Loại bỏ nhà thấp tầng trong nội thành Hà Nội có khả thi?

Theo nhóm chuyên gia, việc này vừa nâng cao hiệu quả sử dụng đất, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa mở rộng được hệ thống hạ tầng... Tuy nhiên, hai chuyên gia lưu ý giải pháp trên không áp dụng cho khu vực nội đô lịch sử với những công trình kiến trúc có giá trị văn hóa, lịch sử như nhà cổ, biệt thự cũ và công trình kiến trúc khác có ý nghĩa trong việc bảo tồn kiến trúc cổ, kiến trúc châu Âu.

Sau khi đề xuất được đưa ra, nhiều độc giả băn khoăn về tính khả thi cũng như cơ sở pháp lý của việc loại bỏ mô hình nhà thấp tầng, nhà ở riêng khỏi nội đô Hà Nội, trong khi đây vẫn là mô hình nhà ở chiếm tỷ lệ lớn ở khu vực nội thành.

Tạp chí Nhadautu.vn có cuộc trao đổi với ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản về vấn đề này.

PV: Ông đánh giá thế nào về ý tưởng, cơ sở pháp lý và tính thực tiễn của đề xuất loại bỏ nhà thấp tầng trong khu lõi Thủ đô để xây dựng hệ thống nhà cao tầng hiện đại? Theo ông, đề xuất này có khả thi không bởi nhiều ý kiến phản đối, cho rằng việc loại bỏ mô hình nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân trong các đô thị là không thể?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi hiểu rằng đây là đề xuất để áp dụng cho các dự án mới, theo đó, cơ quan nhà nước có thể ban hành chính sách để hạn chế cấp phép xây dựng nhà ở thấp tầng trong khu vực nội đô (có thể thông qua công cụ tài chính về thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất... để hạn chế xây dựng mới); hạn chế triển khai mới các dự án nhà ở thấp tầng tại nội đô Hà Nội.

Trong khi đó, đối với nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân đang sử dụng ổn định thì rất khó áp dụng cơ chế hành chính, cưỡng chế để di dời, loại bỏ. Bởi Điều 54 Hiến pháp quy định: "Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng..."

Như vậy, chỉ trường hợp thật cần thiết được quy định trong Luật Đất đai thì Nhà nước mới được thu hồi đất. Do đó, đây là vấn đề pháp lý dẫn đến không có cơ sở thu hồi đất để di dời nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân.

Bên cạnh vấn đề pháp lý là các vấn đề kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra, nếu di dời thì Nhà nước sẽ phải huy động nguồn lực khổng lồ để bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư; trong khi ngân sách nhà nước còn rất eo hẹp và phải ưu tiên chi cho đầu tư công, an sinh xã hội, phúc lợi xã hội.

Do đó, để từng bước di dời nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân khỏi nội đô Hà Nội thì cần tính đến các giải pháp "dân sự lai hành chính", trên cơ sở đồng thuận của người dân và có sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước, tham khảo mô hình một số nước đã áp dụng thành công như Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... và đang dự kiến thể chế trong Luật Đất đai (sửa đổi).

PV: Thực tế nhiều năm gần đây, Hà Nội thường xuyên bị phản ánh bởi việc quá tải hạ tầng do xây nhiều chung cư, nhà cao tầng trong khi hạ tầng giao thông, giáo dục và dịch vụ công cộng chưa thể đáp ứng đủ. Vậy đề xuất loại bỏ nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ, thay vào đó là xây nhà cao tầng hiện đại có đang đi ngược lại thực tiễn đặt ra đối với Hà Nội hiện nay (ùn tắc, ngập úng, thiếu trường học…) hay không, thưa ông?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Đây là mô hình "đô thị nén", là xu hướng phát triển đô thị hiện đại. Các thành phố lớn như New York, Hong Kong, Singapore... là điển hình của mô hình đô thị nén hiện đại, đại đa số là các tòa nhà cao tầng, thậm chí "nhà chọc trời" và rất hiếm có nhà thấp tầng, nhà ở riêng lẻ.

Có thể hình dung qua ví dụ với 2 phương án sau đây:

Phương án 1: Phát triển nhà ở riêng lẻ, thấp tầng

Trong một khu vực có 50 thửa đất xây dựng nhà ở riêng lẻ liền kề nhau, mỗi thửa có diện tích 60m2, mật độ xây dựng 90% (xây 54m2). Như vậy với diện tích đất 3.000m2 xây dựng được 50 căn nhà riêng lẻ cao 4 tầng cho 50 hộ gia đình. Với mật độ xây dựng 90% thì gần như đã sử dụng hết đất, không còn diện tích đầu tư sân chơi, cảnh quan, cây xanh cho cư dân sử dụng chung.

