng là một sản phẩm lựa chọn để níu chân du khách.

Bên cạnh những mặt tích cực, hiện nay còn tồn tại một số hạn chế, bất cập. Các chính sách phát triển du lịch còn tập trung vào xây dựng các dự án, chưa tập trung những chính sách dài hạn. Sản phẩm du lịch chậm được đầu tư đổi mới nâng cao chất lượng (các tour du lịch đảo trong nhiều năm qua vẫn không có nhiều thay đổi về hình thức và nội dung).

Để khơi dậy, thúc đẩy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên địa bàn tỉnh, ngành du lịch cần phải có bước tăng trưởng nhanh và bền vững; Vì vậy đề xuất một số nội dung, giải pháp sau:

Cần quan tâm thu hút, đầu tư thêm các trung tâm vui chơi giải trí, mua sắm có quy mô tầm cỡ quốc gia, quốc tế để thu hút, trải nghiệm, kéo dài thời gian lưu trú khách du lịch khi đến với Nha Trang – Khánh Hòa (hiện trên địa bàn tỉnh mới chỉ có khu vui chơi VinPearl Nha Trang).

Cần đa dạng hóa sản phẩm du lịch được thể hiện thông qua những hệ sinh thái du lịch đa dạng, đẳng cấp đang hình thành tại nhiều điểm đến, không chỉ thu hút du khách mà còn tạo nền tảng cho phát triển du lịch bền vững và hội nhập quốc tế.

Các nhà phát triển bất động nghỉ dưỡng đã sẵn sàng trở lại đường đua

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn KN Holdings kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH KN Cam Ranh

Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, trong quý I/2024, thị trường tỉnh đã ghi nhận 5.941 giao dịch bất động sản, trong đó có 4.537 giao dịch đất nền; 1.193 giao dịch nhà ở riêng lẻ; 211 giao dịch căn hộ chung cư. Tổng giá trị giao dịch bất động sản trong quý I đạt gần 7.630 tỷ đồng. Về nguồn cung 3 tháng đầu năm, tỉnh có 2 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán trong quý.

Thị trường bất động sản Khánh Hòa đã khởi sắc hơn so với giai đoạn cuối năm vừa qua. Đặc biệt, khi nhiều vấn đề liên quan thủ tục giải pháp dự án được giải quyết; ngành du lịch tỉnh đang phục hồi mạnh mẽ; các dự án giao thông trọng điểm để kết nối khu vực được khai thác; chính sách về tiền tệ có nhiều thay đổi tạo thuận lợi cho nhà tư nhân…

Trong báo cáo Booking, 66% du khách Việt Nam sẵn sàng mua vé theo ngày để sử dụng các tiện nghi trong khách sạn 5 sao thay vì lưu trú tại đó để hưởng dịch vụ. Điều này cũng cho thấy không phải phân khúc cao cấp khó bán, trung cấp hay giá rẻ dễ tiếp cận người mua mà phân khúc nào giải quyết vấn đề cho khách hàng thuộc phân khúc mình tốt nhất thì đều có tiềm năng tăng trưởng.

Đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Đặc biệt, việc lựa chọn các địa phương mới, có dư địa lớn để đầu tư, phát triển dự án cũng là một trong những yếu tố quan trọng để tạo sự phát triển bền vững cho các dự án nghỉ dưỡng.

Trong năm 2024, thị trường du lịch, nghỉ dưỡng Khánh Hòa được dự báo sẽ nhanh chóng hồi phục và giữ được sự tăng trưởng bền vững thông qua nhiều dấu hiệu tích cực. Việc các hãng hàng không lớn đẩy mạnh các đường bay thẳng từ Hàn Quốc, Nga, Trung Quốc đến Khánh Hòa cũng là tín hiệu tích cực cho bất động sản nghỉ dưỡng tại tỉnh. Theo chia sẻ từ lãnh đạo Công ty CP Nhà ga quốc tế Cam Ranh, trong năm 2023, Cảng hàng không quốc tế Cam Ranh đã phục vụ khoảng 16.000 chuyến bay Quốc tế với gần 2,4 triệu lượt khách đến và đi.

