Lo ngại sự giảm tốc trên thị trường bất động sản sau hàng loạt sự kiện nóng

Kể từ năm 2014, thị trường bất động sản đã có hơn 8 năm phục hồi và tăng trưởng. Sau giai đoạn phát triển với sự ra đời của nhiều sản phẩm bất động sản mới, đến năm 2019, thị trường địa ốc đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Bước sang năm 2020, 2021, khi dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản đứng trước nhiều thách thức. Có thời kỳ, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn "ngủ đông" khi dịch bệnh bùng phát rồi lại chuyển sang sốt nóng cục bộ.

Bước sang năm 2022, dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, tỷ lệ tiêm vaccine phổ rộng. Thị trường bất động sản dần bước vào quỹ đạo ổn định. Cũng ở thời điểm đầu năm, cơn sốt đất với mức giá đất tăng theo lần lại tiếp tục diễn ra. Dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại nhất là trong bối cảnh lạm phát được dự báo còn tiếp tục tăng.

Trong bối cảnh giá đất tăng vượt xa giá trị thực dựa trên thông tin về quy hoạch, hạ tầng cơ sở đổi thay, tâm lý "bỏ tiền vào đất là kênh an toàn nhất", thị trường địa ốc được đánh giá đã tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trước cơn sốt đất, nhiều tỉnh thành ra văn bản mạnh tay kiểm tra, thanh tra, chặn đứng cơn sốt đất. "Phân lô, bán nền" được coi là nguyên nhân góp phần tạo nên sốt đất cũng dần bị siết lại. Mới đây nhất, Hà Nội đã ra văn bản về việc tạm dừng phân lô tách thửa với đất nông nghiệp. Một số tỉnh thành khác, việc phân lô tách thửa cũng được siết chặt.

Liên quan đến mức thuế chuyển nhượng đất đai, cơ quan chức năng cũng ra văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, chống khai gian thuế.

Đáng chú ý nhất là một số ngân hàng có động thái tạm dừng cho vay tín dụng bất động sản. Trong danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước "khóa cứng" tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi.

Sự kiện khiến dư luận đặc biệt quan tâm chính là việc bắt cùng lúc hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Nhiều nhà đầu tư lo ngại rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước "loạt báo động đỏ".

Theo ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, động thái siết tín dụng bất động sản là tín hiệu cảnh báo thị trường sẽ chuẩn bị rơi vào giai đoạn "đói vốn". Không phải ở thời điểm hiện tại nhưng trong thời gian tới khi các ngân hàng lần lượt siết tín dụng cho vay địa ốc thì thị trường sẽ trở nên trầm lắng nhưng sẽ không đóng băng như giai đoạn 2011-2013. Ông Thành dự báo, thị trường sẽ chỉ tốt đến năm 2023, và sau đó kịch bản có thể mang gam màu xám.

Hơn nữa, ông Thành chỉ ra 1 vấn đề mấu chốt khác, đó là chu kỳ của thị trường bất động sản dao động 10 năm trong đó 5-7 năm tăng trưởng tốt. Hiện tại, chu kỳ tốt của thị trường bất động sản Việt Nam đang kéo dài tới 8,9 năm. Nhắc đến điều này, ông Thành cảnh báo về rủi ro của thị trường trong thời gian tới.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính-ngân hàng khi bình luận về động thái siết tín dụng của một số nhà băng: nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.

Phân tích nhìn tổng quan hơn, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, không đáng lo ngại với tín hiệu như siết phân lô bán nền, siết tín dụng hay việc xử lý sai phạm của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Thừa nhận sẽ có nhà đầu tư lo ngại nhưng ông Thịnh nhấn mạnh, thị trường bất động sản rất cần sự thanh lọc như vậy. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc.

Theo ông Thịnh, việc thanh lọc sẽ làm thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn. Điều này đảm bảo thị trường được chấn chỉnh phù hợp cũng như phát triển bền vững. Thế nên ông Thịnh nhấn mạnh, ban đầu, một số nhà đầu tư sẽ không an tâm, lo lắng nhưng xét tổng thể, thị trường sẽ ổn định và lành mạnh.