Liệu kênh đầu tư căn hộ cho thuê có quay trở lại "thời hoàng kim"?

Giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh mua chung cư rồi cho thuê trở thành một xu hướng đầu tư bền vững và khởi sắc vì mang lợi suất xấp xỉ lãi ngân hàng, đồng thời người đầu tư còn được sở hữu căn hộ. Khi đó, những người có tiền đổ xô đi mua thật nhiều chung cư, còn việc cho thuê đã có hệ thống các môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường căn hộ cho thuê vì ế ẩm, phải bỏ vốn cao mà giá thuê không còn được như kỳ vọng.

Cách đây 4 năm, chị Nguyễn Mai (32 tuổi) mua một căn chung cư đầu tư cho thuê trên đường Nguyễn Chánh với đầy đủ nội thất. Do mua lại của người quen nên chị được để lại cho với giá thấp 2,75 tỷ đồng. Sau khi nhận nhà, chị Mai cho thuê và đều đặn mỗi tháng thu được 12 triệu đồng. Thế nhưng, đầu năm 2020, do dịch dã, khách trả nhà. Căn hộ của chị để không 4 tháng. 

“Khoảng giữa năm 2020, tôi giảm giá nhà xuống còn 8 triệu đồng/tháng thì mới có khách thuê với hợp đồng thuê 6 tháng. Thế nhưng, khách trả tiền nhà được 2 tháng còn 4 tháng nợ tiền, kì kèo mãi họ mới trả được thêm 1/2 số tiền thuê nhà”, chị Mai kể. 

Sau đó, chị Mai lấy lại nhà và để không. Đến tháng 5/2022, chị mới tìm được một người quen muốn thuê chung cư cho con ở. Sau khi ở được 6 tháng, khách thuê có đề nghị với chị mua lại căn chung cư. Xác định đầu tư căn hộ cho thuê mà chật vật tìm khách cũng như lợi suất cho thuê không như kỳ vọng, chị Mai đồng ý bán lại với giá 3,37 tỷ đồng. 

Không riêng gì chị Mai, nhiều nhà đầu tư cũng loại bỏ bài toán đầu tư mua căn hộ cho thuê. Anh Nam - một nhà đầu tư lâu năm cho biết, anh đã rút khỏi kênh đầu tư này bởi tỷ suất đầu tư ngày càng kém do khách cho thuê không ổn định, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt khoảng 4-6%/ năm.

"Chọn đầu tư theo mô hình này là lựa chọn sai lầm của tôi. Bởi, giá bán chung cư trên thị trường chỉ tăng trên dưới 10%/năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40%/năm, thậm chí cao hơn", anh Nam cho hay.

Anh Nam chia sẻ, cách đây 4 năm, thay vì mua một căn hộ chung cư 2,5 tỷ đồng để cho thuê thì tôi có thể mua được 3 lô đất nền tỉnh ở Bắc Ninh với diện tích 100-120m2. Đến đầu năm 2022, với căn hộ chung cư, tôi có thể bán với giá 3-3,2 tỷ đồng, đồng nghĩa sau 4 năm lãi 500-700 tỷ đồng. Trong khi đó, mỗi lô đất nền tỉnh đã tăng giá lên mức 2-2,4 tỷ đồng, nghĩa là mỗi lô lãi 1-1,2 tỷ đồng, với 3 lô đất tôi lãi 3-3,6 tỷ đồng. 

“Chính vì vậy, tôi đã gạch tên kênh đầu tư căn hộ cho thuê khỏi danh mục đầu tư năm nay”, anh Nam nói. 

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP.HCM trong năm 2021 đều giảm so với năm 2020. Nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố này lần lượt là 5,1% và 4,9% thì năm 2021 lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP.HCM).

Chia sẻ về kênh đầu tư này, ông Lê Quốc Kiên - nhà đầu tư kinh nghiệm nhận định, trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, những nhà đầu tư ưa chuộng dòng tiền cho thuê đã dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời hoàng kim của 5-10 năm trước. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào.

Tuy nhiên, trong quý 2/2022, ngược chiều với tình hình bất động sản bán giảm thì bất động sản cho thuê gia tăng. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2022 cho thấy mức độ quan tâm bất động sản cho thuê ở Hà Nội và TP.HCM ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Xét trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.  

Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP.HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%. Giá rao bán cũng như nhu cầu tìm thuê căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng.

Vậy, thời gian tới, kênh đầu tư này có quay trở lại thời hoàng kim? Theo các chuyên gia bất động sản, đúng là lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Bên cạnh lợi nhuận từ cho thuê hàng tháng, người đầu tư căn hộ cho thuê còn nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà và lạm phát đang tăng cao.

Ngoài ra, việc mở lại đường bay quốc tế đang là một trong những tín hiệu giúp cho thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, trong đó có phân khúc căn hộ cho thuê.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng đang dần hạn chế.

Tuy nhiên, tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên quá mạo hiểm. Còn đối với các nhà đầu tư có vốn mạnh thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị "chôn vốn" khi thanh khoản căn hộ vẫn còn thấp.