M&A: Lời giải cho bài toán vốn của dự án bất động sản

Đa số các doanh nghiệp bất động sản hiện nay có quy mô vừa và nhỏ. Vốn triển khai dự án chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng (70-80%), và một phần huy động trước từ người mua. Song trong bối cảnh thắt chặt cho vay bất động sản, cùng với tác động tiêu cực của đại dịch Covid, sự suy giảm về kinh tế, việc huy động vốn từ cả hai nguồn này đều rất khó khăn.

Ước tính có trên 50% số doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó về tài chính. Thêm vào đó, việc triển khai các thủ tục xin cấp phép dự án mới gần như bất thả thi, quỹ đất dành cho phá triển các dự án bất động sản tại các thành phố lớn thì ngày càng hạn hẹp. Đây là những điều kiện thúc đẩy hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

M&A được coi là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp các doanh nghiệp còn “non yếu” tăng cường sức khoẻ. Đồng thời cũng giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần hồi phục và ổn định lại thị trường này.

PHÁP LÝ LÀ BƯỚC ĐI TIÊN QUYẾT

Thị trường M&A nói chung năm 2020 - 2021 có dấu hiệu sụt giảm bởi ảnh hưởng của dịch Covid tuy nhiên M&A trong lĩnh vực bất động sản lại có cơ hội phát triển và chiếm tỷ trọng lớn. Bởi so với các ngành nghề sản xuất kinh doanh trực tiếp thì các doanh nghiệp đều có xu hướng thu hẹp lại quy mô, và thị trường ngắm đến của các quỹ đầu tư mang lại lợi ích về dài hạn vẫn ưu tiên cho bất động sản. Có 2 nguyên nhân dẫn đến xu hướng trên.

Thứ nhất là do sản phẩm bất động sản không phải là loại hàng hóa liên quan đến việc vận chuyển từ nơi này đến nơi khác. Thứ hai bất động sản là loại hàng hóa dần tiến đến sự khan hiếm do đó các nhà đầu tư vẫn luôn săn lùng các dự án có vị trí đắc địa, có tiềm năng.

Đặc biệt thị trường bất động sản, nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp đang chứng kiến nhu cầu tăng lên do sự dịch chuyển của các nhà đầu tư từ Trung Quốc sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam.

Ngoài ra, xu hướng nền kinh tế kiệt quệ của các nước Châu Âu sau đại dịch Covid cũng thúc đẩy một luồng đầu tư lớn vào các nước nằm trong top an toàn như Việt Nam. Như vậy, theo tôi xu hướng của 2021 và trong năm tới, M&A bất động sản vẫn vô cùng tiềm năng và dự báo sẽ là lĩnh vực đầu tư cực kỳ hấp dẫn.

Song đối với M&A bất động sản thì pháp lý là một trong những điều kiện tiên quyết để Doanh nghiệp nghiên cứu và xem xét khi ra quyết định. Tại Việt Nam thường thì các thương vụ M&A bất động sản là thông qua hình thức mua vốn góp hoặc mua tài sản ( mua chuyển nhượng lại toàn bộ dự án). Về lĩnh vực này, hiện pháp luật Việt Nam đã có khá nhiều điều chỉnh để tạo sự thông thoáng để thu hút sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài. Trong khi đó, M&A cho các doanh nghiệp trong nước lại khá thuận lợi và đa số lựa chọn theo hình thức thâu tóm cổ phần để có quyền quyết định chiến lược và hoạt động kinh doanh của dự án.

Tuy có những điều chỉnh để giảm bớt vướng mắc về mặt thủ tục, nhưng hiện nay, một DN nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phải chịu sự điều chỉnh bởi rất nhiều luật. Do đó, hầu như để tìm kiếm một cơ hội hợp tác là mất khá nhiều thời gian. Ngoài ra, có một số dự án bất động sản khi được phê duyệt đầu tư kèm theo rất nhiều điều kiện ràng buộc, giả sử như không được phép chuyển nhượng hay thay đổi thành viên góp vốn trước thời điểm thực hiện xây dựng nên rất khó tiến hành M&A.

Hơn nữa, một đặc thù của M&A bất động sản là hầu như việc tìm kiếm đối tác trực tiếp là rất hạn chế bởi các thông tin về dự án bên bán không dám công khai khi chưa tiến hành xây dựng theo đúng quy định của Luật, vì thế hầu hết đều phải thông qua các đơn vị trung gian tư vấn, môi giới đầu tư. Để thu hút được nhà đầu tư, vẫn chính là pháp lý dự án phải minh bạch, đầy đủ, không bị tranh chấp và có lợi thế về tiềm năng phát triển trong tương lai.

CẦN ĐƠN VỊ TƯ VẤN M&A CHUYÊN NGHIỆP

Cũng giống như kinh nghiệm “chạy” dự án, hoạt động M&A bất động sản cũng diễn ra muôn hình muôn vẻ.

