M&A bất động sản: Cuộc đi "săn" của các nhà đầu tư ngoại

Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu MAF, các nhà đầu tư đang nằm trong cuộc đua tìm cơ hội đầu tư tốt nhất trong giai đoạn này.

Cuộc đua tìm cơ hội mới trong các lĩnh vực bán lẻ, tiêu dùng, công nghiệp, bất động sản, nông nghiệp sẽ diễn ra mạnh mẽ. Trong đó, BĐS đang trở thành miếng "mồi ngon" đối với các quỹ đầu tư, nhà đầu tư ngoại.

Khẩu vị mới của khối ngoại

Đà phục hồi từ cuối năm 2014 kéo thị trường bất động sản năm 2015 tiếp tục khởi sắc với những tín hiệu tích cực của thị trường và đang bước vào thời kỳ phát triển mới.

Hoạt động M&A tiếp tục duy trì xu hướng từ năm 2015, với số lượng thương vụ giao dịch tăng lên trong những tháng đầu 2016 và có nhiều thương vụ đã giao dịch thành công trong thời gian này. Đặc biệt, lĩnh vực này tiếp tục giành được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.

Báo cáo mới công bố của Công ty Tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cũng cho thấy, các tài sản cho dòng tiền ổn định và có tiềm năng tăng trưởng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Trong quý II/2016, thị trường đã ghi nhận một số thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản có giá trị lớn như vụ chuyển nhượng tòa nhà phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, hay tòa nhà International Centre Building ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội)…Bên mua trong các thương vụ chuyển nhượng tòa nhà đang khai thác đều là các nhà đầu tư nước ngoài.

Yếu tố được coi là lực đẩy các nhà đầu tư đến Việt Nam là lãi suất ở các thị trường nước ngoài hiện thấp, chẳng hạn tại Hàn Quốc chỉ 1 - 2%/năm, tại Nhật Bản là 0%/năm, tại Mỹ là 0 - 0,5%/năm.

Tại Việt Nam, sau khi mua tài sản và kinh doanh đạt mức lợi nhuận 6-7%/năm (tính bằng USD) là các nhà đầu tư chấp nhận được. Trong khi đó, sức cầu cho những thị trường trên được dự báo tiếp tục gia tăng cùng với đà hội nhập của nền kinh tế trong nước.

Thông qua các công ty tư vấn tại Việt Nam, thậm chí liên hệ trực tiếp với các đầu mối có nhu cầu và có thông tin về những dự án đang triển khai tại Việt Nam, nhiều quỹ đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông đã bày tỏ muốn phát triển các sản phẩm cho thuê như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, các dự án đã hiện hữu, các tài sản tạo ra dòng tiền.

Mục đích của các thương vụ này là bên mua có ngay nguồn thu khi nắm quyền khai thác các tài sản đó. Sự sôi động của thị trường đang kích thích những nhà đầu tư vốn thận trọng nhất, đơn cử như các công ty bảo hiểm cũng đang từng bước thay đổi khẩu vị đầu tư.

Xu hướng dịch chuyển mới của M&A

Tại Diễn đàn M&A 2016 mới đây, các chuyên gia cho rằng trong năm 2016 và những năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi cho các hoạt động M&A.

Theo đó, nhờ AEC chính thức đi vào hoạt động kể từ năm 2016, TPP và các hiệp định thương mại song phương thế hệ mới khác đang và sắp có hiệu lực.

Sự tăng trưởng nóng của bất động sản trong vài năm qua dẫn đến sự khan hiếm các vị trí đẹp tại các khu vực trung tâm, đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và cả những khu vực đang được đẩy mạnh du lịch như Phú Quốc, Nha Trang…, nên các thương vụ chuyển nhượng sẽ tiếp tục diễn ra và người mua là những nhà đầu tư có tiềm lực và thực sự quyết tâm.

Các lĩnh vực được dự đoán sẽ có nhiều hoạt động M&A trong năm nay bao gồm thị trường nhà ở, thị trường khách sạn/du lịch, thị trường bán lẻ và thị trường khu công nghiệp, logistics.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch” (đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch rõ ràng). Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản đang chứng khiến sự cạnh tranh khốc liệt kể từ tháng 8/2014 và nếu không có cạnh tranh thì sẽ không có động lực để vươn lên. Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam thu hút nhà đầu tư, vì vị trị quan trọng, trong khi các thị trường khác ít hấp dẫn hơn.

“Tốc độ phát triển dân số và đô thị hóa sẽ không dừng lại là yếu tố giúp cho bất động sản Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư ngoại”, ông Marc Townsend nói thêm.

Bên cạnh đó, theo bà Nguyễn Thị Mỹ Phương, Giám đốc điều hành công ty CP Địa ốc Tiến Phước, thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ vì vậy tiềm nắng còn lớn, đặc biệt là đáp ứng nhu cầu giới trẻ, tỷ suất sinh lợi cao hơn so với một số thị trường trong khu vực.