Kinh tế khó khăn kéo giá thuê văn phòng hạng A liên tục hạ

Đơn vị này chỉ ra, tại khu trung tâm Tp.HCM năm 2023 không có thêm toà nhà văn phòng Hạng A nào gia nhập thị trường. Hiện chỉ có hai dự án đang xây dựng, dự kiến sẽ bàn giao trong quý 1/2024 là Nexus và VP Bank Tower, đều toạ lạc tại số 3B Tôn Đức Thắng, Quận 1.

Số liệu quý 4/2023 cho thấy, một số toà nhà Hạng A ở khu trung tâm Tp.HCM đã hạ giá chào thuê. Việc hạ giá nhằm cạnh tranh với các toà nhà đang vắng khách cũng như với nguồn cung mới sắp tới.

Theo đó, giá chào thuê trung bình hạ xuống 56,93 USD/m2/tháng, giảm 1,21% so với mức giá 57,63 USD/m2/tháng của quý trước, và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống cũng giảm 1,2 điểm phần trăm, từ 14% trong quý 3 xuống 12,8% trong quý 4. Hệ quả theo Knight Frank Việt Nam là do thị trường bắt đầu tiếp nhận mặt bằng cho thuê tại toà nhà The Hallmark – điều này cho thấy tỷ lệ lấp đầy khả quan ở các tòa nhà Hạng A mới hơn. Trong khi nguồn cung cũ kén khách phải hạ giá thuê.

Ở phân khúc Hạng B cũng không có thêm nguồn cung nào trong quý 4/2024. Giá chào thuê trung bình 34,14 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 11,3%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước nhưng lại cao hơn 3,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, di thị trường có thêm nhiều không gian văn phòng mới để hấp thụ.

Giá thuê Hạng B tăng 0,29% so với quý trước và 1,4% so với năm trước do không có thêm nguồn cung. Vì thế, các chủ toà nhà cho thuê cũng tìm cách tận dụng những mặt bằng được trả hợp đồng và tranh thủ nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm 2024.

Theo Knight Frank Việt Nam, đa phần các giao dịch lớn trong năm 2023 đến từ khách thuê ngành ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ có nhu cầu chuyển mặt bằng văn phòng (chiếm 62%). Tiếp đó là khách thuê ngành tài chính và dầu khí tái ký hợp đồng (19%). Còn lại là các hợp đồng mở rộng mặt bằng thuê (16%) và khách thuê mới gia nhập thị trường (3%) từ những ngành nghề khác. Xét về diện tích thuê, các mặt bằng lớn hơn 2.000 m2 chiếm đến 63% lượng giao dịch chủ chốt, diện tích từ 1.000 đến 2.000 m2 chiếm 25%, và 12% còn lại là diện tích 500 – 1.000 m2.

Trong tương lai gần, thị trường văn phòng Tp.HCM dự kiến sẽ đón nhận thêm 130.000 m2 nguồn cung văn phòng Hạng A từ các dự án The Nexus, VP Bank Saigon Riverside và Sun Tower trong năm 2024, cộng thêm 80.410 m2 từ Alpha Town và Spirit of Saigon năm 2026. Riêng trong năm 2024, thành phố sẽ có thêm 130.000 m2 văn phòng Hạng A (tăng 35% từ nguồn cung hiện tại) và dự kiến thêm 57,780 m2 văn phòng Hạng B.

Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% đối với văn phòng Hạng A và 14% đối với Hạng B trong vòng ba năm tới. Hệ quả là giá thuê cũng chịu tác động tương ứng, dự kiến sẽ giảm trong phân khúc Hạng A và không ngừng gây áp lực lên Hạng B.

Vào cuối năm 2022, trong một báo cáo của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, mức độ quan tâm đối với phân khúc văn phòng cho thuê (tăng 181%), đồng thời giá thuê cũng liên tục được đẩy lên. Các giao dịch mở rộng mặt bằng tăng lên nhanh chóng khiến tỉ lệ lấp đầy văn phòng Tp.HCM luôn cao. Đến nay, kinh tế khó khăn đã ảnh hưởng phần nào đến nhu cầu cũng như mức giá thuê đối với phân khúc hạng A tại khu trung tâm. Làn sóng chuyển đổi mặt bằng với chi phí thấp hơn ra vùng ven cũng đang thể hiện rõ nét những năm gần đây.