Tỉnh Khánh Hòa với 2 thành phố du lịch, nghỉ dưỡng là Nha Trang, Cam Ranh đang vươn mình trở thành đầu tàu du lịch khi tốc độ tăng trưởng hiện đã vượt Phú Quốc, Đà Nẵng và điều này đang mở ra tiềm năng phát triển trong chu kỳ mới cho bất động sản tại nơi này.

Do vậy, ngành bất động sản nghỉ dưỡng cần thích ứng nhanh chóng với thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch và sau giai đoạn suy thoái kinh tế. Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế và giữ chân khách nội địa giàu tiềm năng, Khánh Hòa phải phát triển đa dạng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách khác nhau, từ trải nghiệm du lịch tới đầu tư sinh lời.

Đón đầu làn sóng phục hồi thị trường du lịch nghỉ dưỡng với các xu hướng trải nghiệm mới, trong năm nay, chúng tôi sẽ cho ra mắt 2 phân khu mới tại Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise. Công ty TNHH KN Cam Ranh với sự hỗ trợ từ Tập đoàn mẹ là KN Holdings sẽ tập trung nguồn lực hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước trong việc xây dựng, quản lý chất lượng, đầu tư phát triển tiện ích và mang đến cho khách hàng những trải nghiệm - dịch vụ tốt nhất.

Thị trường du lịch nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa nói riêng và Việt Nam nói chung được dự báo sẽ nhanh chóng hồi phục trong năm 2024. Vì vậy, những doanh nghiệp biết chuẩn bị sẵn nguồn lực vững chắc về tài chính, quỹ đất, vị trí quỹ đất, pháp lý... chắc chắn sẽ giành vị thế đi trước.

Việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng… Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về "Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030" sẽ là động lực để các doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, đẩy thêm nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng mới vào thị trường. Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường bất động sản.

Dự kiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024 sẽ có cơ hội cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của thị trường do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

Cần nghiên cứu, tập trung đầu tư, xây dựng phát triển các loại hình du lịch nghỉ dưỡng hướng tới mục tiêu xanh và bền vững tại địa phương như: Du lịch sinh thái, Du lịch nghỉ dưỡng biển đảo, Du lịch cộng đồng gắn với phát huy bản sắc văn hóa dân tộc vùng miền mang tính đặc thù của địa phương,…

Nha Trang phải thêm những nhà đầu tư rất lớn để định hình được những giá trị lớn

PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn về Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

"Trong tình hình hiện nay như chúng ta thấy rằng thị trường bất động sản nói chung, trong có có thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tương đối trầm lắng. Những phân khúc cao cấp trở nên khó khăn hơn, tình trạng này đã kéo dài, không phải là câu chuyện của nhất thời mà bắt đầu từ lúc Covid, nền kinh tế chung khó khăn, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng sa sút, do đó bất động sản đang có vấn đề, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp.

Cho đến thời điểm này để đánh giá thì chúng ta thấy rằng có thể tình hình đang có những khởi động mới, ấm lên một chút, tuy nhiên cũng phải nhìn đến triển vọng dài hạn để đánh giá nó như thế nào một cách bình tĩnh.

Đối với du lịch, xu hướng ấm lên tương đối rõ rệt, khi du lịch ấm lên tốt hơn, nhanh hơn so với xu hướng chung thì bất động sản nghỉ dưỡng, rộng hơn là bất động sản du lịch có những triển vọng khởi sắc. Đặc biệt đối với thị trường Việt Nam, điều này có tính tích cực cao hơn, Việt Nam có triển vọng phát triển du lịch, thu hút khách để cung cấp bất động sản nghỉ dưỡng là một vùng khá sôi động, sức hấp dẫn trong xếp hạng quốc tế đi trước và tích cực hơn, đây bao gồm triển vọng dài hạn và xu hướng kinh tế ngắn hạn có những cải thiện.

Một số trung tâm rất đáng được quan tâm ví dụ như nghỉ dưỡng du lịch Hạ Long (Quảng Ninh), Sầm Sơn (Thanh Hóa), đi vào xa hơn nữa là Huế cũng đã bắt đầu trỗi dậy, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Vũng Tàu đang sôi động trở lại. Như Phú Quốc là một điển hình của sau thời gian bị lắng xuống dữ dội thì có sự phục hồi khá mạnh, với du lịch cao cấp gắn với khách du lịch quốc tế.

