Liệu thị trường nhà ở có đang hình thành bong bóng?

Cung đang vượt cầu

Theo một báo cáo mới nhất về thị trường BĐS của công ty JLL Việt Nam, trong vòng ba năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán >2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.

Theo đó, nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, đạt lần lượt 24.000 căn và 16.800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-14. Năm 2011- 2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, nhưng con số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.

JLL nhận định rằng niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào.

Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lí do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Tuy nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74% trong vòng ba năm tới, JLL cho rằng thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố.

Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. JLL ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Giá nhà ở tiếp tục tăng?

JLL kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng từ 5-7% mỗi năm trong vòng ba năm tới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường tăng cao cũng như mức giá hợp lý. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng đến 10% mỗi năm.

Mặc dù doanh số bán hàng trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016 rất cao nhưng giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong sáu quý vừa qua. Theo báo cáo, đây là khoảng giá mà các chủ đầu tư đã luôn cân nhắc để tạo sức cạnh tranh so với đối thủ. Tỷ lệ bán hàng đạt khá cao ở mức 60-70% trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016, so với 30% trong giai đoạn 2010-14.

Ngược lại, giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005-2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ. Trong giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ mỗi năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%. Giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30% trong suốt bảy năm 2007-14.

Như vậy, mức giá 2.180 USD/m2 của các căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007. Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong sáu quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%.

Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016. Trong ba năm tới, khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-16, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.

Khó có khả năng xuất hiện bong bóng

Theo khảo sát, nhiều nhà đầu tư địa ốc đều nhận thức được thời kỳ bong bóng của thị trường chứng khoán và bất động sản vào năm 2008. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại của thị trường không thực sự “nóng” bằng thời điểm những năm 2007-2008.

Theo đó, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam năm 2014 và 2015 đều ổn định so với giai đoạn 2010-2013 và hầu hết dòng vốn đều đã được triển khai vào các dự án. Trái lại, lượng vốn đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 lên đến gấp ba lần năm 2005, và trong năm 2008 lại thêm ba đợt tăng giá nữa. Nhưng hầu hết lượng vốn này đều không được triển khai vào các dự án. Tuy lượng vốn vào năm 2008 cao gấp 6 lần so với năm 2005, nhưng con số dự án được triển khai chỉ cao hơn 10% vào năm 2008.

Theo nghiên cứu của JLL, tỷ lệ hấp thụ mạnh tại thị trường TP.HCM thời gian qua là nhờ vào sự tăng trưởng về lượng lao động trong khối ngành dịch vụ.

Ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng ba năm tới, rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định, do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua. Năm năm vừa qua, giá nhà tại TP.HCM đã giảm trong bối cảnh thu nhập tăng, đưa giá nhà từ tỷ lệ 7,6 năm thu nhập vào năm 2010 về mức 3,9 năm trong năm 2015.