Loạt mã bất động sản giảm sâu, "cổ đất" có còn là "vàng" như kỳ vọng?

"Tấc đất, tấc vàng" - Quan niệm mảnh đất là gia sản đã ngầm hiện hữu trong tâm lý người Việt Nam. Kể cả trên thị trường chứng khoán, tâm lý chuộng đất hay bất động sản cũng được thể hiện khá rõ ở một bộ phận nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau vài vụ việc sai phạm gần đây của các công ty tập đoàn bất động sản tiếng tăm, cổ phiếu bất động sản đang trong đà lao dốc mạnh, nhiều mã nằm sàn la liệt. Trong thời điểm này, nhiều nhà đầu tư có tự hỏi, "cổ đất" có còn là "vàng" như kỳ vọng? Và phương pháp nào để hạn chế rủi ro trong bối cảnh tin xấu bủa vây như hiện tại?

Tại chương trình Bí mật đồng tiền số 15 phát sóng trên VTV Digital với chủ đề theo sát diễn biến đang sốt của ngành Bất động sản, các chuyên gia đã đưa ra những phân tích về vấn đề này. Ông Phạm Lưu Hưng (Mr. X30), Phó giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư Chứng khoán SSI đánh giá thông tin liên quan đến Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bị khởi tố với cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã gây sức ép điều chỉnh lên thị trường nói chung và nhóm bất động sản nói riêng. 

Sở dĩ thông tin trên tác động tiêu cực đến nhóm cổ phiếu bất động sản bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn đều huy động vốn thông qua kênh trái phiếu. Tuy nhiên vị chuyên gia cho rằng những thông tin này chỉ tác động trong ngắn hạn. Nhìn về dài hạn những cổ phiếu bất động sản có quỹ đất sạch, khả năng triển khai dự án tốt vẫn có cơ hội tăng trưởng.

Bàn về cách giải quyết cho nhà đầu tư "ôm" cổ phiếu bất động sản trong thời điểm này, ông Phạm Lưu Hưng cho rằng rất khó để đưa ra lời khuyên. Bởi vì khi mua cổ phiếu nhà đầu tư cần phải biết lý do mình đã mua, còn nếu lý do đó không đúng nữa thì có thể chuyển sang nhóm ngành cổ phiếu khác chứ không nhất thiết phải “ôm” cổ phiếu bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần xác định khi tham gia một "cuộc chơi" đầu cơ chấp nhận rủi ro có thể đến bất cứ lúc nào khi có thông tin xấu.

Lý giải về hiện tượng "đếm cua trong lỗ", chuyên gia SSI lý giải nguyên nhân là do nhà đầu tư thường nhầm lẫn giữa việc đầu tư bất động sản thực tế và đầu tư cổ phiếu bất động sản. Điểm khác nhau ở đây chủ yếu dựa vào tính thanh khoản, trong đó cổ phiếu BĐS thường cần ít vốn đầu tư ban đầu trong khi thanh khoản lại tốt hơn. Khi hai tư duy đó trộn lẫn với nhau thì sẽ dễ dẫn đến việc định giá cổ phiếu bất động sản bằng việc nhân quỹ đất với giá đất.

Bàn về kinh nghiệm chọn cổ phiếu bất động sản tốt, ông Phạm Lưu Hưng đánh giá bên cạnh tiềm năng về quỹ đất, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khả năng triển khai cũng như khả năng bán hàng. Bởi từ quỹ đất bình thường triển khai và hoàn thiện dự án tốn rất nhiều chi phí, nhiều khi chi phí đất chỉ còn chiếm khoảng 25% dự án. Do đó, nếu thời gian triển khai dự án càng dài thì chi phí phát triển dự án càng nhiều, điều này sẽ khiến giá trị tài sản ròng của dự án thấp đi.

Cũng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, bà Nguyễn Xuân Quỳnh, Giám đốc Đầu tư Công ty Quản lý Quỹ SSI nhìn nhận điều quan trọng nhất khi đầu tư cổ phiếu bất động sản là vị trí và khả năng triển khai dự án. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần phải đánh giá được khả năng triển khai của dự án trong tương lai, ý chí của ban lãnh đạo trong việc tập trung đầu tư vào dự án đó. Đồng thời xem xét coi nguồn vốn cũng như tốc độ xử lý giấy phép thủ tục và tiến độ dự án ra sao.

“Nếu là dự án tốt, trong tương lai dự án có thể bán và ghi nhận doanh thu. Tôi ưa thích đầu tư dài hạn vào thời điểm mức định giá đang còn thấp so với giá trị của doanh nghiệp đó và cầm cổ phiếu cho đến khi phản ánh vào giá. Nếu dự án 3 năm, mua ở vùng giá dưới 10 thì sau khi triển khai dự án, cổ phiếu có thể lên 3x, 4x. Tôi sẽ không mua cái gì nếu tôi không định giá được hoặc là không có một cơ sở rõ ràng về mức định giá đó",  Giám đốc Đầu tư Công ty quản lý quỹ SSI đưa ra khuyến nghị.