Về phía doanh nghiệp, chính quyền tôi cho rằng cần phải có cái ráo riết thúc đẩy hơn nữa với tinh thần "Tình thế bất thường thì giải pháp phải khác thường", để tình thế khó khăn lâu quá càng bị kẹt, theo cách cũ sẽ kẹt mãi thôi, đây là cách tiếp cận và những hội thảo, hội nghị hoặc những kiến nghị mang tính chất hệ thống cần phải được đưa ra một cách quyết liệt, ý kiến của các Hội, hiệp hội, các tổ chức doanh nghiệp cần phải được mạnh dạn hơn,quyết liệt, đòi hỏi một tư duy khác thường, chúng ta không vượt qua lối cũ thì cực kỳ khó tháo gỡ ở tình huống khó khăn này.

Thứ ba, liên quan đến chính quyền địa phương, chính quyền cần phải có sự chia sẻ với doanh nghiệp, điều này liên quan trực tiếp đến thu nhập, việc làm của người dân, thu nhập ngân sách của địa phương, thu nhập của chính cán bộ địa phương…, họ rất muốn làm nhưng không gian các địa phương chủ động phần này không nhiều, mặc dù yêu cầu địa phương phải chủ động sáng tạo nhưng trong không gian như thế này, quyền lực quyền hành của địa phương thì không gian tương đối hạn chế.

Hiện nay Nha Trang cũng vừa được thông qua quy hoạch thành phố, đây là một quy hoạch đưa tầm của Nha Trang lên khác hẳn và đúng với tinh thần chung của tỉnh Khánh Hòa, khi mà quy hoạch tỉnh, tiếp cận mới sau Covid không chỉ cải tiến hay nâng cấp mà là cố gắng thành một đẳng cấp khác cho Khánh Hòa, đặc biệt là Nha Trang, Nha Trang hiện nay định hình được quy hoạch tôi cho rằng rất tốt. Nha Trang đang tự biến mình trở thành một mô hình của một đô thị sạch, sinh thái, thông minh với đặc trưng xanh, đây là một tầm rất cao và đây là một yếu tố để chúng ta thấy rằng Nha Trang đang có một khí thế để tiếp tục tiến lên sau Covid. Trong khuôn khổ chuyển động chung của cả nền kinh tế, của Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa điều này rất tốt.

Thứ hai, tôi cũng là người mà thảo luận với Khánh Hòa và Nha Trang về kinh tế đêm cách đây mấy năm, Nha Trang xung phong làm mô hình kinh tế đêm để thử nghiệm chính sách, cách đặt vấn đề của Nha Trang rất tích cực về kinh tế đêm và trên thực tế bây giờ Nha Trang đang có những chuyển động khá rõ ràng để định hình kinh tế đêm.

Kinh tế đêm là một cấu trúc khác và nó mang lại một diện mạo, cấu trúc phát triển khác cho đô thị, nhất là một đô thị du lịch. Khi Khu vực Vega City có nhà hát mang tên Đó, Đó là cái hình tượng rất hay, cả vùng ấy dự kiến trở thành vùng kinh tế đêm, đây là một khu tương đối biệt lập, có không gian cực kỳ đẹp và rộng, tất nhiên làm kinh tế đêm sẽ phải rộng nữa nhưng Nha Trang đã có một ý thức để phát triển kinh tế đêm có tầm vóc. Văn hóa kinh tế đêm phải gắn liền với một hệ thống văn hóa, văn hóa tiêu dùng, tận hưởng cuộc sống ban đêm, trong đó có cuộc sống mua sắm, tiêu thụ và cả không gian sáng tạo về đêm.

Muốn như vậy, Nha Trang phải thêm những nhà đầu tư rất lớn để định hình được những giá trị lớn của sức hấp dẫn, kinh tế và văn hóa của Nha Trang. Có thể hy vọng kinh tế đêm của Nha Trang trở thành một hình mẫu cho cả nước.

Các khách mời tham dự Thảo luận:

Điều phối: TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Diễn giả: Ông Lê Văn Sơn - Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Khánh Hoà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Nha Trang, Chủ tịch Công ty Cổ phần TM DV Du lịch và Bất động sản (Vân Nam Sơn)

- Bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch, Nhà phát triển BĐS Newstar Group

- Ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha (Alpha Real)

TS. Nguyễn Văn Đính: Từ đơn vị phát triển, chúng tôi muốn nghe Bà Nguyễn Thị Thu Huyền, cho biết chủ đầu tư cũng có những khó khăn, nguồn cung bị hạn chế, chắc chắn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động bán hàng trên thị trường, xin bà cho ý kiến?

Bà Nguyễn Thị Thu Huyền: Đại diện cho phía đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư trong thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, chúng tôi cũng phải xem xét nghiên cứu lại về nhu cầu, tiêu dùng của khách hàng, các loại sản phẩm nghỉ dưỡng là gì, mong muốn sử dụng là sử dụng hay cho thuê trong thời gian bao lâu. Vì vậy chúng tôi phải sắp xếp, cơ cấu lại sản phẩm, cấu trúc lại diện tích layout cũng như tiêu chuẩn bản giao. Đặc biệt là vấn đề quản lý, vận hành sau bàn giao cho khách hàng.

Về phía nguồn cung có sự khan hiếm như hiện nay, cũng đang tạo ra khó khăn về vấn đề thiếu nguồn lực để cho các cđt cùng đẩy thông tin cho thị trường bất động sản tốt lên. Tuy nhiên, tôi thấy có tín hiệu tích cực đó là về nền kinh tế Việt Nam cũng như trên thế giới đã có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt là thị trường du lịch Việt Nam và nước ngoài. Vì thế, tạo ra mục đích sử dụng cuối cùng của bất động sản nghỉ dưỡng là tạo dòng tiền cho bất động sản. Đấy là động lực để giúp cho từ phía chủ đầu tư phát triển sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, cũng là động lực cho khách hàng mua tiêu dùng.

TS. Nguyễn Văn Đính: Hướng đến việc hiện nay chúng ta đang tiêu thụ rất ít, sức hấp thụ của thị trường cũng còn yếu do các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phù hợp với nhu cầu. Như vậy, tư duy của doanh nghiệp là làm thế nào tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà đầu tư, sản phẩm đó cũng phải tạo ra dòng tiền để hấp dẫn nhà đầu tư.

Đứng từ góc độ một doanh nghiệp phân phối cũng thường xuyên tiếp cận với thị trường, đặc biệt tiếp cận với khác hàng và nhà đầu tư, hiểu rõ được tâm lý và nhu cầu thực chất của khách hàng nhất là trong khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Ông Hoàng Liên Sơn có thể chia sẻ thêm những khó khăn, thách thức mà các sàn giao dịch, môi giới đã trải qua trong giai đoạn thị trường khó khăn vừa qua?

Ông Hoàng Liên Sơn: Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản bị đóng băng, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Từ góc độ đơn vị phân phối, chúng tôi rất thấu hiểu những chia sẻ, niềm tin của khách hàng bị bào mòn. Vì rất nhiều chủ đầu tư trong thời điểm vừa qua vận hành hoặc xây dựng dự án không được tốt. Dẫn đến nhiều dự án không thể bàn giao đến khách hàng đúng cam kết. Cộng với những khó khăn từ thị trường du lịch nghỉ dưỡng cho nên thu nhập từ dòng tiền bất động sản nghỉ dưỡng gần như là không có trong thời gian vừa qua. Do đó, muốn kéo khách hàng lại với thị trường thì chúng ta cần phải tạo lại niềm tin cho khách hàng.

Nếu bây giờ khơi thông lại bất động sản nghĩ dưỡng thì không có nơi nào ở Việt Nam thuận lợi hơn là Khánh Hoà. Khi mà nhắc tới du lịch, thành phố biển thì mọi người nói ngay đến Nha Trang. Nha Trang có đủ điều kiện thiên thời địa lợi và nhân hoà, có những đột phá, cơ chế thoáng, đặc biệt là về Lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà cực kỳ là sát sao, sâu sắc với các doanh nghiệp. Tới đây, Nha Trang sẽ còn phát triển về cao tốc như từ Đà Lạt tới Nha Trang, từ Buôn Mê Thuột tới Nha Trang nữa.

