Một loại hình bất động sản mới hình thành không bao giờ lo “ế”

Theo Cushman & Wakefield, trí tuệ nhân tạo (AI) và học máy (ML) thúc đẩy bất động sản trung tâm dữ liệu năm 2024.

Bất chấp những bất ổn đối với kinh tế vĩ mô, lĩnh vực trung tâm dữ liệu tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư. Tốc độ tăng trưởng năm 2022-2023 với công suất tải toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt hơn 10GW. Cushman & Wakefield dự báo đà tăng trưởng này sẽ tiếp tục trong năm 2024, với 3,4GW công suất đang được xây dựng và 8,8 GW công suất đang trong kế hoạch.

Theo đơn vị này, trong 2 năm qua nhu cầu lưu trữ và xử lý của ngành AI và ML tăng đột ngột, thúc đẩy mức tiêu thụ điện năng của các trung tâm dữ liệu tăng mạnh. Từ đó, tăng cả công suất và năng lực công nghệ thông tin toàn trung tâm. Cụ thể, công suất tải trung bình mỗi tủ rack đã tăng lên 30-60kW và dự kiến sẽ đạt 100-125kW để đáp ứng nhu cầu của AI. Công suất tổng thể của toàn trung tâm từ mức 25MW-50MW đã tăng lên 100MW-300MW. Sự “nở rộ” của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo và học máy khiến các nhà đầu tư nhanh chóng rót tiền vào phân khúc này.

Những thị trường trưởng thành như Singapore, Tokyo, Sydney, Bắc Kinh và Thượng Hải thu hút nhiều sự quan tâm nhất. Theo sau là các thị trường như Hồng Kông, Mumbai và Seoul. Nhu cầu chủ yếu đến từ việc cung cấp dịch vụ đám mây cho khách hàng từ ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, viễn thông, thương mại điện tử và phục vụ chính phủ.

Các thị trường mới nổi cũng không kém phần thu hút với sự tăng trưởng nhu cầu từ nội địa. Cụ thể, các nhà cung cấp dịch vụ đám mây toàn cầu đã lên kế hoạch thâm nhập vào Auckland, Bangkok, Busan, Kuala Lumpur, Osaka, Pune và Đài Bắc; việc các nhà điều hành, nhà phát triển và colocation quan tâm đầu tư vào các thị trường mới nổi này sẽ mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng nhanh chóng trong những năm tới.

So với các thị trường trên, Việt Nam vẫn còn là một thị trường khá non trẻ. Trong khi các nhà cung cấp dịch vụ đám mây quốc tế lớn chưa đặt chân đến đây, một số nhà mạng quốc tế đã có mặt thông qua hợp tác với các công ty viễn thông địa phương. Các dự án được triển khai bởi các công ty trong nước ở quy mô vừa và nhỏ tại TPHCM và Hà Nội, với tổng công suất hiện tại đạt 45 MW, tốc độ tăng trưởng 6.63% CAGR giai đoạn 2022 – 2027.

Đại diện Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng dân số nhanh chóng, đặc biệt là tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh mẽ, đô thị hóa, sở hữu hơn 80% số người dùng internet và vẫn đang tích cực áp dụng kỹ thuật số đối với hoạt động ngân hàng và kinh doanh. Mặc dù sở hữu nhiều lợi thế, tuy nhiên Việt Nam là nơi thiếu hụt cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu nhất trên toàn cầu nếu xét về dân số. Điều này có thể gây áp lực cho nhà đầu tư trong nước, bao gồm cả góc độ xây dựng và khan hiếm nguồn nhân lực có kinh nghiệm và hậu cần chuỗi cung ứng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, với tốc độ tăng trưởng nhanh chóng, AI có thể sẽ định hình lại thị trường trung tâm dữ liệu trong những năm tới. Tuy nhiên, khác với các trung tâm dữ liệu truyền thống luôn ưu tiên vị trí thuận lợi nhất, các trung tâm dữ liệu AI và ML có thể được xây dựng trong bán kính 450 km đến 1.000 km từ các thành phố lớn, tập trung vào khu vực có khả năng cung cấp nguồn điện liên tục.

Các tỉnh phía nam Việt Nam có thể là điểm đến ưa chuộng nhờ có quỹ đất dồi dào, nguồn điện sẵn có trong các khu công nghiệp và có các trạm cập bến cáp có băng thông lớn nhất quốc gia được đặt tại Quy Nhơn, Đà Nẵng & Vũng Tàu. Ngoài ra, năng lượng tái tạo chiếm 1/4 cơ cấu năng lượng quốc gia, với nhiều nguồn năng lượng khác nhau, trong đó, ngành năng lượng điện gió và điện mặt trời khá phát triển.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc “Kinh doanh dịch vụ trung tâm dữ liệu” là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện trong Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên tính đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn chi tiết về điều kiện kinh doanh đối với ngành, nghề này.

“Chúng tôi dự báo các nhà đầu tư sẽ tiếp tục quan tâm đến ‘miếng bánh’ này, nhưng mối quan tâm chính sẽ nằm ở quy mô dự án lớn hơn thay vì xây dựng nhiều cơ sở nhỏ lẻ. Tiềm năng mà ngành trung tâm dữ liệu mang lại là rất rõ ràng với sự bùng nổ của AI và ML. Các trung tâm dữ liệu cũng sẽ đóng vai trò là thành phần quan trọng trong việc hỗ trợ quá trình chuyển đổi kỹ thuật số trên toàn quốc. Vì vậy, mặc dù vẫn còn ở giai đoạn sơ khai nhưng chúng tôi kỳ vọng ngành trung tâm dữ liệu sẽ sớm có những chính sách thu hút đầu tư hiệu quả để phục vụ cho nhu cầu đầu tư trong thời gian tới”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.