Loạt vướng mắc của doanh nghiệp địa ốc chờ tháo gỡ

Pháp lý là vướng mắc lớn nhất chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản

Thứ nhất, về tình hình thị trường bất động sản, đơn cử tại TP HCM, giai đoạn 2016-2022, có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) "dự án treo", chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường. Thành phố hiện có khoảng 143 dự án bị "vướng mắc pháp lý" nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Thứ hai, khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc "đất công" thuộc các trường hợp do "sắp xếp lại, xử lý tài sản công" hoặc do "di dời nhà xưởng ô nhiễm" hoặc do "cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước" mà chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.

Thứ ba, Luật Đầu tư 2020 sửa đổi và "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật" cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "100% đất ở" hoặc có quyền sử dụng "đất ở và các loại đất khác" và Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ tư, Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định cơ chế xử lý các diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng trên thực tế đến nay mới chỉ có hơn phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có Thủ đô Hà Nội quy định tiêu chí các diện tích "đất công" nằm xen kẽ tách thành dự án độc lập.

Thứ năm, có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị "dở dang", không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do "vướng" bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án "dở dang, da beo" này đã làm "nhếch nhác" bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây "bức xúc" trong xã hội cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình "chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần".

Thứ sáu, mô hình thị trường bất động sản như hình "kim tự tháp bị lộn ngược đầu", do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Thị trường gặp khó về nguồn vốn, nhiều dự án đứng hình.

Thứ bảy, hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bị "vướng mắc, ách tắc".

Thứ tám, thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng.

Do vậy, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần "room" tín dụng thêm khoảng 1% (tăng trưởng tín dụng năm 2022 lên 15%), hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng "dở dang" mà nếu được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được.

Đồng thời, bên cạnh thị trường chứng khoán thì Nhà nước cần quan tâm tạo cơ chế để phát triển thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh và các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), khơi thông nguồn vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm và huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội để đầu tư vào thị trường bất động sản.

Thứ chín, thủ tục chấp thuận đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư theo cơ chế "một cửa" nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn so với trước đây làm theo cơ chế "nhiều cửa". Không những vậy, các dự án cũng gặp vướng mắc trong việc bảo đảm chỉ tiêu "quy mô dân số" và "đánh giá tác động giao thông" khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Có thể nói, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Nhưng việc giải quyết các "vướng mắc pháp lý" này cần phải có thời gian, do vậy trong 19 tháng tới đây, trong lúc chờ Luật Đất đai và một số luật liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) có hiệu lực (dự kiến từ ngày 01/07/2024), Hiệp hội đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11/2022 "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng" và "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai", để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở.

Đồng thời, đề nghị Chính phủ Nghiên cứu một số giải pháp thành công của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 để vận dụng vào tình hình hiện nay, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại lớn Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ cho người mua nhà có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn với lãi suất ưu đãi theo mức cấp bù lãi suất (Nghị quyết 02/NQ-CP quy định mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn); đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn.