“Lộ diện” mô hình bất động sản khu công nghiệp mới sẽ trở thành xu hướng tất yếu của thị trường trong tương lai

Theo đó, các KCN truyền thống đang dần mất đi lợi thế cạnh tranh. Thị trường ngày càng xuất hiện nhiều mô hình KCN mới hấp dẫn nhà đầu tư, nhưng dù là mô hình nào cũng đều hướng tới yếu tố xanh, bền vững. Đây được xem là xu thế phát triển trong tương lai của phân khúc này.

TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn - Trưởng Ban tổ chức Diễn đàn cho biết, trong hơn 30 năm qua, các KCN và KKT đã không ngừng phát triển, ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, trở thành động lực thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tiến trình đô thị hóa, làm thay đổi diện mạo của nhiều địa phương trên cả nước. Tính đến tháng 10/2023, cả nước đã có 413 KCN được thành lập, trong đó có 295 KCN đã đi vào hoạt động.

Theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, thực hiện Chiến lược quốc gia về Tăng trưởng Xanh, trong thời gian qua một số KCN đã phát triển theo hướng bền vững và thí điểm chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang KCN sinh thái, KCN thông minh, gắn hoạt động sản xuất công nghiệp với bảo vệ môi trường, sử dụng hiệu quả tài nguyên thiên nhiên thông qua hoạt động cộng sinh công nghiệp, kinh tế tuần hoàn.

Một số điển hình về phát triển KCN bền vững, thông minh như KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 tại Bà Rịa - Vũng Tàu, KCN Nam Cầu Kiền tại Hải Phòng.. Việc thí điểm chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang KCN sinh thái cũng đang diễn ra tại KCN Khánh Phú, KCN Gián Khẩu ở Ninh Bình, KCN Hòa Khánh tại Đà Nẵng và KCN Trà Nóc 1&2 tại Cần Thơ...

Cùng với việc chuyển đổi các KCN truyền thống sang KCN sinh thái, Việt Nam đang hướng tới việc quy hoạch và xây dựng mới các KCN sinh thái.

Bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các Khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho hay, các KCN và KKT đã ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, là động lực đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại các địa phương và cả nước.

Việc phát triển KCN trên cả nước thời gian qua đã góp phần hình thành nhiều khu đô thị, dịch vụ mới và hệ thống giao thông kết nối, tạo diện mạo mới cho địa phương; từng bước tác động tới quá trình đô thị hóa theo hướng chuyển đổi vùng nông nghiệp lạc hậu thành khu đô thị - công nghiệp phát triển.

Năm 1991, từ KCN đầu tiên được thành lập tại Tp.HCM là KCX Tân Thuận đến hết tháng 10/2023, cả nước đã có 413 KCN (bao gồm 369 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 7 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng gần 120 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87,7 nghìn ha.

Trong số các KCN đã được thành lập, có 295 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 92.000 ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha và 119 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24,7 nghìn ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN cả nước đạt khoảng 51,8 nghìn ha, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,8%. Nếu tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,9%.

“Trước những bối cảnh hiện nay, những yếu tố vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các doanh nghiệp Việt Nam để phát triển bứt phá và tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu. Phát triển bền vững không còn là khẩu hiệu mà đang thực sự trở thành xu thế tất yếu, là giá trị cốt lõi của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp xác định tầm nhìn và định hướng chiến lược kinh doanh”, bà Hiếu nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, xu thế của KCN sẽ là mô hình sinh thái – xu hướng của thế giới; KCN đô thị dịch vụ - công nhân có chỗ ở và yên tâm làm việc; KCN thông minh là bắt buộc, quản lý, kết nối hệ thống điện, xử lý nước thải cần thông minh; KCN tích hợp logistics, nhà kho, bến cảng.

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Kazama Toshio, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ cho hay, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm 9% tổng diện tích đất Việt Nam, dân số 17%, GDP bình quân đầu người gấp 2 lần bình quân cả nước, FDI thu hút chiếm 44% của Việt Nam.

Trong đó, Bà Rịa - Vũng Tàu đang trong quá trình phát triển mô hình KCN kiểu mẫu, với 15 KCN với tổng diện tích 8.000 ha. Trong đó, đã có 13 KCN đi vào hoạt động và KCN Phú Mỹ 3 là KCN thứ 11. Năm 2014, Phú Mỹ 3 được Thủ tướng quyết định thành lập KCN chuyên sâu. Trước đó, cuối năm 2011 đầu năm 2012, Chính phủ Việt Nam cùng Chính phủ Nhật Bản mong muốn thành lập 2 KCN hỗ trợ.

Bà Rịa - Vũng Tàu đã thu hút đầu tư về dịch vụ cảng - logistics đồng bộ, nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú, nguồn nước sạch, nguồn điện ổn định. Tỉnh có tới 6 nhà máy khí tự nhiên có thể sản xuất cung cấp nguồn năng lượng dồi dào cho các khu công nghiệp. Ở trung tâm của khu vực này là Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 (PM3) là KCN chuyên sâu duy nhất tại Việt Nam được thành lập dựa theo thoả thuận hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam và Nhật Bản vào tháng 12/2014.

Đây là khu công nghiệp được lựa chọn là KCN kiểu mẫu, KCN thông minh theo định hướng sinh thái và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, vận hành thuộc chương trình phát triển của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản JICA đề xuất và đã được phê duyệt bởi chính quyền tỉnh vào tháng 9/2018.

Theo ông Kazama Toshio, về thành quả, tổng vốn đầu tư các dự án đã đi vào hoạt động tại PM3 đạt 3 tỷ USD, dự kiến đến 2026 nâng lên 5,5 tỷ USD. Suất đầu tư bình quân 8-9 triệu USD/ha.

Chia sẻ tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực đã nêu ra những thách thức của thị trường bất động sản công nghiệp. Theo đó, khoảng 30 nhà đầu tư là doanh nghiệp đầu tư KCN nêu ra 10 khó khăn chính. Trong đó, khó khăn hàng đầu chính là thủ tục hành chính và pháp lý. Theo TS Lực , Nghị định 35 đã là một cấp tiến nhưng có một số tiêu chí chưa rõ ràng.

Sắp tới, Thủ tướng sớm ban hành nghị định sửa đổi Nghị định 44, trong đó có 1 chương mục riêng về định giá đất. Hy vọng sẽ nghị định sửa đổi ban hành trong tháng 11. Tiếp theo là thủ tục liên quan đên chấp thuận chủ tưởng đầu tư. Với một dự án lớn, hàng trăm ha, thì doanh nghiệp họ phải phân kỳ đầu tư. Nhưng khi hết giai đoạn 1, thì họ mong muốn chuyển tiếp và đơn giản hóa thủ tục cho giai đoạn tiếp theo chứ không phải đi xin lại từ đầu.

Một khó khăn nữa là việc phân cấp, ủy quyền, đây là điều Thủ tướng rất mong muốn. Dù đã có một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn vướng mắc.