“Bán tháo” trên thị trường bất động sản?

Không thể phủ nhận, dịch Covid-19 tái bùng phát đang khiến sức chịu đựng của thị trường BĐS nói chung, các NĐT nói riêng giảm đi. Trong đó, có nhiều NĐT BĐS mất khả năng thanh toán, thậm chí trong vài tháng trở thành con nợ của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, hiện tượng bán tháo, bán bằng mọi giá chưa thể hiện xu hướng chung của thị trường nhà đất lúc này, có chăng chỉ là những trường hợp cá biệt. Thực tế thì có trường hợp NĐT bán dưới giá vốn, hoặc bán ngang giá, mất cơ hội đầu tư vì áp lực tài chính hiện tại nhưng số lượng này cũng khá ít trên thị trường.

Lý do được các NĐT đưa ra, nếu dịch được kiểm soát tốt vào cuối năm thì giá BĐS sẽ vẫn đà tăng, trong khi nguồn cung BĐS trên thị trường ít còn nhu cầu thật vẫn có. Cho nên, việc nắm giữ tài sản trong vòng vài tháng, thậm chí trả lãi ngân hàng với tài sản đang nắm giữ cũng không khiến những NĐT lâu năm "nhụt chí". Đa số những sản phẩm cắt lỗ ở giai đoạn này đến từ các NĐT mới vào thị trường hoặc NĐT dùng đòn bẩy tài chính quá lớn cho cùng lúc nhiều sản phẩm.

Thăm dò các môi giới BĐS trên thị trường được biết, số lượng NĐT gửi lại nền bán dưới giá vốn rất hiếm. Hầu hết những NĐT gửi lại sản phẩm để bán chủ yếu là cắt lãi kì vọng, bí lắm là bán ngang giá mua vào chứ không có chuyện bán đổ, bán tháo để thu dòng tiền. Họ chấp nhận mất đi cơ hội đầu tư chứ không chịu mất đi số vốn ban đầu bỏ ra. Có thể họ đang cần tiền gấp nhưng nếu đặt bàn cân thì giữa việc xoay sở để bù vào công việc và bán đổ bán tháo BĐS dưới giá mua vào thì đa số họ sẽ chọn cách  thứ nhất. Và tiếp tục chờ thị trường ổn lên sẽ bán BĐS ra.  

Trả lời trên báo chí trước đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, làn sóng thứ hai của dịch Covid-19 sẽ ảnh hưởng lớn đến các NĐT BĐS, đặc biệt là những nhà đầu cơ, buộc họ phải bán sản phẩm ra.

Đối với nhóm nhà đầu tư có BĐS giá trị lớn như nhà phố trên 20 tỉ đồng, đất nền trên 10 tỉ đồng có thể sẽ bán ra khoảng 20% số lượng BĐS họ đang nắm giữ. Thứ hai là nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính hạn chế phải vay ngân hàng trên 70% giá trị BĐS thì sẽ bán ra 40% số lượng nhà, đất họ đang nắm.

"Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa xuất hiện giảm giá mạnh mà chỉ là giảm "hữu nghị". Ví dụ, chủ nhà rao bán giá không giảm nhưng nếu gặp khách thiện chí muốn mua thì có thể chủ động giảm 1-2%. Giá nhà, đất không giảm nhưng nhà đầu tư có thể chi trả phí môi giới cao hơn. Bình thường là 2% nhưng giờ có thể cho môi giới tới 4% để bán được nhanh hơn", ông Quang chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, dự báo từ nay đến cuối năm giá BĐS khó dao động, có thể tăng 5% nếu tình hình dịch được khống chế. Kịch bản tiêu cực hơn thì giá sẽ giảm khoảng 5% nhưng là giảm giá kỹ thuật. Nguyên nhân là nguồn cung ít trong khi nhu cầu thật vẫn có. Ngoài ra, một số người tranh thủ cơ hội này để đổi được BĐS có vị trí tốt hơn.

Theo các chuyên gia, đây là thời điểm người mua BĐS mua được giá hợp lý

Như vậy để thấy, với bối cảnh thị trường BĐS khó khăn nhưng chưa xuất hiện người bán cắt lỗ hàng loạt mà chỉ là động thái ở số ít trên thị trường. Ghi nhận cho thấy, các nền đất đã có sổ tại khu ven Tp.HCM giá vẫn giữ nguyên so với thời điểm trước Tết Nguyên đán, chưa có hiện tượng giảm giá đồng loạt. 

Có chăng là các nền đất vị trí xấu, NĐT cần tiền gấp thì chấp nhận giảm 10- 20% giá lãi kì vọng ban đầu để ra được hàng nhanh hơn. Trong khi đó, căn hộ cũng chưa có hiện tượng giảm giá rõ nét. Đối với các căn chung cư cũ, NĐT có thể rao bán với giá thấp, thậm chí dưới giá vốn nhưng với các căn hộ mới, ngay cả giá cho thuê cũng chủ nhà chỉ giảm "chút đỉnh" để kéo khách. Có một số NĐT đầu tư nội thất đẹp vào căn hộ, đang cần bán ra gấp có thể sẽ không tính phần giá đầu tư vào nội thất nhưng vẫn tính phần giá chênh theo thời gian của căn hộ để chào giá ra thị trường.

Tuy vậy, một số chuyên gia cũng cho rằng, với bối cảnh thị trường như hiện nay, một số NĐT khả năng tài chính thấp, kinh nghiệm ít có thể phải nghĩ đến phương án là "nhanh chóng" thu lại dòng tiền.

Đại diện diện doanh nghiệp BĐS từng cho rằng, khi phải đi đến bước bán tài sản hiện có vì áp lực tài chính thì NĐT nên chủ động ứng phó linh hoạt theo từng hoàn cảnh khác nhau.

Cụ thể, nếu NĐT mua BĐS mà cạn tiền thanh toán mùa dịch, giải pháp tốt nhất là cần làm là nên bán nhanh nhất khi có thể, chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng để thoát khỏi áp lực tài chính. Đây gọi là hình thức cắt lời nếu tài sản vẫn không ngừng tăng giá trị theo thời gian.

Nếu không thể bán nhanh được, hoặc tài sản chưa kịp tăng giá, NĐT cũng nên tính đến phương án sẽ hạ xuống một nấc gọi là thu hồi vốn. Trên thực tế, khi bán giá gốc người mua cũng đã bị lỗ chi phí cơ hội. Tuy nhiên, thu hồi dòng tiền về để bảo toàn vốn vẫn khá hơn trường hợp phải chấp nhận lỗ nặng hơn trong tình huống phải bán dưới giá gốc.

Hiện tại, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan vào kênh đầu tư BĐS trong trung dài hạn và có những nhận định sáng sủa trong giai đoạn tiếp theo. Mới đây, Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, tôi đã chứng kiến và trải qua tất cả những thăng trầm và phát triển của thị trường. 

Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung trong tâm dịch Covid-19 nói riêng, ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, BĐS đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Covid-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây.