Liên tục đón “đại bàng” về xây tổ, phân khúc bất động sản này dự sẽ bùng nổ từ năm 2024

Suốt thời gian qua, trong bức tranh phủ gam màu xám, mảng bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc sáng nhất trên thị trường.

Chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, Việt Nam đang đứng trước cơ hội nâng tầm giá trị chuỗi cung ứng của nhà sản xuất và đây chính là thời cơ vàng để tăng GDP của vùng. Đặc biệt vừa qua trong chuyến thăm của tổng thống Biden đã mang đến thỏa thuận về hợp tác toàn diện, và phát triển thị trường sản xuất công nghệ cao và bán dẫn giữa 2 quốc gia.

Cơ hội cho bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng mà còn nhờ hàng loạt chính sách thúc đẩy đầu tư từ Chính phủ trong việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng bên cạnh các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư. Theo PwC, Việt Nam là quốc gia dẫn đầu châu Á về đầu tư cơ sở hạ tầng và đang chi khoảng 5,7% GDP cho lĩnh vực này.

Theo bà Trang, trong vòng 5 năm qua tăng trưởng khu công nghiệp khoảng 15%, còn phân khúc khác như nhà xưởng, nhà kho quy mô cũng đã tăng hơn 2 lần từ 2018 đến nay.

Phân khúc này liên tục đón “đại bàng” về làm tổ. Các khu công nghiệp Việt Nam đã đón nhận làn sóng đầu tư đến từ các doanh nghiệp điện tử toàn cầu từ sớm như Panasonic (1971), LG Display (1995), Canon (2001), Foxconn (2007), Samsung (2008), Fuji Xerox (2013) và gần đây là các tập đoàn như Pegatron, Goertek, Jinko Solar.

Hay, đầu tháng 11/2022, Tập đoàn Lego của Đan Mạch đã khởi công xây dựng nhà máy có vốn đầu tư 1 tỉ USD tại Tân Uyên, Bình Dương - một trong những dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn nhất tại “thủ phủ công nghiệp” Bình Dương và cũng là một trong những dự án lớn nhất của Đan Mạch đầu tư vào Việt Nam.

Dự án này đã được UBND tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư hồi tháng 3/2022, có quy mô 44ha nằm trong khu VSIP 3 thuộc phường Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên. Vừa khởi động dự án VSIP 3 đã có dự án lớn của Lego đăng ký “làm tổ” cho thấy sức hút của bất động sản công nghiệp - phân khúc được đánh giá sáng nhất trên thị trường bất động sản năm 2023.

Theo thống kê, đến năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất 122.900ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100ha, 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ cao, trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91% và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%.

Về giá thuê, báo cáo quý 3/2023 của CBRE Việt Nam ghi nhận giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam (bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.) đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Có nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển. Cụ thể, trên toàn quốc có tổng chiều dài đường bộ 595.201 km, trong đó, đường bộ quốc gia là 25.560km. Mạng lưới đường cao tốc đã đưa vào khai thác là 1.239km; đang triển khai xây dựng khoảng 14 tuyến, đoạn tuyến, tương đương với 840km. Các đô thị lớn như Hà Nội tập trung ưu tiên cho dự án đường Vành đai 4, trong khi TP.HCM ưu tiên cho đường Vành đai 3 để tăng cường kết nối các địa phương lân cận, tăng cường kết nối vận chuyển hàng hóa, giảm chi phí logistics đến cảng biển.

Về đường sắt, mạng lưới đường sắt quốc gia có tổng chiều dài 3.143km và có 277 ga và có hai tuyến kết nối với Trung Quốc tại Đồng Đăng và Lào Cai.

Về đường thủy, hệ thống cảng biển Việt Nam giai đoạn vừa qua đã được chú trọng đầu tư với quy mô, công nghệ hiện tại vươn tầm quốc tế đặc biệt là hệ thống cảng container (hai cảng biển lớn của Việt Nam là Hải Phòng và TP.HCM đều nằm trong top 50 cảng container lớn trên thế giới).

Dù cơ hội để Việt Nam đón dòng đầu tư dịch chuyển là rất lớn, nhưng các chuyên gia cho rằng, thách thức cũng không hề nhỏ. Trong đó, giá đất tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, năng suất lao động và những bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp.

Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam, cho rằng đây vẫn là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định, với một số điểm sáng, nhưng có hai áp lực dần nổi lên. Trong đó, tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Theo vị này, tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước. Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018. Đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

Áp lực tiếp theo là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng. Chẳng hạn như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành Tp.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

“Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024”, ông Crane dự báo.