[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Bí kíp đầu tư căn hộ sinh lời ổn định

Nhiều người khi đầu tư BĐS thường băn khoăn nên đầu tư căn hộ hay đất nền, nhà phố? Nếu so sánh với các sản phẩm BĐS khác, ưu điểm nổi bật của các dự án căn hộ chung cư đó là về mức giá.

Cụ thể, khi so sánh mức giá cả, nếu với căn hộ có diện tích khoảng 70m2, giá dao động trong khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, nhưng với cùng diện tích như vậy, để mua nhà mặt đất người mua cũng phải bỏ ra ít nhất 4-5 tỷ đồng, thậm chí có nơi còn lên đến 6-7 tỷ đồng (tùy vị trí, khu vực). Chính vì mức giá của các căn hộ chung cư luôn ở mức "dễ chịu" hơn nên nhiều NĐT vẫn bỏ tiền vào loại hình này. 

Thời gian qua khi ảnh hưởng của dịch Covid-19, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ không ổn định đã khiến nhiều NĐT không còn mặn mà với loại hình này. Tuy vậy, nhìn chung đây vẫn là phân khúc phù hợp với dòng tiền của đa số NĐT, kể cả NĐT trẻ mới tham gia thị trường, cho nên nhìn về dư địa, đầu tư vào loại hình này mức độ sinh lợi vẫn khá ổn định nếu chọn đúng phân khúc giá, sản phẩm, vị trí.

Chia sẻ trên báo chí trước đó, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, đối với đầu tư phân khúc căn hộ, NĐT nên mua những căn hộ đã đi vào sử dụng, thường được khuyến mãi luôn nội thất. Như vậy, nhà đầu tư được lợi vài trăm triệu mà không cần đầu tư để có thể cho thuê. Ngoài ra, việc kiểm nghiệm cũng trở nên dễ dàng hơn đối với căn hộ đã đi vào sử dụng như nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng.

"Căn hộ tại TP.HCM thích hợp với các nhà đầu tư trung lưu, muốn có dòng tiền thu nhập thụ động. Giai đoạn này rất hợp lý để chọn căn đẹp và giá phải chăng", ông Hiển nhấn mạnh.

Tuy vậy, vị chuyên gia này cho rằng, nguyên tắc đầu tư BĐS là phải có tầm nhìn trung hạn. Tất nhiên, những nhà đầu tư nhạy bén sẽ nhìn được khu vực nào có tiềm năng "lướt sóng" nhưng rủi ro cũng rất cao. Những nhà đầu tư kỹ tính hơn sẽ tìm những khu vực có tiềm năng và tăng trưởng bền vững, nếu có lướt sóng hụt thì vẫn có thể chờ đất tăng theo giá trị vị trí. Còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, chỉ chạy theo xu thế, sẽ bị "đuối" vì việc bán lại là không dễ.

Thời điểm thị trường "sốt", đây là phân khúc dù có mức sinh lời không quá đột phá nhưng dễ lướt sóng. Bởi lẽ đây là phân khúc chốt lời nhanh, thanh toán theo tiến độ, không chôn vốn quá nhiều và phù hợp với những NĐT có lượng vốn ít, giao động từ 500 triệu đồng đến trên 1 tỉ đồng. Nhưng khi thị trường chững lại thì đây cũng là phân khúc khó ra hàng, thậm chí đã không ít trường hợp NĐT phải cắt lỗ để ra được hàng hoặc thu lại dòng tiền. Thời gia qua trên thị trường đầu tư thứ cấp căn hộ đã xuất hiện nhiều trường hợp như vậy.

Đa số NĐT khi bỏ tiền vào phân khúc này là dòng vốn ban đầu khiêm tốn, mua căn hộ hình thành trong tương lai và đóng theo giai đoạn dự án. Vì thế, nếu phân khúc này gặp "bất trắc" thì nhiều NĐT dễ bị ngộp. Đây là loại hình BĐS tồn tại nhiều rủi ro như dự án đột nhiên bị dừng vì vướng pháp lý, dự án bị xử phạt vì vi phạm trật tự xây dựng hoặc dự án thanh khoản yếu không thể ra hàng. Trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh cảnh "tiền mất tật mang" do rót tiền vào những dự án chưa đủ pháp lý hoặc chôn vốn nhiều năm.

Do đó, nhiều chuyên gia khuyến cáo khách hàng nếu muốn đầu tư an toàn ở phân khúc chung cư phải đặc biệt chú ý đến 3 yếu tố "bất du bất dịch’ đó là uy tín của chủ đầu tư, vị trí dự án chung cư, giá cả. Đây là 3 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản dự án, biên lợi nhuận của NĐT.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng nếu đầu tư chung cư mà không nắm được quy luật ra hàng đúng thời điểm thì dễ gặp phải rủi ro. Một vị chuyên gia trong ngành từng cho rằng, đúng ra, để có lợi nhuận như kì vọng thì đầu tư căn hộ tầm 3-4 năm thì mới có lợi, còn lướt sóng không ăn thua.

Vì thế, canh thời điểm chốt lời hợp lý cũng là cách NĐT cần chú ý ở phân khúc này nếu muốn có lợi nhuận tốt. Cụ thể, đầu tư vào các dự án căn hộ đang hình thành tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn thời điểm thích hợp để chốt lời. Theo chia sẻ của một NĐT tại Tp.HCM, chung cư là phân khúc cho lợi nhuận khá tốt nhưng nếu nhà đầu tư không nắm được thời điểm chốt lời hợp lý thì dễ bỏ qua cơ hội tốt và đôi khi sẽ phải trả giá nếu chậm trễ ra hàng. Theo kinh nghiệm của NĐT này, chung cư để càng lâu thì càng xuống giá. Thời điểm bán tốt nhất là trước thời gian bàn giao nhà không lâu.

"Chung cư thường lời mạnh vào thời gian đang hoàn thành nên khách hàng cần tìm thời điểm thích hợp, thấy lời đủ thì bán ra chứ không nên để quá lâu. Đừng tiếc vì nếu qua giai đoạn tốt chưa chắc đã bán được hàng. Còn khi đã bàn giao nhà, không ai biết được sau đó sẽ có những lùm xùm gì giữa chủ đầu tư và khách hàng, khi đó cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán căn hộ. Đặc biệt là chung cư dùng cao lâu thì càng xuống cấp, chưa kể việc chậm trễ trong cấp sổ hồng nên nếu không phải mua để ở thì hãy bán càng sớm càng tốt", NĐT này chia sẻ.

Một số chuyên gia cũng chỉ ra những lưu ý khi NĐT mua căn hộ để đầu tư cho thuê. NĐT nên chọn mua những căn hộ chung cư với mức giá trung bình, không quá cao hay quá thấp. Điều này sẽ có lợi cho việc hoàn vốn cũng như tăng khả năng mua bán sản phẩm nhà đất này; Lựa chọn những căn hộ có vị trí, địa điểm đẹp và thuận lợi; Tận dụng những suất vốn đầu tư nhà chung cư bán lại để đầu tư sẽ mang đến nhiều lợi nhuận hơn.