Phương án 2: Thực hiện dự án chung cư cao tầng

Với diện tích đất 3.000m2 như trên, có thể thực hiện dự án phát triển nhà chung cư với mật độ xây dựng 40%, xây dựng 1 tầng hầm để xe, khối đế gồm 2 tầng làm siêu thị mini, cửa hàng tiện ích, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, khối tháp 12 tầng với 100 căn hộ. Diện tích đất không xây dựng là 1.800m2 sẽ dành để làm sân chơi, tiện ích công cộng phục vụ chung...

Phương án 2 sẽ tạo ra một tòa nhà cao tầng hiện đại, tuân thủ chặt chẽ quy định an toàn, PCCC, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp nhiều tiện ích cho cộng đồng. Đồng thời, với phương án này thì doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể vào ngân sách. Phương án này hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - xã hội. Về lý thuyết, phương án này có thể khiến tăng mật độ cư dân trên một khu vực nhưng Nhà nước có thể sử dụng tiền sử dụng đất thu được từ dự án để mở đường, nâng cấp hệ thống giao thông công cộng đô thị...

'Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai' để hiện đại hóa đô thị Hà Nội

PV: Nếu không thể loại bỏ hoàn toàn, theo ông, Hà Nội và các đô thị lớn khác trên cả nước có thể áp dụng cơ chế chính sách nào để quản lý việc phát triển mô hình nhà ở này?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Như tôi đã nêu trên, rất khó áp dụng cơ chế hành chính, cưỡng chế để di dời, loại bỏ nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân khỏi nội đô Hà Nội. Cần tính đến các giải pháp "dân sự lai hành chính", trên cơ sở đồng thuận của người dân và có sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước, tham khảo mô hình một số nước đã áp dụng thành công.

Kinh nghiệm thế giới cho thấy nhiều quốc gia đã áp dụng thành công cơ chế "Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai" (Land Readjustment). Đây là phương pháp chuyển dịch đất đai trên cơ sở thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất để gộp các thửa đất nhỏ, phân tán lại thành thửa đất lớn, trong thửa đất lớn được chia thành ba phần: Một phần dành cho cơ sở hạ tầng; một phần đem kinh doanh/chuyển nhượng để trang trải chi phí đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà ở; một phần còn lại dành cho chủ sử dụng đất.

Phương thức này khiến giá trị đất đai tăng lên (do có cơ sở hạ tầng được đầu tư, các khu nhà được xây dựng lại bài bản theo quy hoạch, thiết kế tạo mỹ quan đô thị...) Hiểu một cách đơn giản, đây là phương thức góp một phần diện tích đất của chủ đất nhưng giúp gia tăng giá trị của phần đất còn lại. Chẳng hạn tại một số đô thị của Trung Quốc đã áp dụng phương thức này để hiện đại hoá đô thị, làm giảm số lượng nhà ống, nhà riêng lẻ và thay thế bằng các tòa nhà cao tầng hiện đại.

Ảnh: Mô hình "điều chỉnh lại đất đai" (Land Readjustment) để chuyển từ các khu dân cư thấp tầng sang đô thị cao tầng (nguồn: World Bank).

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đã có riêng một điều luật (Điều 219) quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, đây là "phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Đây là mô hình "dân sự lai hành chính" (các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận nhưng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở thực hiện).

Cơ chế này được áp dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị... trên cơ sở phù hợp với các loại quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Ngoài ra, sự khuyến khích, hỗ trợ của Nhà nước còn thể hiện qua việc Nhà nước cũng tham gia góp quyền sử dụng các khu đất do Nhà nước quản lý để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng; đồng thời cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, các loại quy hoạch để các chủ thể có cơ sở thỏa thuận, sau đó cấp Giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt.

Quy định này nếu được ban hành cũng có tác dụng tích cực để khuyến khích cơ chế góp quyền sử dụng đất nhằm chỉnh trang, phát triển đô thị theo hướng loại bỏ nhà ống, nhà thấp tầng, thay thế bằng chung cư cao tầng, hiện đại.

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!