Với những dự án đã đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng thì cách M&A đơn giản nhất là chủ đầu tư sang tên thẳng cho người mua. Nhưng số dự án này hiện còn không nhiều, đa phần là các dự án còn dở dang về thủ tục pháp lý chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thậm chí đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Do vậy, cách phổ biến thường gặp hiện nay là thâu tóm dự án thông qua mua lại cổ phần của doanh nghiệp chủ đầu tư.

Nhưng có một thực tế là mỗi doanh nghiệp thường có vài dự án, trong khi người mua lại không muốn thâu tóm tất cả các dự án đó cũng như không muốn tiếp nhận toàn bộ doanh nghiệp vì sợ rủi ro. Trong những trường hợp này thì cả bên bán lẫn bên mua đều lúng túng không biết phải làm thế nào. Cách khôn ngoan nhất và cũng là phương án phổ biến nhất là mời các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp tư vấn và hỗ trợ các bên thực hiện thương vụ M&A dự án.

Có thể khái quát các bước tiến hành một vụ M&A về bất động sản như sau:

Bước 1: Thẩm định hồ sơ dự án (Due diligence). Giống như mọi vụ M&A thông thường, công việc đầu tiên là phải thẩm định hồ sơ vụ việc. Tuy nhiên, đối với vụ M&A bất động sản thì công việc không chỉ dừng lại ở tìm hiểu hồ sơ có sẵn, mà trong đa số các trường hợp luật sư tư vấn còn phải hỗ trợ khách hàng hoàn thiện các hồ sơ, thủ tục pháp lý còn dở dang của dự án.

Đây là công việc khó, đòi hỏi người tư vấn phải vừa có kiến thức pháp luật vừa phải có kinh nghiệm thực tiễn về dự án thì mới có thể phát hiện và xử lý được các vấn đề còn thiếu về hồ sơ và thủ tục pháp lý của dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 2: Tiến hành chia, tách doanh nghiệp. Bước này thường áp dụng trong trường hợp một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án nhưng người mua chỉ muốn tiếp quản một dự án. Do vậy, doanh nghiệp chủ đầu tư phải được chia tách thành nhiều doanh nghiệp nhỏ để mỗi doanh nghiệp nhỏ sở hữu một dự án riêng biệt. Đây là công đoạn khó khăn nhất đối với luật sư tư vấn.

Khó khăn đầu tiên là phải làm thủ tục quyết toán thuế để xác định nghĩa vụ tài chính còn lại của doanh nghiệp bị chia tách, đồng thời phải xác định nghĩa vụ với các chủ nợ và các bên thứ ba khác. Tiếp theo là phải định giá giá trị doanh nghiệp bị chia tách, định giá phần tài sản được chia tách (dự án) để đăng ký vốn điều lệ doanh nghiệp mới được chia tách.

Thông thường, phần giá trị tài sản này được tập hợp từ các chi phí lo thủ tục dự án và chi phí giải phóng mặt bằng. Nhưng trong thực tế các chi phí này thường không được phản ánh hết bằng chứng từ nên rất khó được ghi nhận vào vốn của công ty được tách. Vấn đề là phải làm thế nào để có thể ghi nhận tối đa các chi phí của dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra vào giá trị vốn điều lệ của doanh nghiệp bị tách để cả bên bán và bên mua không bị thiệt thòi.

Bước 3: Chuyển nhượng cổ phần. Sau khi hoàn tất thủ tục chia tách và đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp mới được chia tách, các bên sẽ tiến hành chuyển nhượng cổ phần trong công ty được chia tách cho nhau để bên mua làm chủ sở hữu toàn bộ công ty và qua đó có thể thâu tóm dự án.

Đến đây lại có một vấn đề phát sinh là nếu công ty mới được đăng ký kinh doanh thì các cổ đông sáng lập chưa thể tự do chuyển nhượng vốn góp cho bên thứ ba. Do vậy, một động tác kỹ thuật cần thiết là phải đưa người của bên mua dự án tham gia cổ đông sáng lập của công ty được chia tách ngay trong khi chia tách để tránh quy định hạn chế này của pháp luật.

Bước 4: Đăng ký điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư dự án. Khi dự án chuyển sang doanh nghiệp mới được chia tách thì cần tiến hành thủ tục thay đổi Giấy chứng nhận đầu tư để ghi nhận doanh mới được chia tách là chủ đầu tư mới của Dự án. Công việc này chỉ mang tính thủ tục nhưng đôi khi cũng gặp không ít khó khăn do tên doanh nghiệp mới được chia tách không trùng với tên doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Thêm nữa, doanh nghiệp mới thường chưa có tiềm lực về tài chính và kinh nghiệm đầu tư dự án cho nên các cơ quan có thẩm quyền thường xem xét rất kỹ trước khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh. Đó là chưa kể một loạt các giấy phép con, các văn bản thỏa thuận, chấp thuận liên quan đến dự án cũng phải điều chỉnh để đứng tên chủ đầu tư mới.

Để tư vấn thành công một thương vụ M&A về bất động sản đòi hỏi luật sư tư vấn phải hội đủ cả những kiến thức pháp luật chuyên sâu về bất động sản lẫn kinh nghiệm thực tế về dự án, đồng thời phải có kỹ năng đàm phán. Nếu không sẽ rất khó đi đến thành công.