Sở du lịch Khánh Hòa cũng thống kê 40% phòng tại Nha Trang được vận hành bởi các đơn vị phát triển quốc tế, điều này thể hiện rằng các nhà đầu tư cần phải chuyên nghiệp hơn.

Như vậy, tôi nghĩ rằng, thời gian tới, Khánh Hoà sẽ là đầu tàu kéo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của toàn Việt Nam phát triển, kéo lại niềm tin của khách hàng. Và khi niềm tin được khôi phục trở lại, mọi thứ sẽ thuận tiện hơn rất nhiều.

TS. Nguyễn Văn Đính: Thời gian tới, ông có kế hoạch gì để tham gia thị trường bất động sản du lịch Nha Trang Khánh Hoà hay không?

Ông Hoàng Liên Sơn: Đứng ở góc độ nhà đầu tư, hiện tại tôi có 7 sản phẩm tại đây và đều là condotel. Mong mỏi nhất là một ngày nào đó gần đây là sẽ được cầm 7 sổ hồng của 7 căn đấy. Trong đó, 3 căn mặt tiền ở đường Trần Phú, 4 căn ở Bãi Dài. Những quyết tâm nỗ lực của Lãnh đạo tỉnh Khánh Hoà luôn tạo các niềm tin. Khi kéo sóng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, chọn Khánh Hoà là một địa điểm chính xác để phá băng.

TS. Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi cũng hi vọng Khánh Hoà sẽ trở thành đầu tàu để thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhanh hơn, tốt hơn.

Qua đây, tôi xin điểm lại một số lý do khiến thị trường bất động sản đứng lại như: Tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản, kinh tế khó khăn, khách hàng ưu tiên cho các sản phẩm nhu cầu ở thực, niềm tin về thị trường vẫn chưa hoàn toàn hồi phục, các vướng mắc về pháp lý, sự phục hồi về ngành du lịch chưa đạt kỳ vọng, bất động sản nghỉ dưỡng chưa được đánh giá đúng và đủ về vai trò trong chiến lược phát triển du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Đúng là có quá nhiều khó khăn và thách thức bủa vây khiến bất động sản nghỉ dưỡng đang chao đảo, chưa tìm được lối thoát khỏi vòng nguy hiểm. Như vậy, chúng ta phải thừa nhận rằng, bên cạnh những khó khăn đó, cũng có nhiều tiềm năng để phát triển. Đặc biệt là chủ trương của Chính Phủ khi mà đưa nền kinh tế du lịch trở thành mũi nhọn của Việt Nam. Nếu để làm được điều đó thì chúng ta phải quan tâm đến phát triển hệ thống hạ tầng phục vụ cho kinh tế du lịch, trong đó vai trò của bất động sản là tạo ra các hệ thống hạ tầng khu du lịch, đô thị du lịch, các hạ tầng lưu trú.

Để làm rõ hơn về các tiềm năng phát triển bất động sản du lịch, tôi muốn hỏi ông Lê Văn Sơn với vai trò là một doanh nghiệp, đại diện chuyên gia du lịch, ông có thể nói thêm về mục tiêu phát triển ngành du lịch Việt Nam?

Ông Lê Văn Sơn: Mục tiêu tỉnh phấn đấu cả năm 2024, đạt doanh số trên 40.000 tỷ đồng. Tôi nghĩ rằng là Khánh Hoà sẽ chắc chắn đạt được. Đó là 1 tín hiệu tốt về du lịch, khi du lịch phát triển thì các ngành nghề cũng phát triển theo, đặc biệt là bất động sản du lịch. Khánh Hoà là một địa điểm đúng đắn cho các nhà đầu tư muốn lựa chọn về bất động sản du lịch. Nha Trang Khánh Hoà hội tụ đầy đủ các yếu tố, điều kiện để phát triển.

Trong đó, chính sách mới từ 3 bộ luật sắp có hiệu lực thì tôi nghĩ rằng, chắc chắn bất động sản sẽ phát triển.

TS. Nguyễn Văn Đính: Tóm lại bất động sản du lịch làm thế nào khi đầu tư vào thì sẽ sinh lời rất nhiều và phải rơi vào những khu vực có điều kiện kinh doanh, tạo ra dòng tiền tốt nhất, đảm bảo về chất lượng.

