Minh bạch, bền vững thị trường vốn - giải pháp khơi thông dòng vốn BĐS

Đẩy mạnh minh bạch thay vì hạn chế

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 1/7, có 44 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ trong tháng 6 với tổng giá trị 30.120 tỷ đồng. Giá trị trái phiếu phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay đạt hơn 42.500 tỷ đồng, giảm hơn 19.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường ghi nhận điểm tích cực ở nhóm bất động sản niêm yết là các doanh nghiệp quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua doanh số ký bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022 ở một số doanh nghiệp như VHM (16.500 tỷ đồng), NVL (28.000 tỷ đồng), NLG (7.880 tỷ đồng) và DXG (400 tỷ đồng,…) và triển vọng doanh số ký bán ấn tượng cả năm 2022.

Về giải pháp minh bạch thị trường trái phiếu, xếp hạng tín nhiệm được coi là giải pháp hỗ trợ minh bạch hóa thông tin về trái phiếu, giúp nhà đầu tư lựa chọn đúng sản phẩm đầu tư theo "khẩu vị" rủi ro của mình. Chia sẻ về vấn đề này, tại tọa đàm "Giải pháp khơi thông dòng vốn kinh tế - tài chính – bất động sản" do Viện truởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Sevices (FERI) tổ chức, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần FiinGroup nhận định, để phát triển thị trường TPDN, hoạt động xếp hạng tín nhiệm có vai trò quan trọng góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động cả về cung và cầu đầu tư trên thị trường, giúp NĐT nhận thức được tốt hơn khả năng tài chính, khả năng thanh toán nợ của DN được xếp hạng tín nhiệm, cũng như những rủi ro để có định hướng đầu tư. "Xếp hạng tín nhiệm tuy không phải là "cây đũa thần" giúp giải quyết mọi vấn đề của thị trường trái phiếu, nhưng chính là "tín hiệu đèn giao thông" để tất cả các chủ thể tham gia thị trường có thể tương tác với nhau một cách hiệu quả và bền vững", ông Thuân chia sẻ.

Bên cạnh hai kênh huy động vốn truyền thống là tín dụng và trái phiếu trong nước, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng đã và đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế.

Ngân hàng Nhà nước cũng từng khẳng định cơ quan chỉ này kiểm soát chặt tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn trong bất động sản.

Nhìn rộng ra tại Việt Nam, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản đang dần phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này. Trong khuôn khổ tọa đàm, TS Phạm Anh Khôi nhấn mạnh, "siết" tín dụng bất động sản là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Song cần phân nhóm các phân khúc bất động để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu.

Những điểm sáng từ công tác quản lý

Thị trường bất động sản được đánh giá có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Do vậy, trước những lo ngại về động thái siết vốn vào thị trường này vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý". Cụ thể, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng với bất động sản theo nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, đồng thời phải chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng tiếp tục cho vay với lĩnh vực BĐS đúng quy định, đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.

Nhận thức được những rủi ro tiềm ẩn trái phiếu doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư, không dừng lại ở cảnh báo, Bộ Tài chính đã đưa ra lộ trình phát triển cho ngành xếp hạng tín nhiệm với kế hoạch cấp phép tối đa cho 5 đơn vị cho đến thời điểm 2030. Bên cạnh các quy định mới được ban hành trước đó (Luật Chứng khoán 2019, Nghị định 81/2020/NĐ-CP; Nghị định 153/2020/NĐ-CP; Nghị định 155/2020/NĐ-CP), Bộ cũng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Dự thảo bổ sung quy định, doanh nghiệp phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng nếu phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm, không có bảo lãnh thanh toán, doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước năm phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành.

Ngoài tín dụng cho bất động sản, một vấn đề khác đang nhận được nhiều sự quan tâm là sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Chính sách thuế còn nhiều bất cập khi chưa phân biệt được người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh bất động sản, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ nhà đất. Cần nghiên cứu, đề xuất thêm các quy định thuế cho thị trường này.