Lưu ý rủi ro khi tìm cơ hội đầu tư bất động sản năm 2022

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong nửa cuối năm 2021, tốc độ phát triển của nền kinh tế thế giới bị ảnh hưởng rất nhiều bởi Covid-19. Các nước được xem như đầu tàu trên thế giới gồm Mỹ, các nước châu Âu và các nước ở châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc cũng chịu tác động nặng nề bởi Covid-19.

Trong bối cảnh hiện nay, báo cáo đề cập việc kiểm soát dịch bệnh Covid luôn là câu hỏi được đặt ra và ảnh hưởng rất lớn đến tốc độ phát triển GDP của thế giới cũng như các cường quốc. Với bối cảnh các nền kinh tế lớn của thế giới bị tác động, Việt Nam cũng không ngoại lệ, và điều đó ảnh hưởng rất nhiều đến việc đầu tư của thị trường.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, qua các thời kỳ khủng hoảng từ thế kỷ XIX, XX, XI, những lĩnh vực đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước thường liên quan đến các vấn đề năng lượng (ở đây là dầu mỏ), vàng, kim loại quý và bất động sản. Đối với Việt Nam, đây là cơ hội để các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm vào thị trường bất động sản. Dù trong bối cảnh các dự án pháp lý và bất động sản Việt Nam gặp khó khăn, các nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn hiểu được vấn đề và kiên nhẫn trong việc tham gia thị trường vào giai đoạn này, có thể nói đây là kênh tích lũy cho các khoản đầu tư của họ.

Với bối cảnh thị trường kinh tế thế giới cũng như thị trường Việt Nam, với hầu hết dẫn chứng là các nước ở Mỹ và Châu Âu, bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt là Mỹ. Trong năm 2021 vừa qua, giá trị bất động sản tại Mỹ tăng xấp xỉ 30-40% ở hầu hết các phân khúc về bất động sản nhà ở. Và tại Việt Nam, dù đang trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn nhưng bất động sản nhà ở vẫn có chiều hướng gia tăng trong nhiều khu vực, đặc biệt là các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam.

Một vấn đề then chốt trong hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay là yếu tố quỹ đất và các vấn đề pháp lý. Các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng mở rộng tài sản đầu tư là các quỹ đất ở các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM và Nha Trang. Bên cạnh đó, các quỹ đất lớn là yếu tố mà họ rất quan tâm để mở rộng các khu đô thị sau này, đặc biệt là theo các tuyến đường dọc các thành phố có đường biển dài.

TS Khương cho biết, đối với nhà đầu tư nước ngoài, câu chuyện bất động sản nhà ở với dân số 100 triệu là một cơ hội rất tốt. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trung bình trong nhiều năm qua ở mức xấp xỉ 6-7%, đây là cơ hội cho họ nhìn thấy được nhu cầu nhà ở đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Dù gặp khó khăn về vấn đề pháp lý, về quỹ đất, cơ hội cho các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương và trên thế giới nhìn nhận Việt Nam như một điểm nóng về thị trường bất động sản. Tuy mức độ đầu tư so với các nước khác rất nhỏ nhưng Việt Nam vẫn luôn là một điểm nóng của thị trường trong khu vực bản đồ đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Đón "sóng" nhưng vẫn cần lưu ý các rủi ro

Nhận định về các đợt sóng bất động sản hay những đợt "sốt" đất được thị trường đặc biệt quan tâm trong thời gian qua, TS Khương cho rằng sóng luôn có điểm thấp và điểm cao, hoặc điểm tiệm cận dưới và điểm tiệm cận trên. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như sức nén về đầu tư sẽ được bung ra rất nhiều.

Theo chuyên gia này, hiện tại dịch bệnh và các khu vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ rất khó khăn, do vậy dòng tiền sẽ chảy vào khu vực chứng khoán. Trong khi đó, khu vực chứng khoán và bất động sản được xem là bình thông nhau. Tuy nhiên không phải ai cũng đầu tư chứng khoán được, và vì thế lúc đó bất động sản là cơ hội.

TS Khương chia sẻ đón sóng không dễ và không phải ai đầu tư cũng thành công. Chuyên gia cho rằng trong năm 2022 - 2023, đối với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế còn khó khăn thì nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy, đầu tư và chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Bên cạnh việc chỉ ra những cơ hội đón "sóng", TS Khương cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn này. Cụ thể, nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội (nếu có) cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất. Riêng về thị trường bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất thiếu ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt là phân khúc giá trị vừa phải và trung cấp.

Đối với người dân, với khoảng tầm 1 - 3 tỷ đồng để mua một sản phẩm nhà ở tại TP HCM cũng là một câu chuyện lớn. Như vậy, nếu rủi ro có xảy ra, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ đáng lo hơn là rớt giá vì những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, TS Khương đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư có nhu cầu muốn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới. Nhà đầu tư mua bất động sản để ở cần cân nhắc để mua. 

Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư cần cân nhắc lại phương án kinh doanh và giảm kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước. Do vậy, nhà đầu tư cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của nhà đầu tư sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi.