[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Đua nhau "săn" đất vùng ven đầu tư làm farmstay theo phong trào, nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

"Bỏ phố về vườn", NĐT cần xác định rõ mục đích đầu tư

Theo các chuyên gia, khi đầu tư, NĐT nên xác định rõ mục đích của mình làm gì, chủ yếu để gia đình nghỉ dưỡng hay cho thuê, mục tiêu lợi suất là bao nhiêu, từ đó đưa ra quyết định "rót tiền" vào loại hình BĐS phù hợp.

Hiện nay có rất nhiều người có nhu cầu chọn mua đất nhà vườn để làm nhà ở thay vì mua đất thổ cư, đất nền, nhà chung cư….Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường đất nông nghiệp trở nên "sốt" trong những năm gần đây. Tuy vậy, mua nhà vườn hay đất vườn ở đâu, mua như thế nào để trở thành tài sản có giá trị cũng cần có những hiểu biết nhất định.

Gần đây, việc "bỏ phố về vườn" hay xây dựng các homestay/farmstay đang nổi lên như một xu hướng và được cho là thuận theo tự nhiên, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân hiện nay. Các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Lạt….thậm chí là các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng xuất hiện làn sóng săn đất vườn giá rẻ để đầu tư. Trong đó, có hiện tượng NĐT đổ xô theo phong trào cùng lúc đi mua nhà vườn để dành với số tiền vài trăm triệu đồng. Bên cạnh các NĐT thành công thì cũng không ít NĐT gặp rủi ro với đất vườn giá rẻ.

Hiện nay, xu hướng mua đất vườn đang nở rộ ở một số khu vực có điều kiện tự nhiên, thắng cảnh đẹp như Đà Lạt, Lâm Đồng. Tuy vậy, cũng không ít trường hợp mua phải đất vườn cách xa khu dân cư, tiện ích dường như không có, khiến rủi ro về biên lợi nhuận hoặc tỉ suất cho thuê. Thay vì bỏ thêm tiền đầu tư vào các dự án có tiện ích, được các CĐT/NĐT đầu tư chỉn chu cảnh quan, có mảng xanh được chăm sóc thì nhiều người ham rẻ đã bỏ tiền vào các mảnh đất vườn lẻ, thiếu pháp lý.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, khi đầu tư vào nhà vườn NĐT cần lưu tâm tương lai khu vực đó có phát triển thành khu dân cư hoặc khu nghỉ dưỡng hay không? Nếu mua một lô đất trong rừng mà 10 năm tới nó vẫn là rừng hoặc thuộc diện bị nhà nước thu hồi thì tiền đầu tư của chúng ta sẽ trở nên vô ích.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, hiện nay xu hướng "bỏ phố về vườn", cụ thể là về Đà Lạt, Lâm Đồng, ở các vùng đất cao nguyên ngày càng thể hiện rõ nét. Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, đất Đà Lạt khó mua nếu không có một môi giới thổ địa quen biết nhiều cơ quan quản lý địa phương vì phần lớn đất do dân khai thác và chưa làm sổ, đất nông nghiệp không có thổ cư, đất dính đất rừng hoặc quy hoạch khác.

Một đặc điểm nổi bật là đất Đà Lạt chủ yếu là đất nông nghiệp, chưa có sổ. Nếu mua đất nông nghiệp có sổ thì giá cao và đất có chút thổ cư nữa lại càng đắt hơn. Giá đất tùy thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và hướng đất.

Cụ thể, giá đất nông nghiệp không thổ cư khu vực Đà Lạt dao động từ 400 triệu tới 10 tỷ đồng/1000m2. Nếu đất có thổ cư thì giá trên 10 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hướng đất.

Giá đất ở huyện Đức Trọng dao động 500 - 700 triệu đồng/1000m2. Đất xung quanh khu du lịch Lộc An ở huyện Bảo Lâm và huyện Di Linh từ 300 - 450 triệu đồng/1000m2.

Ngược lại, khu vực Bảo Lộc (Lâm Đồng) giá đất nơi đây còn mềm, hiện một số dự án BĐS nhà vườn/căn nhà thứ hai ở đây được đầu tư chỉn chu về tiện ích, đang thu hút sự quan tâm của NĐT. Tuy vậy, cũng không ít người mua đất Bảo Lộc ở khu vực quá xa xôi, hẻo lánh, giao thông đi lại kém, đất lẻ không có sổ cũng ôm hận vì không có tương lai.

Mua đất Bảo Lộc cần lưu ý gì?

Chị Thu Trang (38 tuổi), sống và làm việc tại Tp.HCM đã từng mua rẫy hoang ở Bà Rịa – Vũng Tàu và phải bán gấp vì đợi gần 5 năm giá còn chưa lên nỗi 50 triệu. NĐT này chia sẻ, mới đây, vợ chồng tôi quyết định chọn Bảo Lộc, Lâm Đồng cho tầm nhìn 10 năm sau sẽ về vườn với gốc cây ao cá.

Lý do chị Trang đưa ra, là với tài chính sẵn có không quá nhiều, giá đất Bảo Lộc còn tạm chấp nhận được so với mặt bằng giá vùng ven Đà Lạt. Về giao thông thì mất khoảng 4 giờ xe chạy từ Sài Gòn, sau 10 năm nữa khi cao tốc Dầu Giây - Liên Khương hoàn thành thì khoảng thời gian này được rút ngắn hơn nữa.

Chưa kể, Bảo Lộc được quy hoạch chiến lược là thành phố loại 2 vào khoảng năm 2025 sau khi mở rộng thêm ra các xã của Bảo Lâm vì vậy cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư mạnh hơn trong tương lai. "Tôi đã tính toán các điều kiện dựa trên những thông tin đã biết để đưa ra quyết định cho mình", chị Trang chia sẻ.

NĐT trẻ này cũng đưa ra các tiêu chí chọn đất cho riêng mình khi quyết định về Bảo Lộc (Lâm Đồng) để mua đất vườn.

Thứ nhất, quy mô dự án lớn được vận hành và quản lý bài bản từ CĐT/NĐT

Thứ hai, quy hoạch đồng bộ tiện ích chung làm gia tăng giá trị bất động sản đầu tư trong dài hạn

Thứ ba, sản phẩm không nằm trong vùng bị quy hoạch hoặc dính quy hoạch

Và cuối cùng là giá trị cộng đồng tạo ra tính khai thác và thanh khoản cao.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, NĐT mua nhà vườn nghỉ dưỡng phải ở nơi có mật độ dân số tương đối cao, phải có điện nước, kết nối đường sá tốt. Bên cạnh đó, nếu là đất nông nghiệp phải nằm trong diện có thể được chuyển đổi lên thổ cư. Nếu không thể chuyển đổi lên thổ cư tuyệt đối đừng mua đất nông nghiệp vì rủi ro rất lớn. Ngoài ra, xem xét thêm về tầm quan trọng, sự phát triển của khu vực đó, có phát triển được khu dân cư không, có tiềm năng về nghỉ dưỡng hay không… trước khi quyết định xuống tiền.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho hay, khi mua đất vườn tại Bảo Lộc, NĐT cần lưu ý đến tính pháp lý của miếng đất định mua. Người mua cần xem xem đó là đất dự án hay đất phân lô hộ lẻ. Nếu là đất phân lô hộ lẻ thì đã có sổ chưa, thuộc đất gì (đất thổ cư, đất rừng, đất trồng cây lâu năm…). Đồng thời, phải kiểm tra quy hoạch xung quanh xem mảnh đất đó có bị vướng gì không. Tại Lâm Đồng có rất nhiều sản phẩm phân lô hộ lẻ, không có sổ mua vào khá rủi ro.

Tiếp đến, phải xem xét kỹ vị trí miếng đất tọa lạc. Người mua phải xem xét dự án có tiện ích lân cận không, gần khu dân cư không, trong vòng bán kính bao xa thì đến khu dân cư.

Bên cạnh đó, theo ông Thắng người mua cần đánh giá kỹ về giá bán khu vực, xem đó có phải là giá tiềm năng hay không, bởi còn liên quan đến câu chuyện lợi nhuận sau này.

Theo các chuyên gia, việc mua đất vườn theo cảm hứng nhưng không tính tới việc vận hành và duy trì. Dẫn đến mua xong để đó và không tạo ra giá trị, thậm chí có thể sống một mình giữa đồng không mông quạnh và mang nhiều rủi ro về an ninh.