Loạt tuyến đường khu Đông Tp.HCM mở rộng, bất động sản đang được hưởng lợi như thế nào?

Chi hàng ngàn tỉ đồng mở rộng các tuyến đường trọng điểm

Mới đây nhất, Sở Giao thông Vận tải (GTVT) Tp.HCM đề xuất UBND Thành phố trình HĐND Thành phố điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án mở rộng đường Đỗ Xuân Hợp (Tp.Thủ Đức). Thông tin này được quan tâm bởi Đỗ Xuân Hợp là con đường kết nối trọng điểm của khu Đông Tp.HCM, từ đường Võ Nguyên Giáp (trước là Xa lộ Hà Nội) đến nút giao cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây và đường Nguyễn Duy Trinh đến cảng Cát Lái.

Tp.HCM dự kiến chi 868 tỉ đồng để mở rộng tuyến đường này từ cầu Nam Lý đến đường Nguyễn Duy Trinh lên 30m nhằm giảm ùn tắc. Tuyến đường sau khi mở rộng sẽ tăng kết nối với cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến các cảng biển tại Tp.Thủ Đức. Sở GTVT Tp.HCM cho biết, nếu được HĐND Tp.HCM thông qua, dự án sẽ thi công phần còn lại để hoàn thành vào năm 2025.

Trên tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, dự án cầu Nam Lý cũng đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng, dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2024. Công trình này có tổng mức đầu tư 919 tỷ đồng. Trong đó chi phí xây lắp là 423 tỷ đồng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là 403 tỷ đồng. Cây cầu hoàn thành giúp giao thông khu vực Tp.Thủ Đức kết nối liền mạch hơn, từ đó tác động tích cực đến bộ mặt của thị trường bất động sản khu vực, nhất là các dự án tọa lạc dọc tuyến này.

Theo ghi nhận tại đường Đỗ Xuân hợp đã hiện diện một số dự án bất động sản quy mô được quan tâm. Trong đó nổi bật là dự án The Global City hơn 117ha. Hiện chủ đầu tư đang giới thiệu ra thị trường các sản phẩm nhà phố mặt tiền với số lượng giới hạn, đẹp nhất dự án. Với lợi thế ngay sát mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, lưu lượng giao thông đông đúc nên phân khúc này có tiềm năng cho thuê cũng như khả năng sinh lời tốt. Đây là dự án duy nhất có gần 1km mặt tiền trên đường Đỗ Xuân Hợp, phường An Phú được quy hoạch đồng bộ. Điều này tạo đà cho việc hình thành tuyến phố thương mại sầm uất, đa dạng trải nghiệm cho người dân.

Ngoài tuyến Đỗ Xuân Hợp, vào trung tuần tháng 5/2024, Sở Giao thông - Vận tải Tp.HCM ban hành Quyết định điều chỉnh thời gian thực hiện dự án nâng cấp, mở rộng đường Lò Lu, Tp.Thủ Đức. Theo kế hoạch đường Lò Lu sẽ được mở rộng lên 30 m với tổng mức đầu tư 755 tỷ đồng. Hiện tuyến đường này đang bàn giao mặt bằng để khởi công mở rộng.

Cùng với đó, tuyến đường Lã Xuân Oai kết nối với nhiều trục đường như Võ Chí Công, Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu, Lê Văn Việt, vào đến khu công nghệ cao.. đã nằm trong kế hoạch đầu tư mở rộng. Hiện một số đoạn trên tuyến đang tiến hành giải phóng mặt bằng.

Việc mở rộng đường Lò Lu, Lã Xuân Oai sẽ giảm ùn tắc, tạo điều kiện di chuyển thuận lợi của người dân, đồng thời, kết nối giao thương xuyên suốt giữa Tp.Thủ Đức với các tỉnh lân cận cũng như khu vực trung tâm Tp.HCM.

Ngoài ra, loạt dự án cầu, vành đai, metro cũng đang xúc tiến đầu tư tại Tp.Thủ Đức. Vành đai 3 đoạn đi qua Tp.Thủ Đức 14,7km (đi trên cao) đã cơ bản hoàn thành xong; hai đoạn khép kín vành đai 2 từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp và Võ Nguyên Giáp tới Phạm Văn Đồng đang đẩy nhanh việc bồi thường để hoàn chỉnh hồ sơ trình Thành phố phê duyệt; đường Nguyễn Thị Định hiện cư dân đã tiến hành tháo nhà, bàn giao mặt bằng để khởi công mở rộng. Hay, cầu Đông Tăng Long đang xây dựng, dự kiến hoàn thành vào tháng 4/2025.