Trong chiến lược của Chính phủ, đến năm 2030, Việt Nam phải nằm trong 30 cường quốc có năng lực cạnh tranh mạnh nhất về du lịch, và lúc đó chúng ta phải đáp ứng được 60 triệu lượt khách quốc tế, 200 triệu lượt khách nội địa. Muốn làm được điều này rõ ràng chúng ta cần đầu tư rất nhiều. Lấy Nha trang làm cột mẫu, thì tôi muốn hỏi bà Huyền nhận định về tiềm năng của phân khúc này tại thị trường Nha Trang để đạt được những kỳ vọng đó thì cần có những giải pháp như thế nào?

Bà Nguyễn Thị Thu Huyền: Với thị trường Nha Trang Khánh Hoà, khí hậu là vô cùng lợi thế hơn 300 ngày nắng đẹp. Không chỉ thu hút khách đến đây du lịch nhiều lần trong một năm mà còn tạo ra nhu cầu đến ở và làm việc online. Thứ hai là về mặt hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt là hạ tầng đường bộ và tuyến cao tốc trong năm 2025-2027. Như vậy, tạo ra lượng di dân cơ học đến với TP Nha Trang, kích cầu bền vững cho thị trường. Đây sẽ là nền tảng cho các chủ đầu tư nghiên cứu nhu cầu End- User để ra được sản phẩm đúng với nhu cầu người sử dụng. Nếu như mà bất đông sản công nghiệp thì cũng phải có công trình tiện ích, những điểm đến du lịch mang tầm vững địa phương, thành phố hay những tầm vững quốc tế tuỳ theo suất vốn đầu tu, thúc đẩy tạo ra nhiều yếu tố phát triển.

Ông Lê Văn Sơn: Nha Trang quá đẹp, mật độ xây dựng thấp, không có quá nhiều nhà cao tầng, bê tông hoá như nhiều nơi khác. Cộng thêm việc chúng ta giáo dục người dân làm du lịch làm sao cho nó tốt,tự giác, không để ảnh hưởng đến chặt chém, tệ nạn xã hỗi khác. Khách đến cũng cảm thấy thoải mái và quay trở lại nhiều lần. Khánh Hoà cũng đã có thanh tra, kiểm soát về du lịch. Và nếu có thể, đưa tất cả những đơn vị cam kết đồng hành cùng chương trình sẽ lên 1 trang Web để cho tất cả mọi người song ngữ, đa ngữ để cho khách du lịch đến Khánh Hoà họ biết những điểm nào đã được chứng nhận bởi cơ quan nhà nước. 

Nếu đơn vị nào không thực hiện đúng thì sẽ cho ra khỏi danh sách. Như vậy sẽ rất thuận tiện cho du khách và thiết lập đường dây khách hàng phản ánh. Về lâu dài, chúng ta phát triển bền vững thì chúng ta phải làm, bản thân người dân phải tự giác, chứ không phải mệnh lệnh hành chính.

TS. Nguyễn Văn Đính: Thiên nhiên Nha Trang không chỉ đẹp bởi tự nhiên mà còn do các doanh nghiệp tạo nên, do chính quyền có những chính sách chủ trương đúng đắn, khuyến khíc phát triển và do cả văn hoá con người.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi sâu vào tiến trình phục hồi và vẫn còn những khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ để có những kết quả rõ nét hơn. Trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang được xếp sau những phân khúc trong tiến trình này, nhưng chúng tôi tin rằng những chất liệu có sẵn, cùng sự nhận thức một cách đúng đắn đầy đủ về vai trò bất động sản nghỉ dưỡng trong câu chuyện phát triển du lịch nói riêng và kinh tế nói chung, thời gian tới, phân khúc này sẽ có những thay đổi tích cực, đáng ghi nhận. Kết quả này sẽ đến sớm hơn, rõ nét hơn và hơn hết cần sự chung tay của nhiều cơ quan ban ngành cả chính quyền địa phương lẫn doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, rất cần sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng trong câu chuyện tổng thể hơn của phát triển kinh tế và du lịch.