Làm nhà ở xã hội: Khó hay dễ?

Nhu cầu là có thật…

Thống kê cho thấy, sẽ có khoảng 3,4 triệu công nhân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở trong năm nay. Do đó, một trong những mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội phục vụ đối tượng này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại mới chỉ đạt 40% kế hoạch. Nhiều con số được đưa ra, cho thấy kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã gần như "vỡ trận".

Tại Tp.HCM, giai đoạn 2016 - 2019, chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn

Trong khi tại Hà Nội, giai đoạn 2016 – 2020, dự kiến có 15 dự án nhà ở xã hội được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành. Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được nhà ở xã hội hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.

Toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở. Ảnh: Minh họa

Do vậy, nếu không có những giải pháp đột phá để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành của các dự án nhà ở xã hội thì bài toán an cư của đại bộ phận người lao động tại đô thị vẫn sẽ bị bỏ ngỏ.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, Tp.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...

Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m²/người.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), nhiều nước trên thế giới, kể cả các nước công nghiệp phát triển, điển hình là Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội (social housing), nhà ở giá thấp (low-cost housing), để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp (low-income), với vai trò chủ đạo của Nhà nước ban hành các "chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện", đặc biệt là chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn, để thực hiện các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, kể cả cho người có thu nhập trung bình (như tại Singapore).

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 1/4/2019, cả nước có hơn 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 1 triệu người mỗi năm. Tp.HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú từ 6 tháng trở lên). Nhưng, dân số thực tế của thành phố lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% của cả nước). Bình quân cứ mỗi 5 năm tăng thêm khoảng 1 triệu người. Mỗi năm tăng gần 200.000 người, trong đó, tăng cơ học khoảng 140.000 người, tăng tự nhiên với khoảng trên dưới 60.000 cháu chào đời/năm.

Theo HoREA, trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, thì người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ.

Theo HoREA, hiện Tp.HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn. Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội, nhất là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ.

… Nhưng làm thì khó

Theo các chuyên gia trong ngành, nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, Chính phủ cũng đã có sự quan tâm thích đáng đến việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế phát triển nhà ở xã hội còn cách xa so với nhu cầu và mong muốn đặt ra. Nhiều dự án gần như không có sự chuyển động trong nhiều năm.

Ngay từ khâu quy hoạch vị trí để xây dựng nhà ở xã hội đã có vấn đề, nhìn nhận không chuẩn xác. Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các nhà ở xã hội được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng. Những khu đất "vàng", thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại. Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở. Những khu quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội đang tạo ra những cái nhìn không mấy thiện cảm với những người di chuyển đến.

Bên cạnh đó, những đòi hỏi đặt ra khi phát triển nhà ở xã hội mâu thuẫn với nhau và khó có thể cân đối được. Cụ thể, khi triển khai các dự án nhà ở xã hội đòi hỏi chi phí xây dựng phải thấp, khi đó chủ đầu tư cũng không mặn mà trong việc giám sát, quản lý. Về phía nhà thầu xây dựng cũng vậy, họ tìm cách lách những quy định mà nhà nước đặt ra đối với các công trình xây dựng.

Chưa kể, các vướng mắc liên quan đến các thủ tục triển khai, lợi nhuận bị khống chế khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà đầu tư xây dựng, địa phương chưa quan tâm đúng mức đến nhà ở xã hội... Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa "thông thoáng", kể cả việc rao bán nhà cũng phải qua nhiều khâu xét duyệt.

Những rào cản này không chỉ đến với nhà đầu tư mà còn đến với người mua nhà. Các dự án nhà xã hội chưa được công khai rộng rãi khiến người mua khó tiếp cận. Để vay được vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội, người mua nhà phải chuẩn bị, xác minh hàng loạt giấy tờ khiến họ e ngại.

Trước thực tế đó, các doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước nên giải quyết các thủ tục cho doanh nghiệp nhanh chóng nhất có thể, đồng thời cần có cơ chế riêng cho nhà ở xã hội để khuyến khích đầu tư. Bên cạnh đó, cần cho phép doanh nghiệp được phát triển các dự án nhà trọ, phòng trọ để giải quyết nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Tại hội thảo mới đây, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng cục phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, khi thị trường BĐS khó khăn thì người thu nhập thấp sẽ là đối tượng cần được quan tâm nhiều nhất, trong đó phân khúc nhà ở xã hội là lĩnh vực được quan tâm đầu tư.

Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại hiện nay còn thiếu hay các quy định lựa chọn đầu tư nhà ở xã hội cũng chưa được rõ; ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ trách nhiệm.

"Chính vì vậy, hiện Bộ Xây dựng, Chính phủ đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc này. Khi nhà ở xã hội phát triển tốt sẽ hỗ trợ thị trường", ông Ninh nhấn mạnh.

Cụ thể, để tháo gỡ cho nhà ở xã hội sau khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc, Bộ Xây dựng đã nhiều lần kiến nghị cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại và hiện đã có gói tín dụng này với khoảng 2.000 tỉ đồng. Từ đây các ngân hàng thương mại sẽ huy động thêm trên dưới 60.000 tỉ đồng. Những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để có giải pháp hỗ trợ cho vay. Như vậy những năm tới phân khúc nhà ở xã hội hi vọng sẽ khởi sắc.