M&A bất động sản: 2018 là thời kỳ vàng cho dòng vốn ngoại?

Đó là dự báo của ông Đặng Xuân Minh – Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum. Theo ông Minh, hiện thị trường BĐS trong nước đang ở làn sóng M&A thứ hai kể từ năm 2015, và sẽ tiếp nối sang năm 2018. Thực tế trong 10 năm qua giá trị M&A năm nào cũng tăng.

“Với mức hấp dẫn hiện hữu, cùng nhiều tác động tích cực từ chính sách, liệu rằng năm 2018 có là thời kỳ vàng cho nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam?” ông Minh đặt vấn đề.

Có 3 lý do để ông Minh tin tưởng M&A bất động sản sẽ tiếp tục đà tăng trưởng. Một là, công cuộc cổ phần

hóa doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Hai là, sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành, theo thống kê thì có rất nhiều doanh nghiệp trong nước thực hiện M&A khá thành công trên thị trường. Ba là, sự quan tâm và ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam, trong đó từ 2016 đến nay TP.HCM luôn là điểm đến được khuyến nghị đầu tư.

Ở một khía cạnh khác, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy M&A trên thị trường nhà đất.

Bởi, tính đến thời điểm hiện tại, bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nợ xấu toàn thị trường. Chưa kể, giá trị tài sản đảm bảo các khoản nợ tương ứng cũng chiếm tỷ trọng trọng yếu, tương đương 62% tổng TSĐB tại VAMC.

Với những phân tích trên, cơ hội và dư địa để M&A tăng trưởng mạnh trên thị trường BĐS Việt Nam là rất lớn. Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh – Giám đốc Đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) và nhiều chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài sẽ là động lực chính cho những thương vụ M&A BĐS thời gian đến, đặc biệt là những đơn vị đến từ khu vực châu Á như Thái Lan, Nhật Bản, Singapore…

Trên thực tế, đã không ít thương vụ M&A thành công trên thị trường BĐS Tp.HCM đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Có thể kể tới như Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trung tâm cạnh bờ sông tại KĐT mới Thủ Thiêm; Sơn Kim Land vừa công bố hoàn tất việc huy động vốn đầu tư từ thị trường quốc tế trị giá 100 triệu USD; Becamex IDC vừa ký kết hợp tác chiến lược với Warburg Pincus vào ngày 22/09/2017…

“Với tốc độ tăng trưởng GDP cùng nhiều chính sách mở rộng từ chính quyền, đặc biệt tỷ suất vốn hóa còn nhiều tiềm năng, nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn muốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam”, bà Khanh nói thêm.

Làm thế nào để thu hút dòng vốn ngoại?

Tuy vậy, nói đi cũng phải nói lại, để hút được dòng vốn ngoại thì thị trường Việt Nam cũng như chính chủ dự án phải luôn duy trì sức hấp dẫn và thu hút hơn nữa trong mắt nhà đầu tư ngoại.

Trong đó, yếu tố cốt lõi vẫn chính là câu hỏi “Món hàng đó có hấp dẫn hay không?”, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn Bất động sản Sohovietnam phân trần. Bởi, nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam không phải để từ thiện, mà để tìm kiếm lợi nhuận. Chưa kể, thời gian tới những nhà đầu tư hiện hữu sẽ đồng ý chi trả cao hơn nhưng yêu cầu tương ứng cũng sẽ cao hơn.

Mặt khác, cơ hội không phải dành cho tất cả, bởi có một số dự án bán được nhưng lại có dự án không bán được, mặc dù địa điểm cùng tại một chỗ.

Đơn cử có trường hợp tại dự án Habico Tower nằm trên đường Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, là dự án do Công ty cổ phần Hải Bình làm chủ đầu tư và Tập đoàn Dongriwon Development (Hàn Quốc) vận hành khai thác. Đến nay, dự án đã “đắp chiếu” gần 10 năm vì không có nhà đầu tư nào nhảy vào để tái khởi động. Trong khi cùng địa điểm đó, đối diện dự án này, một chủ đầu tư trong nước vừa ký kết hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài khai trương dự án mới.

Như vậy, tỷ suất sinh lời vẫn là yếu tố quyết định tính thành công của những thương vụ M&A, cùng với sự minh bạch về thông tin và niềm tin lẫn nhau từ những đối tác cũng đóng vai trò quan trọng.

Chủ đầu tư nội vẫn đang cầm trịch M&A BĐS Việt Nam

Mặc dù dự báo khả quan về dòng vốn ngoại trong tương lai, song hiện nay chủ đầu tư nội vẫn là nguồn lực chính trong làn sóng M&A BĐS Việt Nam.

Điều này được nhiều chuyên gia lý giải là bởi nhà đầu tư trong nước vẫn có nhiều thế mạnh hơn nhà đầu tư nước ngoài. Theo bà Khanh thì marketing cũng như những điều kiện để phát triển quỹ đất là thế mạnh của nhà đầu tư nội, còn ông Lực lại nhấn mạnh “một trong ba yếu tố quyết định sự thành công trong chiến lược M&A BĐS chính là “networking”, tức mạng lưới thông tin, mối quan hệ. Và hiện nay thì nhà đầu tư trong nước rõ ràng là có thế mạnh về yếu tố này.

Đánh giá về triển vọng của M&A BĐS Việt Nam, ông Phan Xuân Cần cho rằng đây là mảnh đất hết sức “màu mỡ” cho những nhà môi giới, nhà đầu tư, giới kinh doanh BĐS. Các thương vụ M&A trong ngành bất động sản đa phần là mua lại đất để phát triển hoặc mua lại các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80-90% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Trong khi đó, tại những nước hoặc khu vực như Singapore hay Hongkong thì tỷ lệ M&A thường chia đều 50:50 cho cả phân khúc tài sản BĐS (hay còn gọi là những BĐS đã hoàn thiện, đã được xây dựng xong) và những dự án BĐS hoàn thiện trong tương lai.