Loạt nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm sâu?

Còn nhớ hơn một năm trước, khi lãi suất bắt đầu cuộc đua tăng đột biến, gam màu trầm bắt đầu lan rộng trên thị trường địa ốc. Đã không ít người chờ đợi một “cú sập” mạnh của thị trường địa ốc như kịch bản thời điểm năm 2011-2013.

Thế nhưng, diễn biến của thị trường đã không như kỳ vọng về cơn biến động giảm sâu về giá bất động sản. Trái lại, ở thời điểm nửa cuối năm 2022, giá chung cư thứ cấp lại tăng đột biến. Trong khi đó, các phân khúc khác dù ghi nhận tình trạng hạ nhiệt, nhưng mức độ giảm không lớn. Hiện tượng cắt lỗ sâu 20-30% chỉ xuất hiện cục bộ tại một số khu vực, trong trường hợp chủ đất cần tiền bán gấp.

“Ngay cả với phân khúc đất thổ cư ở khu vực vùng ven Hà Nội hay thậm chí tại các địa phương, giá cũng chỉ giảm 5-10%. Nhiều chủ đất còn giữ giá và quyết không bán. Thị trường không có hiện tượng giá sụt giảm mạnh trên diện rộng”, anh Trần Minh, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội cho biết.

Lý giải nguyên nhân của tình trạng giá bất động sản khó giảm sâu, anh Trần Minh cho rằng: “Tâm lý của nhà đầu tư có thể đã đi qua giai đoạn 2011-2013 hoặc hiểu về thời điểm này đều nhận thấy, giá có thể giảm mạnh tới 50% nhưng chỉ cần đợi thêm 2-4 năm, giá bất động sản lại tăng gấp 2 gấp 3 lần. Vì tâm lý giá bất động sản tiếp tục tăng trong quãng thời gian 3-5 năm khiến họ không chấp nhận bán cắt lỗ. Tâm lý kỳ vọng này cũng khiến cho nhà đầu tư chuyên nghiệp hay tay ngang sẵn sàng chờ đợi nếu như họ có “tiền thịt”. Ngay cả với nhà đầu tư đang gồng lãi ngân hàng, một số trường hợp chưa muốn cắt lỗ bởi họ vẫn kỳ vọng thị trường đảo chiều. Đó là lý do hiệu ứng domino cắt lỗ đồng loạt đã không xảy ra”.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân từng lý giải vì sao giá bất động sản tăng liên tục dù thị trường biến động. Theo ông Cường, người Việt có “chuộng” mua bất động sản để tích luỹ như vàng. Coi bất động sản là hàng hoá. Thế nên, tâm lý của người Việt có tiền mua bất động sản. Nhu cầu về bất động sản luôn cao khiến giá gia tăng.

Cũng theo nhiều nhà đầu tư, nhìn vào bức tranh của thị trường, các tín hiệu phục hồi cũng đã xuất hiện. Đây là cơ sở khiến cho họ càng có niềm tin vào sự vực dậy của thị trường địa ốc và kịch bản giá bất động sản tăng mạnh trở lại.

“So với thời điểm năm 2022, bước sang năm 2023, lãi suất ngân hàng cho vay bất động sản đã không còn tăng mạnh và có xu hướng hạ, ổn định. Các vấn đề vướng mắc trên thị trường đều đang gỡ, đặc biệt là đối các doanh nghiệp địa ốc. Tín hiệu sáng ở giai đoạn nay hiện nay, đó chính là nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung hàng, chạy chiến dịch marketing, mở bán”, chị Minh Ngọc, nhà đầu tư 14 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc (cư trú tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết.

“Thế nên giá bất động sản chỉ có thể đi ngang sau hạ nhiệt 5-15% và chuẩn bị vào đà tăng nếu tín hiệu của thị trường vẫn tốt. Lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp đang phục hồi trở lại. Nếu thông tin tích cực này tiếp tục lan toả, niềm tin của nhà đầu tư, người dân vào bất động sản quay trở lại. Nhu cầu mua bất động sản cũng sẽ tăng mạnh. Thị trường địa ốc chắc chắn sẽ hồi”, chị Ngọc phân tích thêm.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, tâm lý của mọi người chỉ mong thị trường xuống đáy. Nhưng vấn đề, đáy ở đâu thì không ai biết. Khi thị trường đi xuống, người ta càng mong đợi một cái đáy. Ví dụ như 2012-2013, mọi người nhận định, bất động sản còn xuống đáy nữa và cuối cùng chả biết đáy ở đâu. Họ chưa kịp mua thì giá bất động sản tăng. Khi mà thị trường đã định hình đáy nhưng cũng không ai nghĩ đó là đáy.

Dưới góc độ của một người theo sát thị trường, ông Quyết dự báo về khó khăn của thị trường địa ốc chắc chắn qua nhanh. “Khó khăn sẽ đến nhanh và qua nhanh”, ông Quyết nhấn mạnh.