[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Trước khi "xuống tiền" đầu tư bất động sản, đây là những nguyên tắc nhà đầu tư cần nằm lòng

Chia sẻ tại buổi trực tuyến mới đây, vị chuyên gia này cho rằng, qua phân tích, dự báo, nhận thấy phân khúc BĐS công nghiệp và đất nền, căn hộ vẫn còn nhiều tiềm năng. Với BDS nghỉ dưỡng, sau một thời gian phát triển hơi nóng và mang tính tự phát cao thì hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhất là trong và sau dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh cũng là nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng thời gian qua. Tuy nhiên, về lâu dài, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, vì 3 lý do: Một là, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn. 

Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 - 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm. Ba là, trong và sau dịch bệnh, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn. Như vậy, đầu tư kênh này đòi hỏi trường vốn và mức độ kiên trì.

Chia sẻ về cách thức đầu tư vào 2 kênh là đầu tư trực tiếp (mua BĐS) và đầu tư gián tiếp (mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp BĐS), TS Cấn Văn Lực cho hay, về nguyên tắc kinh tế - đầu tư, rủi ro cao, lợi nhuận cao và ngược lại. Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp (mua BĐS) sẽ rủi ro hơn thì cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn. 

Đầu tư gián tiếp (thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu), nhất là trái phiếu doanh nghiệp BĐS, thì NĐT sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi, còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp BĐS thì cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó.

"Nếu xếp theo thứ tự rủi ro từ thấp đến cao, sẽ là: trái phiếu, cổ phiếu, mua sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc BĐS nào mà NĐT định đầu tư, vì phân khúc BĐS nhà ở ít rủi ro hơn so với các phân khúc BĐS khác. Đặc biệt, nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng đòn bẩy quá nhiều và tránh tâm lý đám đông là những gì NĐT nên cân nhắc", ông Lực nhấn mạnh.

Chia sẻ về lưu ý của NĐT khi tham gia thị trường BĐS lúc này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS Việt Nam cho hay, dự án đất nền thường là ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn.

Theo ông Hà, đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng

Còn khi mua nhà để ở mà không phải đầu tư thì điều quan trọng nhất là chọn dự án phù hợp nhu cầu về vị trí, chất lượng, giá cả. Đặc biệt, lựa chọn được chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu, có những dự án đã phát triển, chất lượng và quản lý toà nhà tốt. Đây là những tiêu chí rất quan trọng. Bởi nhà đầu tư muốn làm ăn lâu dài họ phải làm được dự án tốt. Cuối cùng là phải chọn dự án có pháp lý đầy đủ, có giấy phép xây dựng và được cấp phép kinh doanh.

Chia sẻ về những yếu tố cần quan tâm khi đầu tư BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho hay:

Đầu tiên, vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường BĐS nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường BĐS không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba là NĐT cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án BĐS như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai. 

Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.