Lại bùng phát tranh chấp chung riêng tại chung cư

Thời gian gần đây, chuyện khách hàng và chủ đầu tư một số dự án chung cư tại TP.HCM có mâu thuẫn, tranh chấp với nhau đã không còn xa lạ. Các vấn đề nảy sinh tranh cãi thường xoay quanh việc sở hữu chung-riêng, bàn giao quỹ bảo trì, phí dịch vụ, tiến độ bàn giao nhà và thậm chí cả lối đi.

Điển hình trong số này có dự án Chung cư Quang Thái ở quận Tân Phú đang lâm vào cảnh tranh chấp giữa chủ đầu tư với các cư dân. Đến nay, hàng trăm cư dân ở đây cũng chưa được cấp sổ hồng dù đã bàn giao nhà từ năm 2012.

Chưa hết, chủ đầu tư - Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch vụ Địa ốc Quang Thái không chịu bàn giao phí bảo trì cho cư dân. Chung cư có hai hầm giữ xe thì Công ty Quang Thái tự ý cắt tầng hầm thứ hai làm của riêng. Ban Quản trị chung cư Quang Thái và cư dân đã gửi hàng chục lá đơn cầu cứu đến các cơ quan chức năng nhưng đến nay, mọi việc vẫn chưa được giải quyết.

Còn khu dân Ehome3 do Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư với 14 block và 2.000 căn hộ nhưng không có nhà sinh hoạt cộng đồng. Trước đây, cư dân được nhân viên của Nam Long giới thiệu căn nhà hai tầng ở cạnh hồ bơi nhà nhà sinh hoạt cộng đồng. Hiện tại, căn nhà này đã được chủ đầu tư cho thuê làm quán cà phê và phòng tập gym.

Mới đây nhất, Chung cư Him Lam Chợ Lớn nằm trên đường Nguyễn Văn Luông, quận 6 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư với 8 block cũng đang trong tình trạng tranh chấp. Trong bản vẽ đã được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt năm 2013 và hợp đồng mua bán, mỗi block là một nhà sinh hoạt cộng đồng. Trong đó, những block đôi như C2-C3 và B2-B3 có nhà sinh hoạt cộng đồng nối liền nhau, sát với khu thương mại. Tổng diện tích của 8 nhà sinh hoạt cộng đồng ở 8 block là 1.317,2m2.

Sau đó, Him Lam Land đưa ra lấy ý kiến cư dân là tách đôi nhà sinh hoạt cộng đồng của C2-C3 và B2-B3. Đồng thời, mỗi block B4 và C4 ngoài việc có nhà sinh hoạt cộng đồng còn có thêm một sảnh sinh hoạt cộng đồng. Theo một số cư dân, chủ đầu tư thay đổi vị trí nhà cộng đồng như vậy khi chưa được sự chấp thuận của Sở Xây dựng là trái quy định pháp luật hiện hành, cần phải trả lại như hiện trang ban đầu.

Lý giải về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land cho rằng khi công trình chuẩn bị hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng vào cuối 2015 thì chủ đầu tư đã chủ động quy hoạch và bố trí thêm các tiện ích để phục vụ cư dân sao cho hợp lý và khoa học nhất. Trong quá trình đó, xét thấy phòng sinh hoạt cộng đồng bố trí tại các sảnh trung tâm như vậy khi đưa vào vận hành là chưa khoa học và hợp lý. Nếu duy trì vị trí như vậy sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân, đặc biệt là các sự kiện như ma chay, cưới hỏi, đám tiệc…có thể phát sinh tiếng ồn lớn và không đảm bảo tính riêng tư, bất tiện cho sinh hoạt của người dân.

Ngoài ra, những tiện ích trung tâm thương mại của tòa nhà như siêu thị, nhà hàng, trường học mẫu giáo, phòng tập thể dục…sẽ không phát huy tối đa hiệu quả, làm cho bộ mặt của 1 khu căn hộ có chất lượng sống cao cấp bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, công ty đã chủ động quy hoạch lại các tiện ích trong đó có phòng sinh hoạt cộng đồng để khoa học và hợp lý hơn. Điều này có lợi cho cư dân và toàn bộ dự án. Về diện tích thì phòng sinh hoạt cộng đồng mới có diện tích là 1419m2 lớn hơn phòng cũ (có diện tích 1317m2) khoảng 102m2.

