Là “anh em một nhà” nhưng chỗ dư giả nguồn cung, nơi chờ mãi không có dự án ra thị trường

Nếu quận 9 và quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) đa dạng dự án ra thị trường thì quận Thủ Đức (cũ) –vốn là nơi phát triển lâu đời của khu Đông Tp.HCM lại rất ít dự án bất động sản, nhất là phân khúc căn hộ. Quỹ đất khan hiếm, tiềm năng tăng giá mạnh, người dân có tích luỹ cao nhưng lại khó tìm mua bất động sản tại khu vực.

Ông Vũ Xuân Tùng, một nhà đầu tư lâu năm, chuyên đầu tư bất động sản khu Đông Tp.HCM cho hay, trước khi gộp 3 quận (quận 2, quận Thủ Đức, quận 9) thành Tp.Thủ Đức thì quận Thủ Đức vốn được xem là “anh cả”, do đã phát triển ổn định lâu đời. Quỹ đất để làm dự án tại đây khan hiếm từ nhiều năm trước. Mặt bằng giá mới cũng đã thiết lập cách đây 10 năm. Để tìm được dự án đất nền hay căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m2 tại đây là không còn dễ.

Trong khi quận 2, và quận 9 là “anh em một nhà” với quận Thủ Đức, nhưng chỉ mới bắt đầu phát triển mạnh từ năm 2017 trở về đây và phần lớn giá bất động sản tăng do ăn theo các cơn sốt đất nền chóng vánh, đặc biệt khu vực quận 9 nhu cầu mua ở thực chưa nhiều.

Theo ông Tùng, gần đây, nguồn cung mới của thị trường khu Đông Tp.HCM chủ yếu đến từ quận 2 và quận 9. Trong đó, tại quận 2 phần lớn phát triển bất động sản cao cấp và hạng sang, tập trung ở khu vực Thủ Thiêm, có giá vài trăm triệu đồng mỗi m2. Trong khi quận 9 hiện còn quỹ đất phát triển các dự án nhưng đa số nằm ở vị trí cách xa nội thành, theo đó mức độ hấp thụ còn yếu.

Tại quận Thủ Đức, nguồn cung ít và giá cả ít biến động. Đây cũng là khu vực cư dân hiện hữu đông đúc, các tiện ích truyền thống như chợ, chùa, trường học, bệnh viện…đã mọc từ rất lâu và hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước. Từ khu vực này kết nối trực tiếp ra đại lộ Phạm Văn Đồng, nhưng lại rất hiếm dự án chào bán mới. Ghi nhận cho thấy, không phải do thị trường bất động sản nơi đây bão hoà mà không còn quỹ đất sạch để chủ đầu tư phát triển dự án mới.

“Thực tế, nhu cầu mua nhà và tích luỹ tiền mua nhà của người dân Thủ Đức là rất cao. Phần lớn cư dân ở đây là buôn bán lâu đời nên có tài chính vững. Trong đó, nhu cầu cao đến từ các hộ gia đình đa thế hệ, hay của những người trung tuổi muốn đổi nhà. Chẳng hạn họ có nhu cầu chuyển từ nhà phố lên chung cư trong cùng khu vực nhưng để tìm dự án mới là rất hiếm. Nguồn cung nào mở bán được ở giai đoạn này sẽ có lợi thế rất lớn về nhu cầu ở thực cũng như tiềm năng tăng giá trong tương lai”, ông Tùng khẳng định.

Ghi nhận cho thấy, các căn nhà trong hẻm hoặc mặt tiền kinh doanh tại quận Thủ Đức có giá bán và giá thuê hàng trăm triệu đồng mỗi m2 (dao động trung bình giá từ 80-400 triệu đồng/m2), còn căn hộ chung cư giá từ 50-100 triệu đồng/m2 (tuỳ căn, vị trí). Mức giá này vẫn biến động tăng lên những năm qua. Sự khan hiếm quỹ đất làm dự án chung cư là lý do khiến giá căn hộ tại khu vực này luôn ở mức cao; cho thuê cũng được giá hơn các khu vực khác.

