Kiến nghị bỏ bảo lãnh bán nhà 'trên giấy' vì lo giá nhà bị đẩy cao

Lo giá nhà bị đẩy cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” . Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Thứ nhất, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

“Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng”, ông Châu phân tích.

Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Thứ hai, có dấu hiệu quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Bởi theo ông Châu, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro.

Bởi lẽ, Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã quy định chặt chẽ về “hệ thống kiểm soát nội bộ”, về “các hạn chế để bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng”, kiểm soát, phòng chống tình trạng “sở hữu chéo” và để được vay vốn tín dụng hoặc được “bảo lãnh” thì tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã quy định “điều kiện vay vốn” và “cung cấp thông tin” thì người vay vốn tín dụng, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải “3. Có phương án sử dụng vốn khả thi; 4. Có khả năng tài chính để trả nợ (…); b) Báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích ghi trong thỏa thuận cho vay”.

Nếu cả chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng (trên đây) thì gần như sẽ không phát sinh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng.

Đề xuất bỏ bảo lãnh bán nhà "trên giấy"

Thứ ba, nếu thực hiện đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho “khoản bảo lãnh” nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Thứ tư, theo ông Châu, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do “vướng mắc về pháp lý”, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc “đất dự án” có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Từ những phân tích trên, Hiệp hội đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định Thông tư số 39 năm 2019 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.