"Tại thời điểm tháng 3/2017 chúng tôi xin ý kiến cư dân thì đã bán và bàn giao 1444/1456 căn hộ. Do vậy chúng tôi xin ý kiến của 1444 căn hộ. Chúng tôi đã thông báo cho toàn bộ cư dân của mình và tổ chức buổi họp công khai có sự chứng kiến của chính quyền địa phương vào ngày 18/3/2017. Tuy nhiên số lượng cư dân tham dự chỉ đạt 205/1444 hộ, không đạt trên 50% nên buổi họp chưa thể xin ý kiến thống nhất. Buổi họp đã có kết luận là phải xin ý kiến của toàn bộ cư dân", ông Phúc nói thêm.

Đại diện Him Lam Land cũng cho biết, vì đặc thù rất khó có thể tổ chức 1 buổi họp tham dự đông đủ cư dân như mong muốn nên chủ đầu tư đã phải lấy ý kiến cư dân bằng nhiều cách khác nhau như gặp trực tiếp, xác nhận qua điện thoại, email, bằng văn bản…sau đã tập hợp 1 bản báo cáo công khai dán tại bảng thông báo tại từng block để cư dân có thể theo dõi. Đồng thời tổng hợp báo cáo lên cơ quan quả lý nhà nước để xin ý kiến phê duyệt.

Kết quả ban đầu chủ đầu tư nhận được là sự đồng thuận rất cao. Chỉ tính riêng số chủ căn hộ đã gặp trực tiếp là 935 căn hộ, chiếm 65% số lượng căn hộ (chưa kể hình thức liên lạc bằng điện thoại, email…) thì chỉ có 26 trường hợp khách hàng không đồng ý, số còn lại là đồng thuận với ý kiến của chủ đầu tư là hoán đổi vị trí phòng phòng sinh hoạt cộng đồng. Như vậy, chỉ tính riêng số này thì số căn hộ đồng ý chiếm 63%.

"Chúng tôi đã báo cáo kết quả này cho cư dân và Sở Xây dựng TP.HCM để xin phê duyệt sự điều chỉnh. Cơ quan quản lý nhà nước đã có phiếu hẹn là 30/6/2017 sẽ trả lời kết quả về việc này. Trong trường hợp không được Sở Xây dựng đồng ý, chúng tôi sẵn sàng điều chỉnh lại theo đúng thiết kế ban đầu", ông Phúc cho biết.

Trao đổi với chúng tôi thêm về câu chuyện tranh chấp dai dẳng giữa cư dân và các chủ đầu tư trong các trường hợp như trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng có một thực tế, chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Các tranh chấp thường xuất phát từ những vấn đề liên quan đến việc không đáp ứng được những yêu cầu của người dân, song bên cạnh đó cũng phải kể đến sự thiếu “xây dựng” của nhiều hộ dân khi họ không tìm được tiếng nói chung.

Ngoài ra, khi phê duyệt thiết kế nhà chung cư, sở xây dựng phải cấp giấy xác nhận đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng. Dựa vào văn bản này, các bên không được sử dụng sai chức năng của từng phần diện tích, thậm chí văn bản này còn là giấy thông hành trong thế chấp, cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Không thể chỉ đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơ quan nhà nước mới ngồi xem đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng có một vài trường hợp chủ đầu tư đã chọn hướng lấy ý kiến số đông dân cư, đặc biệt đã báo cáo Sở Xây dựng khi tiến hành bất kỳ một thay đổi nào trên phần diện tích sở hữu chung vì mục đích mang lại nhiều lợi ích cho cả khu dân cư. Đó là một quy trình nhằm mang lại những giá trị gia tăng cho cả cộng đồng cư dân trong một dự án.