Lộ diện phân khúc bất động sản "ế" nhất thời gian qua

Tồn kho đất nền tăng, giao dịch giảm

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV vào khoảng 16.315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư 2.826 căn, giảm 11,58% so với quý III; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn, giảm 21% so với quý trước; đất nền 8.316 nền, tăng 15,66%. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Tuy nhiên, nhìn chung, trong năm 2023, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.

Về giao dịch bất động sản, cả năm có 433.444 giao dịch thành công. Trong đó, quý cuối năm, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 109.066 sản phẩm. Qua số liệu tổng hợp cho thấy lượng giao dịch trong phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý cuối năm giảm gần 10% so với quý trước. Cụ thể, trong quý IV/2023 có 81.476 giao dịch đất nền, bằng khoảng 89,26% so với quý III/2023; đối với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 92,82% so với quý III/2023.

Như vậy, qua số liệu có thể thấy, trong quý cuối năm giao dịch của phân khúc đất nền có chiều hướng giảm kéo theo tồn kho tăng.

Theo đánh giá của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, phân khúc đất nền không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Đất nền vẫn được nhà đầu tư quan tâm

Mặc dù phân khúc vẫn trong tình trạng kém thanh khoản, song đây lại là dòng sản phẩm vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng. Minh chứng là theo báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong số đó, 60% người mua để phục vụ mục đích đầu tư.

Xét về các phân khúc, đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (chiếm 33%), tiếp theo là nhà riêng (chiếm 26%) và chung cư (chiếm 24%).

Lý giải cho xu hướng đất nền "được lòng" nhà đầu tư, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược tại PropertyGuru Việt Nam cho hay: "Người tiêu dùng rất kỳ vọng vào đất nền. Với tầm giá thấp là có thể sở hữu nên loại hình này vẫn luôn thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư.

Có thể thấy, đất nền giá dưới 2 tỷ vẫn là nhóm mặt hàng phổ biến nhất. Trong khi đó, với phân khúc chung cư, nhóm sản phẩm phổ biến nhất có tầm giá 2 - 4 tỷ đồng/căn, hiện căn hộ giá từ 2 tỷ trở xuống ở Hà Nội hay TP HCM đã gần như "tuyệt chủng". Còn với nhà riêng, nhà phố, khoảng giá phổ biến còn cao hơn nữa".

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định, trong nửa cuối năm 2023, về cơ bản những vướng mắc pháp lý của thị trường nhà đất đã được tháo gỡ. Bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã có dấu hiệu về chuyển biến giao dịch.

"Đất nền dường như đã tạo đáy và xét về lâu dài, sức hút của loại hình này rất khó giảm. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại hoàn toàn, các kênh huy động vốn được khơi thông, thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên, kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động", ông Quang cho hay.

Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh, so với đất nền tại thành phố lớn thì đất nền tỉnh sẽ chậm hơn một nhịp, phải qua năm 2024 mới có tín hiệu.