Như vậy, động thái đầu tư mở rộng đường sá tại Tp.Thủ Đức đang tạo ra kì vọng mới cho bộ mặt đô thị, từ đó trở thành đòn bẩy cho thị trường địa ốc khu vực phía Đông Tp.HCM – vốn là nơi bất động sản từng rất “nhạy bén” với các thông tin hạ tầng giao thông.

Tăng nhịp cho thị trường địa ốc

Bất động sản khu Đông Tp.HCM đã nhiều lần tăng nhịp về giá và thanh khoản nhờ đòn bẩy từ hạ tầng giao thông. Không quá ngạc nhiên khi nhà phố - biệt thự, đất nền hay căn hộ nơi đây đã từng nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Vào năm 2023, Cushman & Wakefield từng đưa ra nhận định rằng, giá nhà liền thổ Tp.HCM đã tăng gấp 7 lần trong một thập kỉ. Biến động giá mạnh nhất của phân khúc này rơi vào giai đoạn 2021 - 2023 và thuộc về khu Đông Tp.HCM. Theo đó, giá nhà giai đoạn này đã tăng hơn 260%, chạm mức 14.000 USD (gần 330 triệu đồng) mỗi m2.

Bước sang quý 1/2024, báo cáo từ JLL Việt Nam chỉ ra, giá nhà liền thổ Tp.HCM tiếp tục tăng gần 10% theo năm, đạt gần 16.300 USD, tương đương 407 triệu đồng mỗi m2. Còn theo Savills, phần lớn nguồn cung nhà phố, biệt thự giá từ 30 tỉ đồng/căn trở lên tập trung ở khu vực Tp.Thủ Đức. Thậm chí, thị trường nơi đây đã xuất hiện sản phẩm biệt thự giá 700 tỉ đồng/căn, hướng đến nhóm siêu giàu. Những căn nhà phố giá từ 15-20 tỉ đồng/căn tăng lên 30-40 tỉ đồng/căn không còn là chuyện quá xa lạ tại thị trường khu Đông Tp.HCM.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền, nhà riêng lẻ cũng từng nhiều lần lên cơn sốt giá. Đến nay mặt bằng giá đã tăng gấp 6-7 lần so với thời điểm 2015. Hầu hết các dự án triển khai sau này có biểu giá bán vượt qua các dự án hiện hữu trước đó. Rất nhiều nhà đầu tư kiếm lời từ sự biến động giá này.

Nhìn nhận khách quan, sự biến động giá bất động sản khu Đông Tp.HCM phần lớn nhờ vào những tác động từ yếu tố hạ tầng giao thông và thông tin quy hoạch. Điểm lại loạt hạ tầng giao thông trọng điểm của khu Đông như tuyến metro, cầu Sài Gòn 2, đường Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt, Cầu Thủ Thiêm 1-2, cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, bến xe miền Đông mới… từ khi mới có thông tin xây dựng đến khi hiện hữu thì cũng ngần ấy thời gian giá nhà đất biến động tăng theo. Điều này cho thấy, bất động sản hưởng lợi rất lớn từ câu chuyện hạ tầng giao thông được triển khai ở một khu vực.

Bên cạnh câu chuyện hạ tầng, mới đây Tp.HCM đã thống nhất thông qua hồ sơ trình phê duyệt quy hoạch Tp.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, Tp.HCM chốt phương án quy hoạch, mô hình đô thị đa trung tâm của Tp.HCM. Trong đó, Tp.Thủ Đức là đô thị song hành, giữ vai trò là cực tăng trưởng mới, còn Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ là các đô thị vệ tinh kiểu mới, cửa ngõ của TPHCM. Thông tin này tạo ra kì vọng mới cho thị trường bất động sản khu Đông Tp.HCM, dự báo nơi đây tiếp tục có những “cú vọt” trong tương lai.

Chia sẻ mới đây, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hạ tầng là yếu tố tác động rất lớn đến bộ mặt thị trường bất động sản. Các dự án hạ tầng sẽ thúc đẩy giá nhà đất phát triển ăn theo, tạo lực đỡ và nền tảng tốt cho thị trường những năm tiếp theo. Từ đó tác động đến khả năng phục hồi của thị trường nói chung.

Theo ông Kiệt, trước đến nay, khi đầu tư công được đẩy mạnh với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai thì các dự án bất động sản cận kề đều thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản khu vực đó sẽ được hưởng lợi lớn, cụ thể giá tăng lên, thanh khoản sản phẩm cũng dễ dàng hơn.

“Chẳng hạn, hệ thống tuyến metro đã từng tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông Tp.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất cao, từ 50 - 150% trong khoảng thời gian ngắn”, ông Kiệt dẫn chứng.

Dẫu vậy, theo vị này, ngoài hạ tầng giao thông và quy hoạch thì mức độ tăng giá của bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như thương mại dịch vụ, khu công nghiệp, sự tăng trưởng về dân số, uy tín chủ đầu tư…