Lộ diện phân khúc bất động sản nắm lợi thế nhiều nhất khi cả thị trường đang xôn xao với bảng giá đất mới

Đặt câu hỏi, phân khúc bất động sản nào được hưởng lợi nhiều nhất khi các Luật có hiệu lực và khung giá đất mới sắp ban hành tại Tp.HCM?, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho hay, rõ ràng 3 luật có hiệu lực từ 1/8 và khung giá đất mới dự kiến ban hành sớm tại Tp.HCM sẽ tác động làm tăng chi phí đầu vào của dự án.

Do đó, những dự án căn hộ đã hoàn thiện pháp lý, giá bán hợp lý, sắp bàn giao tại Tp.HCM sẽ có những lợi thế rất lớn trong giai đoạn này. Đây cũng chính là cơ hội để các dự án tiếp cận người mua trong bối cảnh cả thị trường đang xôn xao về cách tính tiền sử dụng đất, đền bù giải toả, thuế phí.. ở các dự án mới theo Luật mới.

Ông Thắng phân tích, chi phí đầu vào của dự án tăng cụ thể bao nhiêu còn chờ các Bộ, Sở, ban ngành ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn kèm hệ số k. Điều chắc chắn là khi khung giá đất cao sẽ làm tăng giá bán bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định rằng việc thu tiền đặt cọc tỷ lệ 5% thay vì 30% và tỷ lệ 50% trước khi bàn giao nhà thay vì 70% như trước đây sẽ làm thay đổi cơ cấu vốn trong cấu trúc đầu tư của doanh nghiệp. Từ quy định này buộc doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí vốn nhiều hơn trong khi tỷ trọng huy động vốn từ khách hàng sẽ thấp hơn. “Để thấy, luật đợt này đang sàng lọc rất mạnh, quyết tâm để lại thị trường những chủ đầu tư có năng lực tài chính thực thụ”, ông Thắng nhấn mạnh.

Vừa qua, khi các Luật chính thức có hiệu lực cùng bảng giá đất mới tại Tp.HCM dự kiến áp dụng trong tháng 8 đã dấy lên những quan tâm liên quan đến giá và nguồn cung bất động sản trong tương lai. Trong đó, chung cư, nhà phố, biệt thự dự án, đất nông nghiệp, đất nền là các phân khúc được dự đoán sẽ bị tác động nhiều ở các khía cạnh hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu và chi phí huy động vốn.

Điều này tác động đến giá sơ cấp cũng như nguồn cung mới trong tương lai. Nếu các dự án mới phải “chờ” thông tư, hướng dẫn theo Luật mới thì các dự án hiện hữu, có quỹ đất sạch và đã đóng tiền sử dụng đất được xem là lợi thế ở giai đoạn này. Cùng với đó, các doanh nghiệp đủ năng lực triển khai dự án, tài chính, pháp lý sẽ tiếp tục có cơ hội trong “sân chơi mới”.

Ghi nhận cho thấy, lợi thế sức cầu đang thể hiện khá tốt ở một số dự án căn hộ đã và sắp hoàn thiện tại Tp.HCM. Chẳng hạn, tại dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc KĐT Mizuki Park - khu Nam Tp.HCM) và dự án sắp bàn giao Akari City (khu Tây Tp.HCM) của Nam Long vừa qua tiếp tục nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường. Với mức giá hợp lý, pháp lý và chính sách bán hàng tốt, lại là nguồn cung hoàn thiện hiếm hoi tại Tp.HCM ở thời điểm này đã giúp dự án "giữ phong độ" về mức độ quan tâm và tiêu thụ trong suốt thời gian qua. 

Chia sẻ mới đây, một doanh nghiệp địa ốc Tp.HCM cho hay, bảng giá đất mới khi được áp dụng sẽ sẽ khiến giá bán đầu ra có thể tăng đối với các dự án sau này. Đồng thời, người dân khi mua bán, chuyển nhượng phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, còn mức cao thấp như thế nào phụ thuộc vào giá đất của từng khu vực theo bảng giá đất. Trong khi lợi thế đang nghiêng về một số doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn và đã tính xong tiền sử dụng đất.

Như vậy, các dự án nhà ở đã hiện hữu và chào bán trước thời điểm Luật có hiệu lực sẽ bớt đi nỗi lo và nắm được lợi thế sức cầu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến bảng giá đất mới tại Tp.HCM thì các dự án sắp bàn giao, đi vào vận hành tiếp tục được người mua quan tâm.

“Xét về dài hạn, việc tăng giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường như tình hình vĩ mô nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá,… Tuy nhiên, trên hết thị trường đang “chờ” mức độ tháo gỡ, khơi thông của 3 bộ luật mới. Đây sẽ là điểm then chốt để giúp thị trường hồi phục và là trọng số quyết định giá bất động sản trong tương lai”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ.