'Lọc sạn' thị trường bất động sản phía Nam

Không thiếu chủ đầu tư "lách luật"

Trong thời gian qua, thị trường nhà ở và bất động sản (BĐS) các địa phương phía Nam gồm một số tỉnh như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Phước… đã có sự chuyển biến, môi trường đầu tư được cải thiện, nhiều chủ đầu tư đã quan tâm tham gia đầu tư các dự án xây dựng phát triển nhà ở, đóng góp lớn vào quá trình phát triển đô thị, kinh tế, xã hội của mỗi địa phương.

Bên cạnh những tập đoàn, doanh nghiệp có tiếng tăm bằng các dự án lớn, thì vẫn còn chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, kinh doanh BĐS, gây khó khăn trong công tác quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước, tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro ảnh hưởng đến sự lành mạnh của thị trường.

Phổ biến nhất của hành vi vi phạm này ở thị trường phía Nam là các chủ đầu tư, tổ chức huy động vốn, rao bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định; quảng cáo, giới thiệu sản phẩm trong dự án chưa đúng với quy hoạch xây dựng...

Dự án Chung cư Tân An, Bình Dương mở bán khi chưa đủ điều kiện. Ảnh: Vũ Phạm

Đơn cử như tại Bình Dương, để có cơ sở quản lý, thông tin rộng rãi đến người dân và khách hàng, trên cổng thông tin Sở Xây dựng Bình Dương thường xuyên cập nhật những danh sách dự án đủ điều kiện mở bán và được phép huy động vốn. Nhưng, bằng một cách nào đó, một số chủ đầu tư trên địa bàn địa phương này vẫn mở bán, huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, nhằm trục lợi.

Có thể kể đến dự án Chung cư Tân An (Diamond Boulevard), TP. Thuận An rao bán rầm rộ qua trang mạng xã hội, website dù chưa đủ điều kiện. Dự án này do Công ty CP Tổng Công ty Tecco miền Nam làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng mức đầu tư dự án là 1.263 tỷ đồng, được xây dựng trên diện tích khoảng 6.690,3 m2. Khi hoàn thành, dự án cung cấp cho thị trường 683 căn hộ. Thời gian qua, các đơn vị phân phối đã quảng bá và rao bán các sản phẩm tại dự án, thu tiền của khách hàng thông qua phiếu yêu cầu tư vấn, đặt cọc giữ chỗ với mức 50 triệu đồng.

Một dự án khác là dự án Khu nhà ở Nam Nghinh Phong (Diamond Tower), TX. Bến Cát của Công ty CP Xăng dầu và Bất động sản Nam Nghinh Phong. Dự án này cũng được các sàn môi giới quảng cáo, rao bán rầm rộ trên bãi đất trống.

Nhân viên môi giới cho biết, trong đợt mở bán này, chủ đầu tư ưu tiên 200 suất nội bộ có mức giá hấp dẫn chỉ từ từ 20 triệu đồng /m2, khách hàng cọc 200 triệu đồng/căn hộ là có thể nhận nhà. Đến tháng 10, chủ đầu tư mới mở bán chính thức, lúc này mức giá phải từ 25 triệu đồng/m2.

Đến với địa phương mới nổi của thị trường phía Nam - Bình Phước cũng nhan nhản những dự án theo kiểu "cầm đèn chạy trước ô tô". Đáng kể nhất ở thời điểm hiện tại là dự án Cát Tường Park House (Khu dân cư Cát Tường Phú Thành) do Kim Tinh Group là đơn vị phân phối độc quyền.

Dự án có tổng diện tích toàn khu là 83.281,9 m2, mật độ xây dựng 40%. Đây là dự án mang phong cách chuẩn Nhật Bản với vốn đầu tư 22 triệu USD. Các loại hình đất nền, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Tính đến ngày 31/7/2022, khu dân cư Cát Tường Phú Thành chưa đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân và cũng chưa đủ điều kiện mở bán cũng như huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong danh sách 137 dự án nhà ở tại Bình Phước thì có đến 91 dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 46 dự án đủ điều kiện. Phần lớn các phân khúc phát triển mạnh nhất ở Bình Phước trong thời gian qua là đất nền, phân lô. Việc phát triển quá nhiều loại hình này, khiến cử tri của tỉnh Bình Phước cũng đã có kiến nghị Bộ Xây dựng nhằm cân bằng các loại hình bất động sản.

Cát Tường Group giới thiệu dự án Cát Tường Park House và mở bán hồi đầu tháng 7. Ảnh: Vũ Phạm

Tại Long An, dự án Khu dân cư An Nông 5 (Rose Mall), huyện Đức Hòa, quy mô 4,4 ha rao bán rầm rộ từ hồi tháng 4 qua trên các trang mạng xã hội. Dự án do Tập đoàn An Nông làm chủ đầu tư, còn đơn vị phân phối, phát triển dự án là Công ty CP Xây dựng Địa ốc An Phúc.

Thông qua các sàn môi giới, phía An Phúc tiến hành huy động vốn của nhiều khách hàng với mức từ 50-100 triệu đồng cho loại hình đất nền và shophouse. Thời điểm tháng 6, ghi nhận của chúng tôi cho thấy, dự án này chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng trước đó đã tiến hành mở bán, giới thiệu sản phẩm.

Lúc bấy giờ, UBND huyện Đức Hòa cho biết, Khu dân cư An Nông 5 chưa đủ điều kiện mở bán cũng như huy động vốn. Thậm chí trên địa bàn còn không có dự án với tên gọi Rose Mall.

Ngoài ra, nhiều dự án khác ở Long An cũng tổ chức mở bán, huy động vốn chưa đủ điều kiện như: Khu dân cư Đức Hòa Đông, (Dragon Pearl) do Công ty CP Bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư; Khu dân cư xã Trường Bình (Iris Residence) của Công ty TNHH Đầu tư - Kinh doanh Bất động sản Long Thượng Lộc; dự án Khu dân cư Rồng Vàng của Công ty TNHH MTV Bất động sản Rồng Vàng - Long An…

Còn tại TP.HCM - nơi có thị trường BĐS sôi động bậc nhất cả nước cũng không thiếu kiểu dự án như ở các địa phương nêu trên.

Mới đây nhất là dự án Salto Residence (TP. Thủ Đức) do Công ty CP Xây dựng Sài Gòn (SCC) làm chủ đầu tư. Dự án này cũng đang chào bán khi khu đất chỉ là bãi đất trống. Nằm ngay tiền Nguyễn Thị Định thuộc khu đô thị Phố Đông Village, dự án được xây dựng trên khu đất rộng 8.778 m2, quy mô 21 tầng 483 căn hộ và 8 căn shophouse.

Trước đó, hồi cuối năm 2021, dự án Urban Green của Tập đoàn Kusto Home đã tiến hành nhận đặt cọc từ khách hàng, dù lúc đó dự án chưa có gì. Thời điểm đó, sàn phân phối là Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Thuận Hùng (Thuận Hùng Group) đã nhận đặt cọc của khách hàng với mức 100 triệu đồng.

Đừng "đánh trống, bỏ dùi"

Tại Long An, hồi cuối tháng 8, UBND tỉnh Long An đã ban hành văn bản yêu cầu Sở Xây dựng Long An cũng như các cấp quận, huyện, xã, phường thường xuyên tổ chức kiểm tra công tác quản lý Nhà nước các dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị có nhà ở, yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ thực hiện dự án; đảm bảo việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Công khai thông tin pháp lý về xây dựng các dự án có quy hoạch được duyệt, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai…; Tăng cường công tác hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản; các cơ sở kinh doanh, môi giới, sàn giao dịch bất động sản, xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư dự án để xảy ra tình trạng quảng cáo sai sự thật, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện…

Văn bản này được UBND tỉnh Long An ban hành trong bối cảnh, thời gian trước đó, thị trường bất động sản tại địa phương này không thiếu những chủ đầu tư, đơn vị phát triển, sàn môi giới huy động vốn, mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện. Thậm chí, có những chủ đầu tư gắn tên dự án không đúng như trong quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư.

Còn đối với chính quyền tỉnh Bình Dương, ngày 2/3/2022 của UBND tỉnh Bình Dương cũng đã có văn bản về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước và phối hợp kiểm tra, rà soát xử lý tình hình liên quan đến một số dự án bất động sản. Sở Xây dựng sau đó cũng đã có văn bản thực thiện chỉ đạo và đã xử phạt nhiều trường hợp cố tình vi phạm.

Không chỉ Bình Dương, Long An, Bình Phước… ngay ở TP.HCM, chính quyền địa phương cũng thường xuyên đôn đốc, chỉ đạo các Sở, quận, huyện, phường, xã nhằm quản lý thị trường BĐS, kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch. Nhưng, các chuyên gia nhìn nhận, chính quyền địa phương cần phải xử lý tận gốc những chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép, thậm chí nếu không triển khai dự án được thì có thể thu hồi ngay, tránh lãng phí và ổn định thị trường.

Trong khi đó, chia sẻ với Nhadautu.vn , Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, thị trường đang gặp khó khăn nên ngày càng nhiều chủ đầu tư vấn lách luật bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng. Hình thức huy động vốn trái phép tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Thực tế cho thấy, nhiều khách hàng phải căng băng rôn tố chủ đầu tư một số dự án chậm hoặc không trả tiền cọc do dự án không thể triển khai sau khi mở bán rầm rộ.

Cũng không ít doanh nghiệp đã bị xử phạt bởi bán hàng khi dự án chưa xong thủ tục pháp lý. Phần lớn những dự án kiểu huy động vốn trái phép về sau sẽ khó xin phép xây dựng do có vướng mắc về pháp lý dự án, quyền sử dụng đất.

"Với các dự án như vậy đã có những quy định rõ ràng, các giao dịch khi chưa đủ điều kiện sẽ không được pháp luật bảo vệ và công nhận. Khách hàng giao dịch tại các dự án này cần cân nhắc vì dự án kéo dài không triển khai sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính", Luật sư Cường lưu ý.