Khảo sát giá nhà đất tại các tuyến đường Tô Ngọc Vân, Đặng Văn Bi, Võ Văn Ngân, Kha Vạn Cân…vẫn tăng ít nhất 5-10% so với cùng kì năm ngoái. Theo một môi giới nhà đất khu vực, giá nhà và đất tại quận Thủ Đức rất hiếm khi xuống giá. Quỹ đất trống không còn như các khu dân cư hiện hữu/khu dân cư mới tại quận 9. Vì thế, bất động sản khu vực này phù hợp với gia đình nhiều thế hệ, đặc biệt là người lớn tuổi. Họ ưu tiên cộng đồng lâu đời, thiên về bản sắc văn hoá địa phương.

Savills đã từng chỉ ra trong báo cáo quý 3/2023 khi cho rằng, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM nói chung, Tp.Thủ Đức nói riêng vẫn khá khiêm tốn từ nay đến cuối năm. Các dự án đa phần là nguồn cung mới của dự án cũ trước đó. 

Riêng tại quận Thủ Đức (cũ), ngoài dự án FIATO Premier (quận Thủ Đức, cũ) rục rịch ra thị trường cuối năm 2023, đến nay các dự án mới vẫn im ắng. Dự án căn hộ FIATO Premier của Thang Long Real Group toạ lạc tại P.Tam Phú, quận Thủ Đức là nguồn cung mới hiếm hoi tại khu vực này. Dự án này nằm ngay mặt tiền đường Tô Ngọc Vân - một trong những tuyến đường quan trọng tại khu vực, cách đường vành đai 2 khoảng 2 phút di chuyển. Trong tương lai sẽ có khu thương mại khối đế tạo thành 1 HUB thương mại nhộn nhịp, hiện đại hàng đầu khu vực. Trước đó, quận Thủ Đức có một số dự án căn hộ nhưng đã hình thành từ khá lâu như chung cư Tam Phú, Chung cư Sun View Cây Keo, Chung cư Đạt Gia, Chung cư 4S Linh Đông.

Chính sự khan hiếm nguồn cung mới nên cư dân ở đây dù đông đúc nhưng ít sự lựa chọn sản phẩm. Các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá dao động từ 50-60 triệu đồng/m2 vẫn được quan tâm hấp thụ, nhưng rất ít sản phẩm ra thị trường.

Chia sẻ chung về cơ hội thị trường căn hộ Tp.HCM trong thời gian tới, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho hay, lãi suất cho vay giảm và các động thái hỗ trợ từ chính phủ dự báo sẽ kích thích nguồn cung tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản từ cuối năm nay trở đi.

Tuy nhiên, sự phân bổ nguồn cung vẫn không đồng đều giữa các khu vực. Nơi sẽ dư giả nguồn cung nhưng chỗ vẫn vắng dự án mới. Quỹ đất khan hiếm tại các khu vực phát triển lâu đời đã và đang tạo nên mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản; đồng thời các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đầu tư như vành đai 2, vành đai 3… cũng kích thích nhu cầu cũng như khiến giá bất động sản khó giảm trong tương lai.

Theo ông Troy, lợi nhuận đầu tư căn hộ tại Tp.HCM 2023 từ 2,9% đến 13,6%. Đây là một hiệu suất khá êm dịu trong một giai đoạn khó khăn của thị trường. Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư dài hạn và nên được đo lường trong một khoảng thời gian ổn định dài hạn ít nhất là từ 5 đến 10 năm. Trong dài hạn, những yếu tố nền tảng cơ bản của Việt Nam như tăng trưởng thu nhập trung bình, dân số đông đảo và quá trình đô thị hóa sẽ là những động lực chính cho bất động sản nhà ở.